나이스옥션 법원경매 제주 2024타경37379 [9] 제주특별자치도 제주시 한림읍 상대리 4576-1 103동 3층 301호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경37379 [9] 제주특별자치도 제주시 한림읍 상대리 4576-1 103동 3층 301호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매2계 2024타경37379 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 한림읍 중산간서로 4708, 3층 301호 (103동) | 감정가: 326,000,000원 | 최저가: 159,740,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 권리 분석

1.1. 사건 기본 정보 및 현황

제주지방법원 2024타경37379 (9) 사건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 상대리 4576-1 103동 3층 301호에 소재한 다세대주택에 대한 부동산임의경매 사건입니다.

본 물건은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 방식으로 진행되며, 감정가는 326,000,000원으로 평가되었습니다.

건물은 철근콘크리트구조의 3층 중 3층에 위치하며, 공부상 명칭은 없으나 현장 표시 '디알시티'로 확인됩니다. 소유자는 서OO, 채권자는 남OOOOOOOO입니다.

건물 전용면적은 65.56㎡ (약 19.84평)이며, 토지 지분은 104.57㎡ (약 31.63평)입니다. 다세대주택의 특성상 내부 구조 및 평면도는 별도 확인이 필요하나, 전용면적 19.84평을 기준으로 볼 때, 통상적인 공급면적은 약 87㎡ (약 26.3평) 내외로 추정됩니다.

1.2. 권리 분석 및 특이사항

본 경매는 채권자 남OOOOOOOO의 신청에 의한 부동산임의경매 사건으로, 근저당권 등 담보권 실행을 위한 경매로 판단됩니다.

제시외 면적은 0.00㎡로, 별도의 매각 제외되거나 추가로 평가될 면적은 없는 것으로 보입니다.

특이사항으로는 본 건의 공부상 지붕(경사슬래브 위 아스팔트슁글지붕)과 현황 지붕(기와지붕)이 상이한 점이 확인되었습니다. 이는 경매 진행 시 참고해야 할 사항입니다.

임대차 관계는 미상으로 보고되어, 낙찰 후 임차인이 있을 경우 명도 진행 시 변수가 발생할 수 있으므로, 정확한 현황 조사 및 대항력 유무 확인이 필수적입니다.

2. 입지 조건 및 주변 환경 분석

2.1. 입지 조건 및 교통 상황

본 물건은 제주시 한림읍 상대리 '한림저수지' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 공동주택(다세대), 그리고 농경지 등이 혼재되어 있는 지역입니다. 주거 환경은 농촌과 주택이 어우러진 형태로 보이며, 도심 외곽의 비교적 한적한 환경을 선호하는 수요층에게 적합해 보입니다.

교통 상황은 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 남서측으로 폭 약 20m 내외의 아스콘 포장도로에 접하고 있어 접근성은 양호합니다.

2.2. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 계획관리지역으로, 개발 행위 및 건축 규제가 비교적 덜 까다로운 지역에 해당합니다.

다만, 경관보전지구 3등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급 등 제주특별자치도의 엄격한 자연환경 보호 관련 제한사항들이 복합적으로 적용되고 있습니다. 또한 가축사육제한구역(일부제한구역)과 건축계획심의대상구역으로 지정되어 있어, 향후 증축이나 용도 변경 시 관련 법규 및 심의를 면밀히 검토해야 합니다.

3. 상권 분석 및 생활 정보

3.1. 생활 편의시설 및 인프라

주위가 단독주택, 공동주택, 농경지로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 은행 등)은 인근 한림읍 소재지로 이동해야 할 것으로 보입니다.

제주도 내에서 한림읍은 비교적 큰 읍으로 분류되나, 본 물건지는 읍내와는 거리가 있는 저수지 인근 지역이므로, 자가용을 이용한 생활이 필수적입니다.

건물 자체적으로는 위생 및 급·배수 설비, 난방 설비, 그리고 승강기 설비가 갖추어져 있어 주거 편의성은 양호합니다.

3.2. 혐오 시설 분석

제주시 한림읍 상대리 일대에서 폐기물 사업장 추진 관련 주민 반대 이슈가 확인된 바 있습니다. 구체적인 사업장 예정 부지(상대리 106번지)의 위치와 본 경매 물건지(상대리 4576-1)와의 거리를 확인해야 하지만, 상대리라는 지역명 자체에 잠재적인 환경 리스크(악취 등)가 존재할 수 있습니다. 이미 인근에 가축분뇨공공처리장 및 사료공장 등의 시설이 위치해 있어, 환경 관련 민감도가 높을 수 있다는 점을 인지해야 합니다.

4. 잠재적 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

명도 리스크: 임대 관계 미상으로 인해 낙찰 후 임차인이 존재할 경우 명도 저항이 발생할 수 있습니다.

환경 리스크: 인근에 가축분뇨공공처리장 및 사료공장이 존재하며, 지역 내 폐기물 사업장 추진에 대한 이슈가 있어 악취 등 환경 관련 민원의 발생 가능성이 있습니다.

법적 리스크: 복합적인 토지 이용 계획 및 제한 상태(경관보전, 생태계보전 등)로 인해 개발 및 건축 관련 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

물건 현황 리스크: 공부상 지붕과 현황 지붕의 차이가 존재하여, 향후 건축물 대장 정리 또는 유지보수 시 문제가 될 소지가 있습니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 제주 한림읍의 계획관리지역 내에 위치한 다세대주택으로, 제주도 주택 투자 수요 및 세컨드 하우스 수요를 고려할 수 있습니다. 철근콘크리트 구조에 승강기까지 갖추고 있어 건물 자체의 품질은 양호해 보입니다.

다만, 주변 환경(농경지, 기존 혐오시설, 잠재적 폐기물 시설 이슈)에 대한 면밀한 현장 조사가 필수적입니다. 감정가 326,000,000원은 해당 지역의 환경 리스크와 주택 연식 및 선호도를 종합적으로 고려하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

5. 투자 포인트

최고의 입지: 제주특별자치도 한림읍이라는 지리적 이점과 계획관리지역이라는 토지 이용 계획의 장점을 갖추고 있습니다.

실수요 확보: 전용면적 19.84평으로, 신혼부부 또는 소규모 가족 단위의 실수요층에게 적합한 면적입니다.

토지 지분: 다세대주택임에도 불구하고 비교적 넓은 토지 지분(31.63평)을 확보하고 있어, 장기적인 토지 가치 상승에 대한 기대가 가능합니다.

저수지 인근 환경: '한림저수지' 인근에 위치하여 주변 경관이 양호할 가능성이 높으며, 주거지로서의 쾌적성을 제공할 수 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매2계