나이스옥션 법원경매 제주 2024타경37379 [4] 제주특별자치도 제주시 한림읍 상대리 4576-1 101동 3층 302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 상대리 "한림저수지" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브위기와지붕 지상 3층 건물 내 제1층 제101호 외 8개호로서, 외벽 : 제주석 등, 창호 : 새시마감입니다.

이용상태

일련번호(1~9) : 공히, 다세대주택입니다.

설비내역

일련번호(1~9) : 위생 및 급·배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 지적 및 현황 폭 약 20m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전 지구3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지 구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전 4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획 심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

공부와의 차이

본건은 공부상 '경사슬래브 위 아스팔트슁글지붕'이나, 현황 '기와지붕'인 바, 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상입니다. - 본건은 공부상 건물명 무기명이나, 현장표시 '디알시티'입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-본 건 다세대주택임.
-본 건 공부상 건물 명칭이 없으나, 현장표시는 '디알시티'임.
-본 건 공부상 '경사슬래브 위 아스팔트슁글지붕'이나, 현황 '기와지붕'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2024타경37379 (4)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 한림읍 상대리 4576-1 101동 3층 302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 343,000,000원

* 토지면적 (총): 109.99㎡ (약 33.27평)

* 토지 지분: 109.9892㎡ (약 33.27평)

* 건물면적 (전용): 68.96㎡ (약 20.86평)

* 건물 지분: 68.96㎡ (약 20.86평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남OOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 재매각

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 상대리 "한림저수지" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남서측으로 지적 및 현황 폭 약 20m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.

3. 권리분석

* 소멸주의 권리: 본 경매 절차를 통해 소멸되는 권리만 존재하며, 매수인이 인수해야 할 권리(등기부상)는 없습니다. 말소기준권리인 남부산농업협동조합의 근저당(접수일자: 2021-03-25) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 인수주의 권리: 해당사항 없음 (인수 보증금 합계: 0원).

* 임차인 현황: 인수할 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본 건이 위치한 지역은 주로 단독주택, 공동주택 및 농경지가 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 상업 시설: 인근에 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 생활 편의: 한림읍 소재지 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 제주시 주요 지역으로의 접근성도 양호한 편입니다.

* 주거 환경: 한림저수지 인근의 자연환경과 함께, 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본 건은 재매각으로 진행되는 물건이므로, 이전 매각 과정에서의 유찰 사유 또는 낙찰 후 문제 발생 여부를 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

* 공부상 차이:

* 건물 명칭: 공부상에는 건물 명칭이 명확히 기재되어 있지 않으나, 현장에서는 '디알시티'로 표시되어 있습니다.

* 지붕 재질: 공부상 '경사슬래브 위 아스팔트슁글지붕'이나, 현황은 '기와지붕'으로 상이합니다. 이는 향후 건축물 관리대장 등재 관련 사항을 확인할 필요가 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계는 미상으로 조사되었으나, 인수 보증금이 0원이므로 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항: 본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 경관보전지구 3등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급, 건축계획심의대상구역 등으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용이나 건축 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 상대리에 위치한 다세대주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 물건입니다. 주변은 농경지와 주택이 혼재된 조용한 주거 지역이며, 기본적인 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다. 권리 분석상 매수인이 인수해야 할 부담은 없으나, 재매각 물건이며 공부상 건물 명칭 및 지붕 재질에 차이가 있다는 점은 유의해야 합니다. 또한, 토지 이용 계획상 다양한 규제가 존재하므로, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리상 안전성: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 깨끗한 권리 상태로 취득 가능합니다.

* 제주 지역 가치: 제주도의 지속적인 개발 및 관광 수요를 바탕으로 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 적정 규모: 다세대주택으로서 실거주 및 임대 수익 목적에 적합한 면적을 확보하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정평가액: 343,000,000원

* 최근 시세 분석:

* 2024년 1월, 면적 78.55㎡ 물건이 340,000,000원에 거래되었습니다.

* 2025년 6월, 면적 86.92㎡ 물건이 300,000,000원에 거래되었습니다.

* 2025년 6월, 본건과 동일한 전용면적 68.96㎡ 및 토지지분 109.9892㎡의 물건이 170,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

* 입찰가 고려사항:

* 본 건의 감정가(343,000,000원)와 최근 동일 면적 거래 사례(170,000,000원) 간의 가격 차이가 상당합니다. 이는 시세 변동, 거래 조건의 특수성, 또는 감정 평가 시점과 실제 거래 시점의 괴리 등을 반영한 것으로 판단됩니다.

* 재매각 물건이라는 점과 감정가와 실제 거래가의 괴리를 고려하여, 보수적인 시각으로 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

* 예상 입찰가 범위:

* 감정가를 기준으로 할 경우, 2억 8천만원 ~ 3억 2천만원 선에서 검토 가능합니다.

* 하지만 최근 동일 면적 거래 사례(1억 7천만원)를 고려하여 매우 보수적으로 접근 시 1억 9천만원 ~ 2억 3천만원 선까지도 고려할 수 있으나, 이는 감정가와 큰 차이가 있어 신중한 분석이 필요합니다.

* 따라서, 본건의 현 시세와 재매각 상황 등을 종합적으로 고려하여 2억 5천만원 ~ 2억 9천만원 사이에서 입찰가를 검토하는 것을 제안합니다. (실제 투자 결정 전 전문가와 상담을 통해 상세한 시세 조사 및 권리 분석을 다시 한번 수행하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.