나이스옥션 법원경매 제주 2024타경36321 [1] 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 163-11 제8층 제804호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경36321 [1] 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 163-11 제8층 제804호 오피스텔 경매

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제주지방법원 경매2계 2024타경36321 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 태평로 438, 제8층 제804호 | 감정가: 67,000,000원 | 최저가: 32,830,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 제주지방법원 2024타경36321 (1)이며, 소재지는 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 163-11 제8층 제804호 오피스텔입니다.

본 경매는 부동산강제경매로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 방식입니다.

감정가는 67,000,000원이며, 소유자는 송OO, 채권자는 주OOOOOOOOO입니다.

건물의 사용승인일자는 1994년 8월 2일로, 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하4층/지상10층 건물 중 8층에 위치하고 있습니다.

1.2. 면적 정보

건물면적은 전용면적 46.75제곱미터 (약 14.14평)이며, 토지면적은 9.46제곱미터 (약 2.86평)입니다.

본 건은 오피스텔로 이용 중입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본 건 오피스텔은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 "서귀포초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설, 숙박시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 여건은 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류소가 소재하는 등 보통 수준으로 판단됩니다.

건물은 북서측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.2. 상권 분석

본 건의 토지이용계획상 용도지역은 '일반상업지역'으로, 상업 활동의 중심지 역할을 하는 지역에 해당됩니다.

주위에 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 것으로 보아, 상업 및 관광 관련 수요가 기대되는 입지입니다.

다만, 고도지구(30M이하) 및 방화지구, 시가지경관지구(중심) 등으로 지정되어 있어, 개발 및 용도 변경 시 제약 사항이 있습니다.

2.3. 생활 정보

인접한 주거시설 및 상업시설의 혼재로 기본적인 생활 편의 시설 이용은 용이할 것으로 예상됩니다.

감정평가서에 명시된 주변 환경에 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화전 및 화재탐지 설비 등이 갖추어져 있어 생활에 필요한 설비는 보통 수준입니다.

3. 법적 권리 분석

3.1. 경매 정보 및 매각 대상

본 경매는 채권자가 신청한 부동산강제경매이며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

일괄매각 건이므로 토지 및 건물 모두에 대한 권리관계 확인이 필요합니다.

임대차 관계는 미상입니다.

3.2. 권리 분석

강제경매의 경우 채무자 소유의 부동산을 매각하는 절차이므로, 말소기준권리 이하의 권리들은 낙찰 후 소멸될 가능성이 높습니다.

다만, 매각물건명세서 등 공식 문서를 통해 말소기준권리를 반드시 확인하고 임차인 현황 및 대항력 유무를 검토해야 합니다.

**소유자**가 **송OO**이고 **채무자**란이 **공란**인 점은, 소유자와 채무자가 다르거나 채무자가 명시되지 않은 경우일 수 있으므로 추가적인 확인이 필요합니다.

본 건은 오피스텔로 이용 중이며, 주거용으로 사용될 경우 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있으므로, 미상인 임대차 관계에 대한 현장 조사 및 권리 확인이 필수적입니다.

4. 리스크 및 주의사항

4.1. 잠재적 리스크

가장 큰 특이사항은 **공부상 '804호'이나, 현장 표시는 '1804호'**로 되어 있다는 점입니다.

이는 실제 호수와 서류상의 호수가 불일치하는 중대한 문제입니다.

입찰 전 반드시 등기부등본, 건축물대장, 현장 실사 등을 통해 호수 불일치 원인과 그로 인한 법적/재산적 불이익이 없는지 확인해야 합니다.

만일 실제 이용 면적이나 위치가 공부와 다를 경우, 소유권 이전에 문제가 발생하거나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상 **고도지구(30M이하), 방화지구, 역사문화환경보존지역** 등 각종 규제사항이 복잡하게 얽혀 있어, 향후 리모델링이나 재건축 시 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

5. 투자 의견

5.1. 투자 포인트

본 건은 서귀포시 내 **일반상업지역**에 위치하여, 안정적인 상업적 입지를 확보하고 있습니다.

서귀포초등학교 인근으로 접근성이 양호하며, 주변에 근린생활시설 및 숙박시설이 혼재된 복합지역이라는 점에서 오피스텔 임차 수요가 꾸준할 수 있습니다.

감정가 67,000,000원으로, 비교적 소액으로 상업지역 내 부동산에 투자할 수 있는 기회입니다.

5.2. 종합 의견

제주 서귀포시 내 상업지역에 위치한 노후 오피스텔입니다.

핵심적인 투자 검토 사항은 **호수 불일치(804호 vs 1804호) 문제에 대한 해결 가능성**입니다.

이 문제가 해결 가능하고, 실제 이용상의 하자가 없다면 감정가를 기준으로 경쟁력 있는 입찰이 가능합니다.

다만, 1994년 사용승인된 비교적 오래된 건물인 만큼, 건물의 상태 및 유지보수 비용을 고려하여 낙찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

호수 불일치에 대한 철저한 현장 조사와 법률 검토 후 입찰에 참여할 것을 권고합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매2계