나이스옥션 법원경매 광주 2023타경85131 [8] 광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크주건축물 23층2315호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 빛고을 · 평가일 2024.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 금남로4가 소재 "금남로4가역" 남동측 인근에 위치한 "로머스파크주건축물 제17층 제1703호 외 6개호"로서 주위는 노선 상가지대로서 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 25층 중 제17층 제1703호, 제17층 제1704호, 제6층 제604호, 제8층 제804호, 제11층 제1101호, 제25층 제2501호, 제22층 제2215호로서,
외 벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

본건은 오피스텔입니다.

설비내역

본건은 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 일단의 부정형 평지로 오피스텔 건부지입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 진입로 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 기호1은 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2019-12-27), 대로2류(폭 30m-35m)(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)(광주광역시 가로구역별 건축물 높이 지정 및 지형도면 고시)<건축법> 중점경관관리구역(2023-07-20)(2040 광주광역시 도시경관계획), 전통상업보존구역(유통산업발전법),
기호2,3은 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2019-12-27) 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)(광주광역시 가로구역별 건축물 높이 지정 및 지형도면 고시)<건축법> 중점경관관리구역(2023-07-20)(2040 광주광역시 도시경관계획), 전통상업보존구역(유통산업발전법)입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

현황조사보고서 접수일(2024.11.27.) 기준 미납 관리비 1,916,910원 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 기본 사항

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사건번호: 광주지방법원 2023타경85131 (8)

주소: 광주광역시 동구 금남로4가 79-1, 로머스파크 23층 2315호

건물명: 로머스파크

주용도: 오피스텔 (업무시설)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

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1.2. 면적 정보

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토지면적: 9.19㎡ (약 2.78평)

토지지분: 9.1868㎡ (약 2.78평)

건물면적: 72.14㎡ (약 21.82평)

건물지분: 72.1431㎡ (약 21.82평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

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1.3. 감정가 및 경매 정보

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감정가: 322,000,000원

건물 사용승인일: 2021년 5월 12일

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

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본건은 광주광역시 동구 금남로4가 소재 "금남로4가역" 남동측 인근에 위치한 "로머스파크주건축물 제23층 제2315호"입니다.

주위는 노선 상가지대로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

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2.2. 교통 상황

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본건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

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3. 권리분석

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3.1. 권리 관계 요약

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본 물건은 중복병합, 유동화, 공동담보, 유치권 등 복잡한 권리 관계를 포함하고 있습니다.

말소기준권리는 2022년 1월 21일 접수된 수협은행의 근저당권(1,800,000,000원)입니다.

이후 접수된 임의경매개시결정(2024-10-21, 에프에스에이치2406유동화전문유한회사)은 말소될 예정입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권이전(2021-12-24, 최정아) 및 신탁등기말소 관련 사항이 확인됩니다.

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3.2. 임차인 현황

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* 공현우

보증금: 10,000,000원

차임: 950,000원

대항력: 없음

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3.3. 인수되는 권리

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매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (명확한 내용 확인 필요)

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 공현우는 대항력이 없어 보증금 인수 없음)

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4. 상권분석

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4.1. 주변 상업 시설

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본건은 광주광역시 동구 금남로 상업지구에 위치하여 주변에 다양한 상업 시설이 밀집해 있습니다.

"금남로4가역" 인근으로 유동인구가 상당할 것으로 예상됩니다.

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4.2. 업종 분포

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금남로 일대는 중심상업지역으로, 오피스, 금융, 소매, 음식점 등 다양한 업종이 혼재되어 있습니다.

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5. 생활정보

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5.1. 편의시설

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주변에 다양한 편의시설(마트, 은행, 병원, 식당 등) 이용이 편리합니다.

건축물 내에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

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5.2. 교육시설

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인근 학교 등 교육시설 정보는 직접적인 확인이 필요합니다.

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5.3. 주변 혐오시설

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주요 상업지구 내에 위치하여, 직접적인 혐오시설은 현재 파악되지 않았습니다. 상세한 내용은 현장 방문 및 주변 조사를 통해 확인하시기 바랍니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 관리비 미납

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현황조사보고서 접수일(2024.11.27.) 기준으로 미납 관리비 1,916,910원이 존재합니다. 이는 낙찰 후 인수해야 할 가능성이 있으므로, 경매 절차를 통해 정확한 금액 및 인수 여부를 확인해야 합니다.

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6.2. 유치권

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물건 특이사항 및 특수물건정보에 유치권이 언급되어 있습니다. 유치권의 존재 여부, 내용, 법적 효력 및 인수 가능성에 대한 면밀한 조사가 필요하며, 인수 시 상당한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

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6.3. 기타 특이사항

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* 중복병합사건: 여러 경매 사건이 통합되어 진행되므로, 복잡한 권리 관계 및 절차 진행 상황을 정확히 파악해야 합니다.

* 유동화물건: 채권이 유동화된 자산으로, 채권 양도 및 관리 주체에 대한 이해가 필요할 수 있습니다.

* 공동담보: 본 건을 포함한 다수의 부동산이 공동 담보로 묶여 있을 수 있습니다. 이는 경매 절차 및 배당에 영향을 미칠 수 있습니다.

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7. 종합 의견

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본 물건은 광주광역시 중심 상업지역에 위치한 로머스파크 오피스텔로, 23층의 고층이며 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 금남로4가역 인근으로 탁월한 입지와 편리한 교통망을 갖추고 있어 투자 가치가 있습니다.

그러나 유치권, 중복병합, 유동화, 공동담보 등 복잡한 권리 관계와 미납 관리비라는 잠재적 리스크를 안고 있습니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 동일 건물 내 소형 유닛(약 25~30㎡)의 거래 금액이 8,200만원에서 9,500만원 수준으로, 본건의 감정가(322,000,000원) 및 면적(72.14㎡)과 비교 시 상당한 시세 괴리가 존재합니다. 이는 본건의 감정가가 높게 산정되었거나, 제공된 실거래가 정보가 본건과 직접 비교하기 어려운 조건(면적, 층수 등)일 가능성을 시사합니다.

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8. 투자 포인트

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* 광주 중심 상권의 탁월한 입지 및 23층의 고층 희소성.

* 2021년 사용승인된 신축급 건물로 즉시 사용 및 임대가 용이할 수 있습니다.

* 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 도심 상권에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

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9. 예상 입찰가

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감정가: 322,000,000원

면적: 72.14㎡ (약 21.82평)

최근 소형 유닛(약 25~30㎡) 실거래가: 8,200만원 ~ 9,500만원

이 시세를 기준으로 본건 면적(72.14㎡)에 적용 시, 평당 약 300만원 초반대로 계산하면 약 230,000,000원 ~ 250,000,000원 수준의 시세가 추정됩니다.

본건은 23층의 고층으로, 동일 건물 내 저층 유닛보다 높은 가치를 가질 수 있습니다. 하지만 감정가와 시장 시세 간의 괴리를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 또한, 유치권 및 미납 관리비 등 잠재적 인수 비용을 고려해야 합니다.

이에, 본건의 잠재적 리스크와 시장 상황을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 260,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.