나이스옥션 법원경매 광주 2023타경85131 [8] 광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크주건축물 23층2315호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2023타경85131 [8] 광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크주건축물 23층2315호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매7계 2023타경85131 | 소재지: 광주광역시 동구 금남로 202, 23층2315호 (금남로4가,로머스파크주건축물) | 감정가: 322,000,000원 | 최저가: 180,320,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 사건 기본 정보 및 물건 현황

본 보고서의 물건은 광주지방법원 2023타경85131 (8) 사건에 계류된 광주광역시 동구 금남로4가 로머스파크주건축물 23층2315호 오피스텔입니다. 매각구분은 토지/건물 일괄매각이며, 부동산 임의경매 사건으로 진행 중입니다.

2. 면적 및 감정가

감정가액은 322,000,000원입니다.

건물 전용면적은 72.14㎡ (약 21.82평)이며, 토지 지분면적은 9.19㎡ (약 2.78평)입니다. 해당 면적은 오피스텔 중에서도 비교적 큰 규모의 호실(투룸 이상급)에 해당할 것으로 판단됩니다.

3. 입지 조건 및 교통 상황

3.1. 최고의 입지

본건은 광주광역시 동구 금남로4가 소재 "금남로4가역" 남동측 인근에 위치하며, 건물이 금남로 대로변에 있어 가시성이 우수합니다.

가장 큰 투자 포인트는 광주 지하철 1호선 금남로4가역과 건물이 다이렉트로 연결되어 있다는 점입니다. 건물 밖으로 나가지 않고도 지하철 이용이 가능하여 초역세권 프리미엄을 갖춘 최상의 교통 환경입니다.

3.2. 주변 환경

주위는 노선 상가지대로서 은행, 공공시설, 기업 등이 밀집되어 있어 직장인 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 또한, 아시아문화전당, 충장로 상권이 도보 5분 이내의 거리에 위치하여 문화 및 쇼핑 시설을 편리하게 이용할 수 있는 슬세권 입지입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 편의시설

본건 건물(로머스파크)은 2021년 5월에 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 총 454개의 호실을 갖춘 대규모 건축물입니다.

건물 내에는 편의점, 식당, 의원, 치과 등 생활에 필요한 다양한 상업시설이 입점해 있어 주거 편의성이 높습니다. 1층 로비에는 입주민을 위한 카페도 운영 중입니다.

주변으로는 패션, 맛집, 놀거리가 풍부한 충장로 상권이 형성되어 있으며, 레트로 감성의 충금지하상가도 가까이에 있습니다.

4.2. 혐오 시설 여부

현지 조사 결과(온라인 검색 기반), 본건 주변은 중심 상업지역 및 교통 요충지로서, 보고서 작성 시점 기준 주거 환경을 저해할 만한 대규모 혐오시설(쓰레기 처리장, 화장터 등)은 발견되지 않았습니다. 다만, 상업지역 특성상 주간 및 야간에 소음이 발생할 수 있으므로 현장 방문을 통한 확인이 필요합니다.

5. 권리 분석 및 특이사항

5.1. 권리 관계

본건은 부동산 임의경매 사건이며, 소유자(최OO)와 채무자(주OOOOOOO)가 달라 채무 관계에 복잡성이 있을 수 있습니다. 또한, 중복병합사건으로 진행되고 있어 권리관계에 대한 철저한 분석이 필요합니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각으로, 통상적인 오피스텔 경매와 동일합니다.

5.2. 주의 사항 (미납 관리비)

가장 중요한 주의사항으로, 현황조사보고서 접수일(2024.11.27.) 기준으로 미납 관리비가 1,916,910원 존재합니다. 오피스텔의 경우, 전 소유자의 공용 관리비는 낙찰자가 인수할 수 있으므로, 입찰 전 정확한 미납 관리비 내역 및 연체 기간을 확인하고 명도 계획 시 이를 반영해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 상권 및 소음

중심 상업지역이자 지하철역과 바로 연결된 초역세권의 특성상 유동 인구가 많고 상업 활동이 활발하여 소음에 민감한 투자자에게는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

6.2. 오피스텔 시장 경쟁

금남로 상권 일대에 신축 오피스텔 공급이 다수 있었으므로, 임대 경쟁이 발생할 수 있습니다. 본건은 비교적 넓은 면적(72.14㎡)의 호실이므로, 인근의 원룸형 오피스텔과는 다른 임차 수요층(신혼부부, 2인 가구 등)을 목표로 해야 합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건 오피스텔은 광주 도심의 핵심 상권인 금남로4가역과 직통 연결된 초특급 입지를 자랑하는 신축급 건물(2021년 준공)의 대형 평형 호실입니다. 우수한 교통 접근성, 풍부한 배후 상권, 문화 시설 근접성 등 주거와 업무에 모두 최적화된 조건을 갖추고 있습니다.

다만, 미납 관리비 인수 가능성 및 상업 지역 소음 등의 리스크를 면밀히 검토하고, 임대 수요층 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 광주 지하철 1호선 금남로4가역 직통 연결의 '초초역세권' 입지 확보.

신축급 건물: 2021년 준공으로 건물 상태 및 내부 시설이 우수하며, 세련된 로비와 다양한 단지 내 편의시설을 갖추고 있어 임차인 선호도가 높을 것으로 예상됨.

우량 임차 수요: 금남로 일대 은행, 공공기관, 기업 직장인 및 충장로 상권 종사자, 아시아문화전당 관련 종사자 등 임대 수요가 탄탄함.

대형 평형: 전용 72.14㎡의 투룸 이상급 면적으로, 인근 원룸 위주 오피스텔과는 차별화된 임차 수요를 공략 가능.

법원 정보

광주지방법원 경매7계