나이스옥션 법원경매 광주 2023타경85131 [7] 광주광역시 동구 금남로4가 7-3, 7-14 로머스파크주건축물 22층2215호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2023타경85131 [7] 광주광역시 동구 금남로4가 7-3, 7-14 로머스파크주건축물 22층2215호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매7계 2023타경85131 | 소재지: 광주광역시 동구 금남로 202, 22층2215호 (금남로4가,로머스파크주건축물) | 감정가: 338,000,000원 | 최저가: 189,280,000원 | 용도: 오피스텔

1. 경매 물건 보고서 (오피스텔)

1.1. 기본 정보 및 물건 개요

사건번호는 광주지방법원 2023타경85131 (7)이며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산임의경매 사건입니다.

본건의 소재지는 광주광역시 동구 금남로4가 7-3, 7-14 로머스파크주건축물 22층2215호이며, 용도는 오피스텔입니다.

감정가는 338,000,000원으로 평가되었으며, 채권자는 이OO, 채무자는 주OOOOOOO, 소유자는 최OO입니다. 중복병합사건이라는 특이사항이 있습니다.

건물 면적은 전용 72.14㎡ (약 21.82평)이며, 토지 면적은 9.19㎡ (약 2.78평)입니다. 해당 면적은 금남로4가 중심상업지역에 위치한 오피스텔로서 희소성이 있는 면적대이며, 건물의 구조는 철근콘크리트구조 평지붕 25층 건물 중 22층입니다.

1.2. 감정평가 요약 및 물건 현황

본건은 광주광역시 동구 금남로4가 소재 '금남로4가역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 상업시설, 업무시설, 공동주택 등이 혼재하는 노선 상가지대를 형성하고 있습니다.

본건 건물은 2021년 5월에 준공된 비교적 신축급 오피스텔이며, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있어 기본적인 주거 편의성은 양호한 것으로 판단됩니다.

토지 형상은 부정형 평지로 오피스텔 건부지이며, 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 등에 속하여 용도상 제한을 받습니다. 특히 중심상업지역 및 금남로 대로변 접합으로 상업적 가치가 높습니다.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 입지 조건 및 교통 상황

본건 '로머스파크주건축물'은 광주 도시철도 1호선 금남로4가역과 직접 연결된 초역세권 오피스텔로, 건물 밖으로 나갈 필요 없이 지하철 이용이 가능하다는 최고의 강점을 가집니다.

대로변에 위치하며 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용 환경은 광주 내에서도 최상급으로 평가됩니다. 차량 접근성 역시 보통 이상이며, 단지 내 진입로가 개설되어 있습니다.

2.2. 상권 및 생활 환경

본건이 위치한 금남로/충장로 일대는 광주의 전통적인 도심이자 핵심 상권입니다. 국립아시아문화전당이 인접해 있어 문화생활 향유가 용이하며, 충장로 상권의 다양한 맛집, 쇼핑, 멀티플렉스 시설 등을 도보로 이용할 수 있는 소위 '슬세권' 입지입니다.

특히, 금남로4가역 1번 출구 일대는 직장인들의 회식 명소로 꼽히는 전통 강자 상권으로, 배후 수요가 풍부한 업무 지구의 중심지입니다.

주변 편의시설로 건물 내 상가에 편의점, 식당, 의원, 치과 등이 입점해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다. 다만, 동구 지역은 대형마트가 폐점하면서 현재 대형마트가 없는 자치구가 되었다는 점은 고려할 필요가 있습니다.

2.3. 혐오 시설 분석

주변 지역을 분석한 결과, 해당 오피스텔의 특성상 도심 상업지역에 위치하여 주거 환경에 직접적인 영향을 미치는 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 분석 (등기부)

본건은 부동산임의경매 사건으로, 채권자의 임의경매 신청에 의한 강제 매각 절차입니다.

'중복병합사건'이라는 특이사항은 여러 채권자가 경매를 신청하여 하나의 사건으로 합쳐진 경우로, 채권 관계가 복잡할 수 있으나, 통상적으로 이는 매각 절차 자체의 안정성에는 큰 영향을 미치지 않으며, 낙찰자가 인수하는 권리(말소기준권리 이후)는 없습니다.

정확한 권리 분석을 위해서는 말소기준권리를 확인하고, 등기부상의 모든 권리 및 임차인 현황(임대차 관계 미상)을 면밀히 조사하여 인수할 권리 또는 금액이 없는지 확인해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

구도심 상권 침체: 금남로/충장로 일대는 광주의 원도심이지만, 최근 신도심 상권의 성장으로 인해 오피스 및 일반 상가의 공실률이 전국 최고 수준으로 높게 나타나고 있습니다. 본건은 오피스텔(주거용)이므로 상가 공실률과는 직접적인 관련은 적으나, 상권 전체의 활력 저하 가능성은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

임대차 관계 미상: 감정평가서에 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유자가 소유자인지 임차인인지 여부와 임차인의 대항력 유무를 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다.

4. 투자 포인트 및 종합 의견

4.1. 투자 포인트

최고의 입지: 광주 도시철도 금남로4가역과 직접 연결된 초역세권 오피스텔로, 광주 도심 내에서 보기 드문 교통 편의성을 확보하고 있습니다.

풍부한 임대 수요: 금남로 업무지구와 충장로 상권의 직장인 및 인근 대학생 수요를 흡수할 수 있는 핵심 위치입니다.

신축급 오피스텔: 2021년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 주거 선호도가 높은 편입니다.

4.2. 종합 의견

본건 오피스텔은 광주광역시 동구 원도심의 핵심 교통 거점인 금남로4가역과 연결된 우수한 입지 조건을 갖추고 있어, 안정적인 임대수익 창출을 목적으로 하는 투자자에게 매력적인 물건입니다.

다만, 구도심 상권의 장기 침체 우려와 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크를 최소화하기 위해 입찰 전 철저한 현장 조사와 임차인 권리 분석이 필수적입니다.

감정가 338,000,000원을 기준으로 주변 시세 대비 경쟁력을 면밀히 분석한 후 입찰에 참여하는 것이 바람직합니다.

법원 정보

광주지방법원 경매7계