나이스옥션 법원경매 광주 2023타경85131 [7] 광주광역시 동구 금남로4가 7-3, 7-14 로머스파크주건축물 22층2215호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 빛고을 · 평가일 2024.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 금남로4가 소재 "금남로4가역" 남동측 인근에 위치한 "로머스파크주건축물 제17층 제1703호 외 6개호"로서 주위는 노선 상가지대로서 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 25층 중 제17층 제1703호, 제17층 제1704호, 제6층 제604호, 제8층 제804호, 제11층 제1101호, 제25층 제2501호, 제22층 제2215호로서,
외 벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

본건은 오피스텔입니다.

설비내역

본건은 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 일단의 부정형 평지로 오피스텔 건부지입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 진입로 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 기호1은 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2019-12-27), 대로2류(폭 30m-35m)(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)(광주광역시 가로구역별 건축물 높이 지정 및 지형도면 고시)<건축법> 중점경관관리구역(2023-07-20)(2040 광주광역시 도시경관계획), 전통상업보존구역(유통산업발전법),
기호2,3은 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2019-12-27) 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)(광주광역시 가로구역별 건축물 높이 지정 및 지형도면 고시)<건축법> 중점경관관리구역(2023-07-20)(2040 광주광역시 도시경관계획), 전통상업보존구역(유통산업발전법)입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

광주지방법원 2023타경85131 (7)

1.2. 소재지

광주광역시 동구 금남로4가 7-3, 7-14 로머스파크주건축물 22층2215호

1.3. 용도

오피스텔

1.4. 감정가

338,000,000 원

1.5. 면적

1.5. 1.토지면적

9. 19㎡ (약 2.78평)

1.5. 2.토지제시외면적

0. 00㎡ (0.00평)

1.5. 3.건물면적

72. 14㎡ (약 21.81평)

1.5. 4.건물제시외면적

0. 00㎡ (0.00평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

이OO

1.9. 특이사항

중복병합사건, 유동화물건, 공동담보, 유치권

1.10. 주의사항

(제공된 정보 내 없음)

1.11. 특수물건정보

중복병합사건, 유동화물건, 공동담보, 유치권

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 광주광역시 동구 금남로4가 소재 "금남로4가역" 남동측 인근에 위치한 "로머스파크주건축물" 내에 있습니다.

주위는 노선 상가지대로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 환경

본건까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 이용 편의성 등 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

가까운 지하철역은 금남로4가역입니다.

2.3. 건축물 정보 (JSON 기반)

JSON 데이터에 따르면 건축 연도가 1977년 07월 23일로 확인되나, 이는 감정평가서 상의 25층 건물 정보와 일부 차이가 있어, 실제 건축 연도 및 건물 상태에 대한 추가 확인이 필요합니다.

구조는 철근콘크리트 구조이며, 주요 용도는 업무시설 및 근린생활시설로 오피스텔 용도로 활용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본건 경매 진행 시, 말소기준권리(2022-01-21, 수협은행 근저당) 이하의 모든 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

광주지방법원 2023타경85131 사건과 관련된 임의경매 개시 결정(갑7) 및 2024타경82566 사건 관련 임의경매 개시 결정(갑10) 역시 소멸 대상입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

감정평가서 요약 및 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권 개요 외에는 명시되어 있지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 허

* 보증금: 10,000,000 원

* 차임: 1,000,000 원

* 전입일자/사업일자: 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 2024-03-26

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0 원

4. 상권분석

4.1. 주요 상권 특성

본건이 위치한 금남로는 광주광역시의 핵심 상업 및 업무 지구 중 하나입니다.

노선상가지대로에 접해 있어 유동인구가 많고 다양한 상업 시설이 밀집해 있습니다.

주변에 금융기관, 관공서, 상업 빌딩 등이 위치하여 업무 시설로서의 가치도 높습니다.

4.2. 주변 시설

금남로4가역을 중심으로 한 역세권 지역으로 대중교통 접근성이 매우 우수합니다.

다양한 편의시설, 식당가, 쇼핑 시설 등이 밀집해 있습니다.

중심 상업 지구 특성상, 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 인접하지 않은 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 업무 환경

오피스텔 용도로 이용 가능하여 1인 가구 또는 소규모 사업장의 주거/업무 공간으로 활용될 수 있습니다.

건물 내 위생, 급배수, 난방, 승강기 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 인프라

금남로 일대의 풍부한 생활 편의 시설 및 편리한 교통망을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 노후화

JSON 기반 건축물대장 상 확인된 건축 연도(1977년)를 기준으로 할 경우, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 증가 및 가치 하락 가능성이 있습니다. 이는 감정평가서 상의 25층 건물 정보와 상이할 수 있어, 실제 건물 상태에 대한 면밀한 현장 확인이 필수적입니다.

6.2. 복잡한 권리 관계

중복병합사건, 유동화물건, 공동담보, 유치권 등 복잡한 권리 관계가 존재하여 명확한 권리 분석 및 낙찰 후 처리에 주의가 필요합니다.

특히 유치권은 낙찰자가 인수할 수 있는 부담이 될 수 있으므로, 이에 대한 철저한 현장 조사 및 법률 검토가 선행되어야 합니다.

6.3. 높은 채무 규모

총 채권액이 감정가 대비 매우 높아, 채무 변제 및 담보 해소 과정에서의 이해관계가 복잡할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 핵심 상권인 금남로에 위치한 오피스텔로, 역세권의 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

상업 및 업무 시설로서의 잠재력은 있으나, JSON 정보상 확인된 건축 연도(1977년)와 복잡한 권리 관계(유치권 등)는 투자 결정 시 매우 신중한 접근을 요구합니다.

임차인은 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

권리 분석 및 현장 조사 결과에 따라 향후 가치 상승 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지

광주의 중심 상업 지구에 위치하여 높은 활동성과 잠재적 수요를 기대할 수 있습니다.

금남로4가역과의 인접성으로 교통이 편리합니다.

8.2. 명도 용이성

임차인의 대항력이 없어 비교적 명도 절차가 수월할 것으로 예상됩니다.

8.3. 시세 대비 투자 기회

복잡한 권리 관계와 잠재적 위험 요소를 감안하더라도, 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다. 단, 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 338,000,000원입니다.

다수의 근저당 및 압류, 유치권 등 복잡한 권리 관계와 JSON 정보 기준의 건물 노후화 가능성(1977년 건축)을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 해당 금액을 제외하고 고려합니다.

현 시세 및 위와 같은 위험 요소를 종합적으로 판단했을 때, 예상 입찰가는 220,000,000원 ~ 260,000,000원 범위로 제안합니다.

이는 일반적인 경매 투자 전략에 따른 추정치이며, 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁자, 본인의 투자 성향에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.