나이스옥션 법원경매 광주 2023타경85131 [5] 광주광역시 동구 금남로4가 7-3, 7-14 로머스파크주건축물 11층1101호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 빛고을 · 평가일 2024.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 금남로4가 소재 "금남로4가역" 남동측 인근에 위치한 "로머스파크주건축물 제17층 제1703호 외 6개호"로서 주위는 노선 상가지대로서 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 25층 중 제17층 제1703호, 제17층 제1704호, 제6층 제604호, 제8층 제804호, 제11층 제1101호, 제25층 제2501호, 제22층 제2215호로서,
외 벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

본건은 오피스텔입니다.

설비내역

본건은 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 일단의 부정형 평지로 오피스텔 건부지입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 진입로 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 기호1은 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2019-12-27), 대로2류(폭 30m-35m)(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)(광주광역시 가로구역별 건축물 높이 지정 및 지형도면 고시)<건축법> 중점경관관리구역(2023-07-20)(2040 광주광역시 도시경관계획), 전통상업보존구역(유통산업발전법),
기호2,3은 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2019-12-27) 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)(광주광역시 가로구역별 건축물 높이 지정 및 지형도면 고시)<건축법> 중점경관관리구역(2023-07-20)(2040 광주광역시 도시경관계획), 전통상업보존구역(유통산업발전법)입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 광주지방법원 2023타경85131 (5)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 동구 금남로4가 7-3, 7-14 로머스파크주건축물 11층 1101호

용도: 오피스텔

토지면적: 9.40㎡ (약 2.84평)

건물면적: 73.84㎡ (약 22.34평)

감정가: 336,000,000원 (3억 3천 6백만원)

1.3. 특이사항

중복병합사건, 유동화물건, 공동담보, 유치권

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 광주광역시 동구 금남로4가 소재 "금남로4가역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 노선 상가지대로 형성되어 있어 주거 및 상업 환경이 양호합니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 대중교통 이용이 편리한 역세권에 위치하여 제반 교통상황은 보통시됩니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 1월 21일 접수된 수협은행 근저당 1,800,000,000원입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

등기부상 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 이는 소유권이전, 후순위 근저당, 임의경매, 가압류, 압류 등을 포함합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

감정평가서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 확인되는 지상권은 없습니다. 기타 미확인된 권리관계는 추가적인 조사가 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

*주의: 임대관계가 미상이고 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 현장 조사가 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 금남로4가는 광주광역시의 주요 상업 및 업무지구로서, 다양한 금융기관, 백화점, 쇼핑몰, 음식점 등이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상권이 활성화되어 있습니다.

4.2. 건물 정보

건축물대장상 본건이 속한 로머스파크 주건축물은 총 25층 규모의 철근콘크리트 구조물이며, 용도는 오피스텔 및 업무시설 등으로 복합 이용되고 있습니다.

본건은 해당 건물의 11층 1101호입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

금남로4가역을 중심으로 롯데백화점, NC웨이브, 각종 금융기관, 병의원, 음식점 등 다양한 편의시설 이용이 매우 편리합니다. 아시아문화전당 등 문화시설 접근성 또한 우수합니다.

5.2. 교육시설

인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 분포하고 있어 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

5.3. 교통시설

지하철 1호선 금남로4가역이 도보 거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계의 복잡성

본건은 중복병합사건, 유동화물건, 공동담보로 묶여 있으며, 유치권이 신고되어 있어 권리분석에 매우 신중해야 합니다. 특히 유치권의 성립 여부 및 인수 여부는 본건의 낙찰가에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 임대차 미상 및 공실 위험

임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 실제 점유 현황을 파악해야 합니다. 또한 오피스텔의 특성상 공실 위험은 상존할 수 있으므로 임대 수요 분석이 필요합니다.

6.3. 건물 연식 (참고)

본건 건물의 초기 사용 승인일은 1977년으로, 일부 자료에서 연식이 오래되었다는 점을 언급하고 있습니다. 다만, 최근 리모델링이나 관리에 따라 상태는 다를 수 있으므로 현장 확인이 중요합니다.

6.4. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 동구의 핵심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 최상급의 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 그러나 유치권 신고, 복잡한 권리관계, 임대차 미상 등의 잠재적 리스크 요인이 다수 존재하므로, 철저한 권리분석과 현장 조사를 통해 위험 요소를 사전에 파악하는 것이 필수적입니다. 이러한 리스크를 감안하더라도, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 핵심 상업지구 입지

광주 중심 상권에 위치하여 뛰어난 접근성과 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

8.2. 우수한 교통 및 생활 편의시설

역세권 및 대로변에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 백화점, 쇼핑몰, 금융기관 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

8.3. 다양한 도시 개발 호재

주변 지역의 도시재생 및 재개발 사업으로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건의 감정가는 336,000,000원입니다. 주변 유사 오피스텔의 실거래가를 분석한 결과, 신축 건물의 경우 본건의 평당 가격보다 높게 형성되어 있으나, 본건과 유사한 연식의 건물이나 경매 물건의 경우 감정가 대비 낮은 최저 입찰가가 제시되는 사례도 있습니다. (예: 유사 감정가 경매물건의 최저 입찰가가 감정가의 약 45% 수준으로 제시된 사례 확인).

9.2. 예상 입찰가 산정

본건은 권리관계가 복잡하고 유치권 등의 잠재적 리스크가 존재하므로, 감정가격을 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다. 인수할 임차인 보증금이 없다는 점은 긍정적입니다.

현 시세와 더불어 위에서 언급된 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 336,000,000원의 70% ~ 85% 수준인 약 235,000,000원에서 285,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가로 약 252,000,000원 (감정가의 약 75%)을 제시하며, 이는 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가격을 재산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.