나이스옥션 법원경매 광주 2023타경85131 [6] 광주광역시 동구 금남로4가 7-3, 7-14 로머스파크주건축물 25층2501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 빛고을 · 평가일 2024.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 금남로4가 소재 "금남로4가역" 남동측 인근에 위치한 "로머스파크주건축물 제17층 제1703호 외 6개호"로서 주위는 노선 상가지대로서 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 25층 중 제17층 제1703호, 제17층 제1704호, 제6층 제604호, 제8층 제804호, 제11층 제1101호, 제25층 제2501호, 제22층 제2215호로서,
외 벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

본건은 오피스텔입니다.

설비내역

본건은 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 일단의 부정형 평지로 오피스텔 건부지입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 진입로 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 기호1은 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2019-12-27), 대로2류(폭 30m-35m)(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)(광주광역시 가로구역별 건축물 높이 지정 및 지형도면 고시)<건축법> 중점경관관리구역(2023-07-20)(2040 광주광역시 도시경관계획), 전통상업보존구역(유통산업발전법),
기호2,3은 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2019-12-27) 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)(광주광역시 가로구역별 건축물 높이 지정 및 지형도면 고시)<건축법> 중점경관관리구역(2023-07-20)(2040 광주광역시 도시경관계획), 전통상업보존구역(유통산업발전법)입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 이홍기의 유치권 주장이 있으나, 이에 대하여 '이 사건 공사비용은 임차물의 객관적 가치를 증대시키기 위하여 투입한 유익비라고 볼 수 없다'는 사유로 채권자의 유치권 배제 신청서 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본물건정보

사건번호: 광주지방법원 2023타경85131 (6)

소재지: 광주광역시 동구 금남로4가 7-3, 7-14 로머스파크주건축물 25층2501호

용도: 오피스텔

감정가: 384,000,000원

토지면적: 9.40㎡ (약 2.84평)

건물면적: 73.84㎡ (약 22.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

1.2. 건축물 정보

건축물대장상 본 건물은 1977년 7월 23일 사용승인된 철근콘크리트구조의 업무시설이며, 총 7층, 연면적 2,872.7㎡ 규모입니다. 본 물건은 25층에 위치하고 있어 건축물대장상 최고층수(7층)와 차이가 있습니다. 이는 집합건축물대장 상에서 여러 동으로 구분되거나, 증축/개축 등의 변경 이력이 있을 수 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 광주광역시 동구 금남로4가에 위치하며, 지하철 1호선 금남로4가역과 인접하여 교통이 매우 편리한 역세권 지역입니다. 주변에는 다양한 상업시설, 금융기관, 관공서, 문화시설(아시아문화전당) 등이 밀집해 있습니다. NC웨이브 충장점, 롯데백화점 광주점 등이 도보 거리에 있어 쇼핑 및 편의시설 이용이 용이합니다.

2.2. 교통상황

단지 내 진입로가 개설되어 있으며, 차량 접근이 가능합니다. 지하철 1호선 금남로4가역과 직접 연결되어 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 버스 정류장도 인근에 있어 대중교통망이 우수합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구에 속하며, 대로2류(폭 30m-35m)에 접해있습니다. 또한, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 광주시는 생활 쓰레기 처리를 위한 소각장(자원회수시설) 건립을 추진하고 있으나, 이는 동구와 인접한 다른 지역에서 신청이 검토되고 있으며 본건 소재지와는 직접적인 관련이 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2022년 1월 21일 접수된 수협은행 근저당권(을1)입니다.

* 말소예정 권리: 을1, 을2, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9, 갑5(신탁등기말소) 등 등기부상 을구의 근저당권 및 갑구의 임의경매, 가압류, 압류 등은 말소기준권리보다 후순위이거나 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권'이 기재되어 있으나, 세부 내용은 명시되지 않았습니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 보증금

* 임차인: 이홍기

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자/확정일자: 미상

* 배당신고일자: 2024-03-22

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 이홍기는 유치권을 주장하고 있으나, 채권자 측에서 유익비로 볼 수 없다는 사유로 유치권 배제 신청서를 제출하였습니다.

* 인수 가능한 보증금: 0원 (임차인 이홍기의 대항력이 없으므로 보증금을 인수하지 않습니다.)

3.3. 권리분석 종합

등기부상 다수의 근저당, 임의경매, 가압류, 압류 등이 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위이거나 경매로 인해 말소될 예정입니다. 임차인 이홍기의 유치권 주장이 있으나, 법적 다툼의 소지가 있으며 채권자의 배제 신청이 제출된 상태입니다. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본건이 위치한 금남로4가 일대는 광주의 대표적인 중심상업지역으로, 과거 '호남의 명동'이라 불릴 정도로 번성했던 지역입니다. 금남로4가역 초역세권이라는 지리적 이점과 아시아문화전당, 충장로 상권과의 연계를 통해 문화 및 상업 활동이 집중되는 곳입니다.

4.2. 최근 상권 동향

최근 광주 시내 상권은 다핵화 추세를 보이며, 금남로/충장로 상권은 사업체 수 감소와 공실률 증가 등 과거 대비 위축된 모습을 보이고 있습니다. 특히 오피스 공실률이 전국 최고 수준을 기록하고 있으며, 중대형 상가 공실률 또한 높은 편입니다. 이는 소비 패턴 변화, 온라인 상권의 성장, 경기 침체 등 복합적인 요인이 작용한 결과로 분석됩니다.

4.3. 시세 및 실거래 동향

본건이 속한 로머스파크 주건축물의 경우, 유사 물건에 대한 경매가 진행 중이며 감정가는 3억 3천만원대입니다. 로머스파크 헤리티지 오피스텔(2023년 입주, 454세대)의 경우, 전용면적 29㎡(약 9평) 기준 매매가가 9천만 원대에서 1억 1천만 원대, 전세가는 9천만 원대 수준으로 형성되어 있습니다. 본건(73.84㎡, 약 22.34평)은 면적이 더 넓으므로, 이러한 시세 정보를 참고하여 가치를 판단할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

본건은 오피스텔로, 거주 및 업무를 겸할 수 있는 용도입니다. 건물 내에는 로비 카페, 편의점, 식당, 의원, 치과 등 다양한 편의시설이 입점해 있어 생활이 편리합니다. 또한, 아시아문화전당, 충장로 상권 등이 인접해 있어 문화생활 및 여가활동을 즐기기 좋습니다.

5.2. 교육환경

인근에 광주중앙초등학교(S등급, 약 0.4km)가 있어 자녀가 있는 경우 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 기타

건물 내 주차는 자주식 186대, 기계식 198대로 총 384대 수용 가능하며, 지하주차장과 공용현관이 연결되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 주장

임차인 이홍기가 유치권을 주장하고 있으나, 채권자가 유치권 배제를 신청한 상태로 법적 다툼의 여지가 있습니다. 유치권 성립 여부에 따라 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 상권 침체 및 공실률

금남로/충장로 일대의 상권 침체 및 높은 오피스/상가 공실률은 향후 임대 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 이는 투자 회수 기간을 늘리거나 임대 수익이 기대에 미치지 못할 가능성을 시사합니다.

6.3. 중복 병합, 유동화 물건, 공동 담보

본 건은 중복 병합, 유동화 물건, 공동 담보로 진행되는 경매 물건으로, 관련 절차 및 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

6.4. 대항력 없는 임차인의 유치권 주장

임차인 이홍기에게 대항력은 없으나, 유치권을 주장하고 있어 명도 관련 불확실성이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 동구 금남로4가, 지하철 1호선 금남로4가역 초역세권에 위치한 로머스파크 주건축물 내 오피스텔입니다. 교통, 생활 편의시설, 문화시설 접근성이 매우 우수하며, 광주의 대표적인 상업지역에 속합니다. 다만, 해당 지역의 상권 침체 및 높은 오피스 공실률은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 또한, 임차인의 유치권 주장은 명도 과정에서의 잠재적 분쟁 요인이 될 수 있으나, 대항력이 없는 임차인이므로 보증금 인수 부담은 없습니다. 복잡한 권리 관계(중복병합, 유동화, 공동담보)는 면밀한 분석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 금남로4가역 초역세권에 위치하며, 광주의 핵심 상업 및 문화 중심지에 자리 잡고 있습니다.

* 편리한 생활 환경: 다양한 상업시설, 금융기관, 문화시설(아시아문화전당)이 인접해 있어 주거 및 업무 환경이 우수합니다.

* 넓은 면적: 73.84㎡(약 22.34평)의 비교적 넓은 면적으로, 주거용 및 수익형 부동산으로 활용 가치가 있습니다.

* 주변 개발 호재: 금남로 일대의 도시재생 및 재개발 사업 추진 가능성은 장기적인 지역 가치 상승의 잠재력을 가집니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 384,000,000원입니다. 주변 유사 오피스텔의 시세와 본건의 면적(73.84㎡)을 고려했을 때, 현재 금남로4가 로머스파크 오피스텔의 전용 29㎡(약 9평) 기준 매매가가 9천만 원대에서 1억 1천만 원대로 형성되어 있음을 감안하면, 본 건은 면적이 약 2.5배 넓습니다.

현재 금남로 로머스파크 오피스텔(2021년 5월 준공, 454실)은 전용 7~9평 원룸형과 22평형 투룸형으로 구성되어 있습니다. 본건 73.84㎡(약 22.34평)은 투룸형에 해당할 것으로 추정됩니다.

광주광역시 동구 금남로 202, 5층503호 (로머스파크주건축물) 경매 물건의 감정가가 3억 3,100만원인 점을 참고하면, 본 건의 감정가 3억 8,400만원은 유사 면적 대비 적정한 수준으로 판단됩니다.

다만, 금남로 및 충장로 일대의 상가 및 오피스 공실률이 전국 최고 수준으로 높다는 점, 그리고 임차인의 유치권 주장이 법적 분쟁의 소지가 있다는 점을 고려할 때, 낙찰가율은 시세 대비 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

따라서, 현재 시점에서의 예상 입찰가는 감정가인 384,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황, 권리 관계의 최종 정리 결과, 임차인과의 협상 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

잠재적 리스크 요인(상권 침체, 유치권 분쟁 등)을 고려하여, 시세 대비 30% ~ 40% 할인된 가격으로 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 268,800,000원 ~ 316,800,000원

(이는 보수적인 예측이며, 실제 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.