나이스옥션 법원경매 광주 2023타경85131 [3] 광주광역시 동구 금남로4가 7-3, 7-14 로머스파크주건축물 6층604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 빛고을 · 평가일 2024.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 금남로4가 소재 "금남로4가역" 남동측 인근에 위치한 "로머스파크주건축물 제17층 제1703호 외 6개호"로서 주위는 노선 상가지대로서 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 25층 중 제17층 제1703호, 제17층 제1704호, 제6층 제604호, 제8층 제804호, 제11층 제1101호, 제25층 제2501호, 제22층 제2215호로서,
외 벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

본건은 오피스텔입니다.

설비내역

본건은 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 일단의 부정형 평지로 오피스텔 건부지입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 진입로 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 기호1은 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2019-12-27), 대로2류(폭 30m-35m)(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)(광주광역시 가로구역별 건축물 높이 지정 및 지형도면 고시)<건축법> 중점경관관리구역(2023-07-20)(2040 광주광역시 도시경관계획), 전통상업보존구역(유통산업발전법),
기호2,3은 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2019-12-27) 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)(광주광역시 가로구역별 건축물 높이 지정 및 지형도면 고시)<건축법> 중점경관관리구역(2023-07-20)(2040 광주광역시 도시경관계획), 전통상업보존구역(유통산업발전법)입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 현황

사건번호: 광주지방법원 2023타경85131 (3)

소재지: 광주광역시 동구 금남로4가 7-3, 7-14 로머스파크주건축물 6층604호

용도: 오피스텔

1.2. 물건 내역

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 333,000,000원

토지면적: 9.40㎡ (약 2.84평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 73.84㎡ (약 22.34평)

건물제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 광주광역시 동구 금남로4가에 위치하며, 지하철 1호선 금남로4가역 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 노선 상가지대로서 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 제반 교통 상황은 양호한 편입니다. 인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 을1, 수협은행 근저당, 접수일자 2022-01-28

3.2. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있는지 상세한 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 임대 관계 미확인: 임대료, 보증금 등 세부 내용이 확인되지 않은 임차인이 있을 수 있어, 명도 관련 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 특이사항

본건은 중복병합사건, 유동화물건, 공동담보, 유치권이 있는 특수 물건입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

금남로는 광주의 중심 상업지역으로, 다양한 금융기관, 관공서, 상업시설이 밀집해 있어 직장인 및 대학생 등 임대 수요가 풍부한 지역입니다. 또한, 지역 가치 상승을 위한 도시재생 및 재개발 사업이 추진 중이거나 예정되어 있어 미래 가치가 기대됩니다.

4.2. 주변 상업시설

NC웨이브, 롯데백화점 등 대형 쇼핑몰과 다양한 상업 시설이 인접해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 상업 시설이 잘 갖추어져 있어 쇼핑, 외식 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 기타 생활 인프라

아시아문화전당, 충장로 맛집 거리 등 문화 및 여가 시설 이용이 편리하며, 광주 시내 주요 시설 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 관련 리스크

유치권은 채무자의 재산에 대해 채권자가 점유 및 사용 권한을 가지는 것으로, 낙찰자가 인수하게 될 경우 상당한 부담이 될 수 있습니다. 본건의 경우 유치권 존재 여부 및 그 효력에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6.2. 복잡한 권리관계

중복병합사건, 유동화물건, 공동담보 등의 복잡한 권리관계는 경매 진행 과정 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 발생시킬 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미확인

임대 관계가 미상인 경우, 현재 거주 중인 임차인과의 협의, 명도 절차 진행 등에 어려움이 발생할 수 있으며, 예상치 못한 보증금 또는 차임 미지급 등의 문제가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주의 핵심 상업 및 교통 중심지에 위치하여 입지 조건이 우수합니다. 하지만, 1977년 건축된 건물로 연식이 상당하며, 유치권을 포함한 복잡한 권리관계와 임대 관계 미확인 등의 중대한 리스크 요인을 다수 포함하고 있습니다. 이러한 리스크들을 충분히 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

최중심 상업지역의 입지적 가치와 향후 지역 개발 가능성을 고려할 때, 리스크 요인을 성공적으로 관리하고 명도 및 법적 문제를 해결한다면 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 333,000,000원 대비, 본건의 연식, 복잡한 권리관계, 특히 유치권 존재 가능성 등의 중대한 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 유사 물건의 경매 최저가 수준 및 현재 시장 상황을 감안하여, 예상 입찰가를 210,000,000원으로 제안합니다.

이는 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 분석 전문가와의 상담, 시장 상황 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.