나이스옥션 법원경매 광주 2023타경85131 [4] 광주광역시 동구 금남로4가 7-3, 7-14 로머스파크주건축물 8층804호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2023타경85131 [4] 광주광역시 동구 금남로4가 7-3, 7-14 로머스파크주건축물 8층804호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매7계 2023타경85131 | 소재지: 광주광역시 동구 금남로 202, 8층804호 (금남로4가,로머스파크주건축물) | 감정가: 333,000,000원 | 최저가: 233,100,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서: 광주지방법원 2023타경85131(4) 오피스텔

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

사건번호는 광주지방법원 2023타경85131 (4)이며, 경매 구분은 부동산임의경매 사건입니다.

본건의 소재지는 광주광역시 동구 금남로4가 7-3, 7-14 로머스파크주건축물 8층804호입니다.

용도는 오피스텔이며, 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 조건입니다.

감정가는 333,000,000원으로 평가되었습니다.

소유자는 최OO, 채무자는 주OOOOOOO, 채권자는 이OO입니다.

특이사항으로 중복병합사건이 진행 중인 것으로 확인됩니다.

1.2. 면적 정보 (8층804호 기준)

건물면적 (전용면적 추정)은 73.84제곱미터(약 22.34평)입니다.

토지면적은 9.40제곱미터(약 2.84평)입니다.

토지/건물 모두 제시외면적은 0.00제곱미터입니다.

2. 물건 상세 분석 및 현황

2.1. 입지 조건: 초역세권 중심 상업지구

본건은 광주광역시 동구 금남로4가 소재 "금남로4가역" 남동측 인근에 위치하며, 금남로4가역과 건물이 다이렉트로 연결된 초역세권 오피스텔입니다.

주위는 노선 상가지대로서 상업 시설 및 업무 시설이 밀집된 광주의 중심부에 해당합니다.

본건까지 차량 출입이 가능하며, 금남로 대로변에 위치하여 대중교통(지하철, 버스) 이용이 매우 편리한 최상의 교통 환경을 갖추고 있습니다.

도보로 아시아문화전당, 충장로 상권 접근이 용이하여 문화 및 상업 시설 이용이 편리합니다.

2.2. 건물 및 이용 현황

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 25층 중 제8층 제804호입니다.

2021년 5월 준공된 비교적 신축급 대형 오피스텔(총 454실 규모)입니다.

외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽은 벽지 및 타일 마감 등, 창호는 새시창호입니다.

오피스텔로 이용 중이며, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

주차는 자주식 186대, 기계식 198대 등 총 384대의 주차 공간을 확보하고 있습니다.

토지는 부정형 평지로 오피스텔 건부지이며, 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 대로2류(폭 30m-35m) 등에 속하는 토지이용계획을 가집니다.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석:

본건이 위치한 금남로 상권은 광주의 핵심 상업지역입니다.

단지 내에 편의점, 식당, 의원, 치과 등 생활에 필요한 다양한 가게들이 입점해 있어 '슬세권' 입지를 자랑합니다.

금남로 대로변의 각종 은행, 공공시설, 기업 등이 가까워 직장인 수요가 매우 높습니다.

충장로 상권이 한 걸음 거리로 패션, 맛집, 놀거리 등 모든 것을 충족시키는 환경입니다.

생활 정보:

금남로4가 지하철역과 직접 연결되어 있어 악천후에도 불편함 없이 대중교통을 이용할 수 있습니다.

인근에 아시아문화전당이 있어 문화생활 접근성이 우수합니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다. (다만, 중심 상업지역의 특성상 유흥 시설 등은 일부 존재할 수 있음)

3. 권리 관계 및 리스크 분석

3.1. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 토지와 건물이 일괄매각 되는 조건입니다.

일반적인 경매 절차에 따라 말소기준권리 이후의 모든 후순위 권리는 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높습니다.

다만, 입찰자는 반드시 등기부등본상의 말소기준권리를 확인하여 인수되는 권리가 없는지 정밀한 권리분석이 필요합니다.

3.2. 잠재적 리스크

임대관계 미상: 현재 임대관계가 미상으로, 낙찰자가 인수할 수 있는 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 현장 조사 및 명확한 자료 조사를 통해 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재한다면 보증금 전액을 인수할 리스크가 발생합니다.

중복병합사건: 사건에 중복병합사건으로 명시되어 있어, 여러 채권자가 경매를 신청하여 사건 관계가 복잡할 수 있습니다. 이는 배당 절차 및 명도 과정에 영향을 미칠 수 있습니다.

감정평가서 오류 가능성: 감정평가서 요약표에 '제17층 제1703호 외 6개호' 등 다른 호실의 정보가 혼재되어 있으므로, 8층804호에 대한 개별적인 현황 및 점유 관계를 다시 한번 정확하게 확인해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 광주광역시의 핵심 상업 지구인 금남로4가역에 위치한 초역세권 신축급 오피스텔로, 주거 편의성 및 임대 수요가 매우 높은 우량 물건입니다.

감정가 3억 3천만 원대는 주변 시세 및 임대 수요를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, '임대관계 미상' 및 '중복병합사건' 등 권리 관계의 세밀한 분석을 통해 잠재적 리스크를 해소하는 것이 중요하며, 명도 저항에 대한 대비가 필요합니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 금남로4가역 초역세권으로 대중교통 편의성이 뛰어나며, 충장로 및 아시아문화전당 등 핵심 상권과의 연계성이 우수합니다. 이는 공실률 최소화에 기여합니다.

안정적인 임대 수요: 중심 상업지역에 위치하여 직장인, 전문직, 1~2인 가구 등 안정적인 임대 수요층을 확보할 수 있어 높은 임대수익률을 기대할 수 있습니다.

신축급 건물: 2021년 준공된 건물로 깨끗한 시설과 우수한 관리 상태가 예상되며, 이는 임차인 모집에 유리하게 작용합니다.

비교적 넓은 면적: 건물면적 73.84제곱미터(약 22.34평)는 오피스텔 중에서도 비교적 넓은 투룸형 등으로 활용 가능성이 높아 차별화된 임대 전략을 세울 수 있습니다.

법원 정보

광주지방법원 경매7계