나이스옥션 법원경매 광주 2023타경85131 [4] 광주광역시 동구 금남로4가 7-3, 7-14 로머스파크주건축물 8층804호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 빛고을 · 평가일 2024.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 금남로4가 소재 "금남로4가역" 남동측 인근에 위치한 "로머스파크주건축물 제17층 제1703호 외 6개호"로서 주위는 노선 상가지대로서 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 25층 중 제17층 제1703호, 제17층 제1704호, 제6층 제604호, 제8층 제804호, 제11층 제1101호, 제25층 제2501호, 제22층 제2215호로서,
외 벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

본건은 오피스텔입니다.

설비내역

본건은 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 일단의 부정형 평지로 오피스텔 건부지입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 진입로 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 기호1은 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2019-12-27), 대로2류(폭 30m-35m)(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)(광주광역시 가로구역별 건축물 높이 지정 및 지형도면 고시)<건축법> 중점경관관리구역(2023-07-20)(2040 광주광역시 도시경관계획), 전통상업보존구역(유통산업발전법),
기호2,3은 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2019-12-27) 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)(광주광역시 가로구역별 건축물 높이 지정 및 지형도면 고시)<건축법> 중점경관관리구역(2023-07-20)(2040 광주광역시 도시경관계획), 전통상업보존구역(유통산업발전법)입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 광주지방법원 2023타경85131 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

1.2. 부동산 현황

소재지: 광주광역시 동구 금남로4가 7-3, 7-14 로머스파크주건축물 8층804호

용도: 오피스텔

토지면적: 9.40㎡ (약 2.84평)

토지지분: 9.4034㎡ (약 2.84평)

건물면적: 73.84㎡ (약 22.34평)

건물지분: 73.8444㎡ (약 22.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가 요약

감정가: 333,000,000원

3. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 광주광역시 동구 금남로4가 소재 "금남로4가역" 남동측 인근에 위치한 "로머스파크주건축물" 8층 804호입니다.

주위는 노선 상가지대로서 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

금남로4가역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

4. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리: 2022년 1월 21일자 수협은행 근저당 (을1)

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 주식회사 씨디엠 소유권 이전 2번 신탁 등기 말소 (갑5)

* 수협은행 근저당 (을1)

* 이청길 근저당 (을4)

* 이청길 임의경매 (갑6)

* 수협은행 가압류 (갑7)

* 에프에스에이치2406유동화전문유한회사 임의경매 (갑8)

* 광주세무서장 압류 (갑9)

총 등기부채권액은 3,346,654,115원입니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 구체적인 지상권 내용은 확인되지 않습니다. 현재까지 파악된 권리분석상 인수되는 특별한 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: ㈜운천, 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일자): 2023-05-02

* 대항력: 없음

* 비고: 임대관계는 미상으로 파악됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 임대 관계는 미상으로 파악되므로 입찰 전 점유 관계 및 내부 상태를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

3.4. 기타 권리사항

본 건은 중복병합사건, 유동화물건, 공동담보, 유치권 등의 특이사항이 있습니다.

유치권이 신고되어 있으나, 이에 대한 상세 내역은 추가 확인이 필요하며, 낙찰 후 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

5. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

광주광역시 동구 금남로는 지역의 주요 상업 및 업무 중심지로, 높은 유동인구와 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

다양한 금융기관, 사무실, 판매시설, 상업시설 등이 밀집해 있어 상권 활성화 수준이 높습니다.

4.2. 주변 상가 및 시설

본 건물은 대로변에 위치하며, 금남로4가역을 중심으로 한 지하철 이용객 및 인근 상주인구를 배후로 하고 있습니다.

주변에는 롯데백화점, 다수의 은행, 관공서, 사무실 건물 등이 자리하고 있어 상업적 가치가 높은 지역입니다.

6. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 진입로가 개설되어 있으며, 주변에 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

대형마트, 백화점, 영화관, 병원, 식당가 등이 인접해 있어 생활이 편리합니다.

5.2. 교육 및 의료시설

금남초등학교, 동명중학교 등 교육시설과 광주기독병원, 전남대학교병원 등 주요 의료시설이 근거리에 위치하고 있습니다.

5.3. 혐오시설 유무

주요 상업 및 업무 지구에 위치하여 인근에 혐오시설은 확인되지 않습니다.

7. 잠재적 리스크

6.1. 특수 물건 정보

본 건은 중복병합사건, 유동화물건, 공동담보, 유치권 등이 등기 및 신고되어 있어 권리관계가 복잡할 수 있습니다.

특히 유치권 신고는 잠재적 부담으로 작용할 수 있으므로 철저한 조사가 필요합니다.

6.2. 권리 관계

다수의 근저당, 임의경매, 가압류, 압류 등이 존재했으나 말소기준권리에 의해 모두 소멸될 예정입니다.

다만, 유치권의 존재 가능성은 인수 여부를 반드시 확인해야 할 주요 리스크 요소입니다.

6.3. 기타 고려사항

건축물대장 상 7층 건물로 기재된 부분과 달리, 건물 구조상 25층 건물에 포함된 호수라는 점에서 실제 건물 현황에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

임차인 현황 상 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 점유 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

8. 종합 의견

본 건은 광주광역시의 핵심 상업 지구인 금남로에 위치하여 입지 조건이 우수하며, 금남로4가역을 통한 교통이 편리한 오피스텔입니다.

감정가는 3억 3천 3백만원으로 책정되었으며, 주변 시세를 고려할 때 적정한 수준으로 판단됩니다.

다만, 중복병합사건, 유동화물건, 공동담보, 유치권 등 복잡한 권리관계와 특이사항이 존재하여 입찰 전 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다. 특히 유치권 존재 시 추가적인 비용 발생이나 명도 지연의 위험이 있습니다.

9. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 광주의 핵심 상업 및 교통 중심지에 위치하여 투자가치가 높습니다.

* 편리한 교통: 금남로4가역과 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 높은 임대 수요: 상업 지구의 특성상 오피스텔 및 업무 시설에 대한 지속적인 임대 수요가 예상됩니다.

* 미등기 전용면적 등 확인 시 추가 이익 가능성: (정보 부족으로 추후 확인 필요)

10. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 333,000,000원입니다.

주변 유사 오피스텔의 시세 및 본 건의 입지 조건을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서도 거래가 이루어질 수 있습니다.

그러나 중복병합사건, 유동화물건, 공동담보, 유치권 등의 복잡한 권리 관계 및 추가 조사 필요 사항을 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려했을 때, 현 시세 및 잠재적 위험 요소를 반영하여 290,000,000원 ~ 310,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 상세한 현장 조사 및 권리 분석 결과를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.