나이스옥션 법원경매 광주 2023타경85131 [2] 광주광역시 동구 금남로4가 7-3, 7-14 로머스파크주건축물 17층1704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 빛고을 · 평가일 2024.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 금남로4가 소재 "금남로4가역" 남동측 인근에 위치한 "로머스파크주건축물 제17층 제1703호 외 6개호"로서 주위는 노선 상가지대로서 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 25층 중 제17층 제1703호, 제17층 제1704호, 제6층 제604호, 제8층 제804호, 제11층 제1101호, 제25층 제2501호, 제22층 제2215호로서,
외 벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

본건은 오피스텔입니다.

설비내역

본건은 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 일단의 부정형 평지로 오피스텔 건부지입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 진입로 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 기호1은 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2019-12-27), 대로2류(폭 30m-35m)(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)(광주광역시 가로구역별 건축물 높이 지정 및 지형도면 고시)<건축법> 중점경관관리구역(2023-07-20)(2040 광주광역시 도시경관계획), 전통상업보존구역(유통산업발전법),
기호2,3은 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2019-12-27) 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)(광주광역시 가로구역별 건축물 높이 지정 및 지형도면 고시)<건축법> 중점경관관리구역(2023-07-20)(2040 광주광역시 도시경관계획), 전통상업보존구역(유통산업발전법)입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 광주광역시 동구 금남로4가에 위치하며, 지하철 금남로4가역 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 노선 상가지대로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 접근이 용이하며, 대중교통 이용이 편리한 지역입니다. 금남로4가역과 건물이 직접 연결되어 있어 지하철 이용이 매우 편리하며, 버스 정류장도 가까이에 있습니다. 종합적인 교통 여건은 매우 좋음으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 수협은행 근저당 (2022-02-10, 576,000,000원)

총 채권액: 1,152,654,115원 (집합건물 등기부요약 기준)

기타 등기 현황:

* 주식회사모어랜드광주 소유권이전 (신탁등기말소) (2022-02-10)

* 주식회사씨디엠 소유권이전 (매매 343,760,000원) (2022-02-10)

* 이청길 근저당 (300,000,000원) (2022-08-22)

* 이청길 임의경매 (1,520,000,000원) (2024-01-04)

* 수협은행 가압류 (276,654,115원) (2024-03-27)

* 에프에스에이치2406유동화전문유한회사 임의경매 (2024-10-21)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계는 조사된 바 없으며, 미상입니다.

3.3. 권리 분석 종합

본 물건은 부동산 임의경매로 진행 중이며, 중복병합사건, 유동화물건으로 분류됩니다.

등기부상 말소기준권리인 수협은행 근저당 (2022-02-10) 보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

등기부상 확인된 권리들은 말소기준권리에 의해 정리될 것으로 예상됩니다.

물건명세서에는 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부상 해당 권리가 확인되지 않아 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 개요

본건이 소재한 광주광역시 동구 금남로4가 일대는 광주의 주요 도심 상업 지역 중 하나로, 유동인구가 풍부하고 다양한 상업 시설이 밀집해 있습니다. 지하철 금남로4가역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달한 지역으로, 차량 출입 및 대중교통 이용이 매우 편리한 중심 상권입니다.

4.2. 주변 상업 시설

주변에는 다양한 근린생활시설, 금융기관, 업무시설, 쇼핑몰 등이 위치하고 있어 편리한 생활 환경을 제공합니다. NC백화점, 롯데백화점, 이마트 등 대형 쇼핑 시설과 재래시장인 양동시장이 인접해 있어 쇼핑 편의성이 높습니다. 또한, 아시아문화전당과 충장로 상권이 가까워 문화 및 여가 활동을 즐기기에도 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

대형마트, 백화점, 병원, 은행, 식당가 등 다양한 생활 편의시설을 도보 또는 차량으로 쉽게 이용할 수 있습니다. 금남로4가역과 직접 연결되어 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며, 광주천 수변공원 조성 사업 등 지역 개발 호재도 있습니다.

5.2. 주거 환경

본건은 상업 및 업무 시설 위주로 형성된 도심 지역에 위치하여 주거 환경이 우수합니다. 최근 광주시는 생활 쓰레기 직매립 금지에 대비하여 소각장(자원회수시설) 건립을 추진하고 있으나, 이는 본건 소재지와 직접적인 관련이 적으며, 해당 시설들은 과거와 달리 주민 편익 시설 조성 등과 함께 추진되어 혐오 시설보다는 지역 발전 시설로 인식되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

유치권: 본건은 '유치권'이 등기되거나 신고된 특수물건으로, 이는 경매로 소멸되지 않는 권리일 가능성이 매우 높아 낙찰 후 추가적인 인수 비용 발생 등 큰 위험 요인이 될 수 있습니다. 유치권의 실제 존재 여부 및 금액에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

중복병합사건: 동일 물건에 대한 경매 사건이 여러 개 병합되어 진행되는 경우, 절차가 복잡해지거나 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

유동화물건: 유동화된 자산은 채권의 이전 및 관리 방식이 복잡할 수 있으며, 이로 인해 매각 진행 과정이나 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 특수 물건 관련 리스크

유치권의 존재는 해당 물건의 명도 및 소유권 행사에 심각한 제약을 초래할 수 있습니다. 따라서 유치권 신고 내용, 공사대금 채권의 유효성, 실제 점유 여부 등에 대한 심층적인 법률 및 현장 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주의 핵심 상권에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있으며, 교통 및 생활 편의 시설 이용이 매우 용이합니다. 등기부상으로는 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상되나, '유치권' 신고는 낙찰 후 인수될 가능성이 높아 가장 큰 위험 요소로 작용합니다. 중복병합 및 유동화 물건이라는 특수성을 고려할 때, 권리관계 및 명도 관련 상세 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

탁월한 입지: 광주 도심 상업 중심지에 위치하여 풍부한 유동인구와 높은 미래 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

교통 요지: 금남로4가 지하철역과 직접 연결된 초역세권으로, 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

우수한 생활 인프라: 쇼핑, 문화, 여가, 편의시설이 풍부하게 갖춰져 있어 거주 및 투자 가치가 높습니다.

(주의) 유치권 위험: 유치권의 존재 가능성이 본 물건의 주요 리스크 요인이므로, 철저한 조사와 이에 따른 투자 위험 감수 능력이 요구됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 340,000,000원

과거 유사 물건 매매가: 343,760,000원 (2022-02-10, 주식회사씨디엠 매매)

현재 시세 분석:

본건과 유사한 '로머스파크' 건물 내 오피스텔(전용 약 29㎡, 16평형)의 최근 실거래가는 2026년 4월 기준 9,500만원 수준이며, 2025년 11월에는 1억원에 거래된 사례가 있습니다. 전용 59㎡(약 24평형)의 경우 2024년 11월 3.7억, 2025년 6월 기준 매매 시세는 3.15억 ~ 3.7억 수준으로 조사되었습니다.

이러한 시세를 고려할 때, 건물의 전용 면적(73.84㎡, 약 22.34평)을 감안하면 현재 시세는 약 3.15억 ~ 3.7억 범위로 추정됩니다.

가장 중요한 고려사항: 유치권

본 물건은 '유치권'이 존재할 가능성이 매우 높아, 실제 유치권이 성립하고 공사대금 채권이 인정될 경우 낙찰 후 해당 금액을 인수해야 할 수 있습니다. 만약 유치권의 인수 금액이 상당하다면, 감정가나 시장 시세보다 훨씬 낮은 가격으로 입찰해야 합니다.

예상 입찰가 산정:

* 유치권이 존재하지 않거나 무효일 경우: 현재 시세를 고려하여 감정가 수준 또는 약간 낮은 310,000,000원 ~ 330,000,000원 범위에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 유치권이 유효하고 그 금액이 크다고 판단될 경우: 인수해야 할 유치권 금액을 제외한 금액으로 보수적으로 접근해야 합니다. 이 경우, 감정가의 70~80% 수준인 238,000,000원 ~ 272,000,000원 이하로 입찰가를 산정하는 것을 고려해야 할 수 있습니다.

결론적으로, 유치권 관련 사항에 대한 철저한 조사 없이는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 현장 조사 및 법률 전문가의 자문을 통해 유치권의 실체와 예상 인수 금액을 확인한 후, 이에 따른 합리적인 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.