나이스옥션 법원경매 광주 2023타경85131 [1] 광주광역시 동구 금남로4가 7-3, 7-14 로머스파크주건축물 17층1703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 빛고을 · 평가일 2024.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 금남로4가 소재 "금남로4가역" 남동측 인근에 위치한 "로머스파크주건축물 제17층 제1703호 외 6개호"로서 주위는 노선 상가지대로서 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 25층 중 제17층 제1703호, 제17층 제1704호, 제6층 제604호, 제8층 제804호, 제11층 제1101호, 제25층 제2501호, 제22층 제2215호로서,
외 벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

본건은 오피스텔입니다.

설비내역

본건은 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 일단의 부정형 평지로 오피스텔 건부지입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 진입로 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 기호1은 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2019-12-27), 대로2류(폭 30m-35m)(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)(광주광역시 가로구역별 건축물 높이 지정 및 지형도면 고시)<건축법> 중점경관관리구역(2023-07-20)(2040 광주광역시 도시경관계획), 전통상업보존구역(유통산업발전법),
기호2,3은 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2019-12-27) 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)(광주광역시 가로구역별 건축물 높이 지정 및 지형도면 고시)<건축법> 중점경관관리구역(2023-07-20)(2040 광주광역시 도시경관계획), 전통상업보존구역(유통산업발전법)입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 광주지방법원 2023타경85131 (1)

소재지: 광주광역시 동구 금남로4가 7-3, 7-14 로머스파크주건축물 17층1703호

용도: 오피스텔

감정평가액: 340,000,000원 (삼억 사천만원)

토지 면적: 9.40㎡ (약 2.84평)

토지 지분: 9.4034㎡ (약 2.84평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 73.84㎡ (약 22.34평)

건물 지분: 73.8444㎡ (약 22.34평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

1.1. 입지조건

본 물건은 광주광역시 동구 금남로4가에 위치하며, 지하철 금남로4가역에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 주로 노선 상가지대로를 형성하고 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

차량의 접근성이 양호하며, 단지 내로 진입로가 개설되어 있어 도로 교통 상황은 양호한 편입니다.

건축물대장상 최초 사용승인일은 1977년이나, 최근 매매 정보상 건축 연도가 2021년으로 기재되어 있어 오피스텔 용도로의 전환 또는 리모델링이 이루어졌을 가능성이 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2022년 2월 10일 접수된 수협은행의 근저당 (을1, 채권최고액 576,000,000원)입니다.

매각으로 인해 을1 근저당 외 을2 근저당, 갑7 임의경매, 갑8 가압류, 갑9 임의경매, 갑10 압류 등 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

다만, 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

임차인 현황상 인수 보증금은 0원이며, 임대 관계는 미상으로 파악됩니다. 하지만 보증금이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 추가적인 점유 관계 조사가 필요합니다.

총 등기부채권액은 1,152,654,115원으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 광주광역시의 중심 상업지역인 금남로에 위치하여 유동 인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

주변에는 다양한 근린생활시설, 업무시설, 금융기관 등이 밀집해 있어 상권 형성에 유리한 환경입니다.

토지 이용 계획상 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등에 해당하여 지역 내 중요성이 높은 입지입니다.

1.4. 생활정보

금남로4가역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주변 상업지대에 속해 있어 각종 편의시설(상점, 식당, 병원 등) 이용이 용이합니다.

차량 출입 및 주차가 가능하며, 도심 접근성이 우수하여 출퇴근 및 일상생활에 편리함을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건은 특이사항으로 유치권이 신고되어 있습니다. 유치권은 법적 절차를 통해 해결해야 하며, 이 과정에서 명도 지연, 추가적인 법적 비용 발생, 낙찰가의 상승 등 예상치 못한 부담이 발생할 수 있으므로 철저한 법률 검토가 필요합니다.

중복병합사건 및 유동화물건이라는 점은 채권 관계의 복잡성을 시사하므로, 경매 진행 과정 및 낙찰 후 절차에 대한 면밀한 주의가 요구됩니다.

임대 관계가 미상이며 인수 보증금이 0원인 점은 긍정적일 수 있으나, 점유자의 대항력 유무 및 보증금 관련 사항을 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주 시내 중심 상업지역의 역세권 오피스텔로서 입지적 강점을 가지고 있습니다.

다만, 유치권이 신고되어 있는 점, 중복 병합 사건 및 유동화 물건이라는 점은 법적 리스크를 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

감정가는 3억 4천만원으로 책정되었으나, 최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 본 건과 동일한 건물 내 작은 면적의 오피스텔 실거래가가 훨씬 낮게 형성되어 있어 시세 확인에 주의가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

입지: 광주 시내 핵심 상권인 금남로에 위치하며, 지하철역 인근으로 유동 인구 및 접근성이 우수합니다.

잠재력: 중심상업지역 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

시세 차익: 유치권 등의 권리 관계를 안정적으로 해결하고, 적절한 임대 수익을 확보한다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 동일한 건물(로머스파크) 내 전용면적 약 25㎡~30㎡ 오피스텔의 실거래가가 8,200만원에서 9,500만원 수준으로 확인되었습니다.

이 금액들을 바탕으로 단위 면적당 시세를 역산해보면 약 318만 원/㎡ ~ 328만 원/㎡ 범위로 추정됩니다.

본건 건물 면적 73.84㎡ (약 22.34평)를 적용하여 단순 환산 시 예상 시세는 약 2억 3천 8백만원 ~ 2억 3천 9백만원 선으로 추정됩니다.

이는 제공된 소형 면적 오피스텔의 실거래가를 기준으로 한 보수적인 추정치이며, 본 건의 실제 면적과 상태에 따라 이와 다를 수 있습니다.

감정가: 340,000,000원

추정 시세: 약 238,000,000원 ~ 239,000,000원

본 건은 유치권 등 복잡한 권리 관계와 명도 리스크를 수반하므로, 입찰가 산정 시 이러한 추가 비용 및 시간을 충분히 고려해야 합니다.

제시된 실거래가 데이터의 면적 차이를 감안할 때, 본 건의 정확한 시장 가치 판단을 위해서는 추가적인 시세 조사 및 현장 답사가 필수적입니다.

따라서, 감정가 대비 보수적으로 접근하여, 낙찰 후 발생할 수 있는 제반 비용을 고려한 합리적인 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

권장 입찰가 범위: 감정가의 70% ~ 80% 수준인 약 2억 3천 8백만원 ~ 2억 7천 2백만원 사이에서, 본건의 특수성을 충분히 인지하고 추가 분석을 거쳐 신중하게 결정하시기를 권고합니다.

구체적인 입찰가는 2억 4천만원 ~ 2억 6천만원 선에서 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.