나이스옥션 법원경매 광주 2024타경5323 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 208-1 케이에스프라자 1동 1층 110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2024.07.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동에 위치한 빛가람동행정복지센터 동측 인근에 소재하며, 본건 주변은 미성숙상가지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

인근에 버스승강장이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 철근콘크리트지붕 지하1층 지상5층 건물 중 제1층 제110호로서,
외벽:인조석붙임 등,
내벽:인테리어 마감 등,
바닥:타일마감,
창호:전면강화유리 등임.

이용상태

상가임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지의 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

광대소각임.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 현장조사 당시 대상 물건의 위치는 별첨 호별배치도에 기재된 호수를 기준으로 파악하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2024타경5323 (1)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 208-1 케이에스프라자 1동 1층 110호 (신주소: 전라남도 나주시 빛가람로 731 (빛가람동))

용도: 제2종근린생활시설 (근린상가)

감정가: 547,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 노OOO (노안농업협동조합)

특이사항: 공동담보

1.2. 면적 정보

토지 면적: 21.53㎡ (약 6.51평)

건물 면적: 70.79㎡ (약 21.42평)

1.3. 건물 상세 정보

구조: 철근콘크리트구조 및 철근콘크리트지붕 (지하 1층, 지상 5층 건물 중 제1층 제110호)

마감:

외벽: 인조석붙임 등

내벽: 인테리어 마감 등

바닥: 타일마감

창호: 전면 강화유리 등

설비: 일반적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등 구비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동에 위치하며, 빛가람동행정복지센터 동측 인근에 소재합니다. 본건 주변은 아직 성숙되지 않은 상가지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 주변 시설

* 빛가람동행정복지센터가 인근에 위치합니다.

* 나주혁신도시 내 복합시설, 공원, 박물관 등이 조성되어 있습니다.

* 빛가람 꿈자람센터(어린이도서관, 다함께돌봄센터, 육아지원센터, 로컬푸드직매장 등)가 아동 및 가족 복지 거점으로 운영되고 있습니다.

* 검색 결과, 특별히 혐오시설에 대한 언급은 없었습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2014년 12월 30일 접수된 노안농업협동조합의 근저당권 (을3, 채권최고액 446,400,000원)입니다.

주요 권리사항:

* 2014년 12월 30일 접수된 노안농업협동조합 근저당권 (말소기준권리)

* 2024년 6월 17일 접수된 나주세무서장의 압류 (갑3)

* 2024년 6월 28일 접수된 노안농업협동조합의 임의경매개시결정 (갑4, 권리금액 376,435,804원)

총 등기부채권액: 446,400,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김태양

보증금: 40,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2016-03-30

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없는 임차인입니다.

* 임차인: 양은진

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2022-12-21

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없는 임차인입니다.

인수 보증금 합계: 0원

본 경매 물건은 임차인이 존재하나, 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 말소되지 않는 권리

본건 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

빛가람동은 혁신도시로 조성되었으나, 상권은 아직 미성숙 단계에 있습니다. 주중 유동인구는 이전 공공기관 종사자 위주로 형성되나, 주말에는 외부로 유출되는 경향이 있어 상권이 한산한 편입니다. 상가 공급 대비 수요가 부족하여 높은 공실률을 보이는 것으로 분석됩니다.

4.2. 업종 적합성

제2종근린생활시설로서 일반적인 상가 업종이 가능하나, 현재 상권의 특성상 안정적인 임차인 확보 및 수익 창출에는 다소 어려움이 있을 수 있습니다. 미래 성장 가능성은 있으나, 상권 활성화 추이를 지켜볼 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 공공 및 편의시설

빛가람동행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다. 또한, 빛가람 꿈자람센터와 같은 아동 및 가족 복지 시설이 들어서 있어 정주 여건이 개선되고 있습니다. 빛가람호수공원, 국립나주박물관 등 문화 및 여가 시설도 인근에 자리하고 있습니다.

5.2. 주거 및 상업 환경

나주혁신도시는 계획인구 대비 실제 인구가 다소 부족하며, 상권이 상대적으로 발달하지 않은 편입니다. 주거단지가 외곽에 자리하고 있으며, 상업시설 밀집지역은 주중에는 직장인, 주말에는 한산한 특징을 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 미성숙 상권: 나주혁신도시는 아직 상권이 완전히 발달하지 않아 상가 공실률이 높고, 임대 수익 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 주말 유동인구 감소: 주말에는 외부로 빠져나가는 인구로 인해 상권이 한산해지는 경향이 있습니다.

* 공급 과잉: 상업용지 비율이 높아 과도한 공급으로 인한 공실 문제가 심각한 수준입니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 명확히 파악되지 않은 부분은 추후 변수로 작용할 수 있습니다. (단, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 나주 빛가람혁신도시 내 상가로, 미래 가치 상승 잠재력이 있으나 현재는 상권이 미성숙하고 높은 공실률이 단점으로 작용합니다. 감정가는 5억 4천 7백만 원으로 책정되었으며, 법적 권리관계는 경매 절차를 통해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인은 존재하나 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다. 상권 활성화 여부에 따라 가치 변동성이 클 수 있으므로, 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 미래 성장 가능성: 혁신도시 개발이 지속됨에 따라 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 입지적 장점: 빛가람동행정복지센터 인근에 위치하며, 나주혁신도시의 중심부에 가까운 편입니다.

* 확장 가능성: 현재 상권이 미성숙한 만큼, 향후 개발 및 상권 활성화 시 큰 폭의 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 상대적으로 낮은 초기 투자 비용 가능성: 현재 상권 상황 및 공실률을 고려하여 적정 수준의 입찰가로 낙찰받을 경우, 향후 임대 수익률 개선 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 547,000,000원을 기준으로 하되, 현 상권의 공실률, 향후 활성화 가능성, 임차인 확보 용이성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 시장 상황 및 유사 물건의 거래 사례를 면밀히 분석한 후, 보수적으로 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 다만, 이는 일반적인 제안이며, 투자자 본인의 자금 상황, 투자 성향, 시장 분석 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.