나이스옥션 법원경매 광주 2024타경89413 [1] 전라남도 화순군 도암면 호암리 산79 임야 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경89413 [1] 전라남도 화순군 도암면 호암리 산79 임야 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매7계 2024타경89413 | 소재지: 전라남도 화순군 도암면 호암리 산79 | 감정가: 239,851,500원 | 최저가: 134,318,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

본 물건은 광주지방법원 2024타경89413 (1)호로 진행되는 부동산 임의 경매 물건이며, 공유물분할을 위한 경매입니다. 채무자 및 소유자는 강OO이며, 채권자는 농OOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 물건 현황 요약

본 물건은 전라남도 화순군 도암면 호암리 산79에 위치한 임야(토지면적 114215.00㎡, 약 34551.54평)입니다. 감정가는 239,851,500원으로 책정되었으며, 매각 대상에는 토지 지상에 자생하는 소나무 등의 입목이 포함됩니다. 건물은 없으며, 토지 지분율은 11421500으로 사실상 전부 지분 매각으로 판단됩니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 전라남도 화순군 도암면 호암리 "호암마을" 남측 인근에 위치한 마을 주변 산림지대입니다. 주변은 전, 답, 임야 등이 혼재하는 전형적인 농촌 임야 환경입니다. 차량 접근은 본건 인근까지 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이므로 차량 접근성은 있으나 법적인 진입로는 확보되지 않은 상태입니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본건은 임야로 상업적 가치보다는 보전 및 임업 활동에 적합한 지역입니다. 주위 환경이 전원적인 산림지대이므로 상권은 형성되어 있지 않으며, 생활 편의 시설은 인근 '호암마을' 또는 더 떨어진 면 소재지를 이용해야 하는 다소 외곽 지역입니다. 주변에 특별히 알려진 혐오시설은 확인되지 않으나, 입찰 전 현장 조사를 통해 최종적으로 확인하는 것이 필요합니다.

3. 권리 및 법규 분석

3.1. 권리분석

본 경매는 '공유물분할을 위한 경매'이며, 소유자와 채무자가 동일하므로 권리관계가 비교적 단순합니다. 그러나 '분묘기지권'이 특이사항으로 기재되어 있으며, 분묘 소재 여부가 불명확하므로 분묘기지권 성립 여지가 있다는 점을 반드시 염두에 두어야 합니다. 이는 매수인이 토지를 사용할 때 제한이 될 수 있는 중요한 권리적 리스크입니다.

3.2. 법규 및 제한사항

본건 임야의 용도지역은 농림지역 및 보전관리지역이 중첩되어 있으며, 산지관리법상 임업용산지 및 준보전산지로 지정되어 있어 개발행위에 상당한 제한이 있습니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따라 다양한 종류의 가축 사육제한 구역으로 지정되어 있습니다. (예: 개, 닭, 오리, 메추리 1000미터 제한, 돼지 2000미터 제한 등) 이는 향후 토지 이용 계획(축사 등) 수립 시 큰 제약이 됩니다.

3.3. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '맹지'라는 점과 '분묘기지권' 성립 가능성입니다.

1. 맹지: 지적도상 도로가 없어 건축허가 등 개발행위가 사실상 불가능하며, 인접 토지 소유자의 동의 없이는 진입로 확보가 어렵습니다.

2. 분묘기지권: 분묘가 존재할 경우, 분묘 소유자가 분묘기지권을 주장하면 토지 소유자는 해당 분묘를 강제로 이장할 수 없게 되어 토지 이용에 제한을 받게 됩니다.

3. 공유물분할경매: 공유자 간의 협의가 결렬되어 경매로 진행된 것이므로, 낙찰 후에도 이해관계인의 이의제기 등이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

4. 투자 제언

4.1. 종합 의견

본 임야는 대규모 면적(114,215.00㎡, 약 34,551.54평)과 비교적 낮은 감정가를 가지고 있으나, 농림지역, 보전관리지역 등 엄격한 토지이용계획상의 제한과 맹지라는 결정적인 약점을 가지고 있습니다. 공유물분할 경매의 특성과 분묘기지권 리스크까지 안고 있어 일반적인 개발 투자 목적에는 적합하지 않습니다. 장기적인 임업용 또는 보전 목적의 투자가 아니라면 신중한 접근이 필요합니다.

4.2. 투자 포인트

1. 대규모 임야: 한 번에 넓은 임야를 확보하여 장기적인 임업 투자(산림 경영)를 고려하는 경우에 적합합니다.

2. 낮은 감정가: 단위 면적당 감정가가 낮은 편이므로, 토지 자체의 가치 보존이나 자연림 보존에 중점을 둔 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

3. 입목 포함 매각: 지상의 입목이 매각 대상에 포함되므로, 임야의 입목 가치도 함께 취득하게 됩니다.

법원 정보

광주지방법원 경매7계