나이스옥션 법원경매 광주 2024타경89543 [1] 전라남도 곡성군 옥과면 무창리 784 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경89543 [1] 전라남도 곡성군 옥과면 무창리 784 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경89543
• 주소: 전라남도 곡성군 옥과면 무창리 784
• 감정가: 56,513,000원
• 최저가: 31,648,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 단독주택

광주지방법원 경매7계 2024타경89543 | 소재지: 전라남도 곡성군 옥과면 무창리 784 | 감정가: 56,513,000원 | 최저가: 31,648,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 광주지방법원 2024타경89543 (1)이며, 전라남도 곡성군 옥과면 무창리 784 소재의 단독주택에 대한 부동산강제경매 물건입니다.

감정가는 56,513,000원으로 책정되었습니다.

1.2. 면적 및 지분

토지면적은 439.00㎡ (약 132.80평)입니다.

건물면적은 98.50㎡ (약 29.80평)이고, 제시외 건물 58.40㎡가 추가됩니다.

토지와 건물 모두 100% 지분으로 매각됩니다 (토지 지분율 43900/43900, 건물 지분율 9850/9850).

1.3. 매각 조건

매각대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 제시외 건물(총 58.40㎡)도 포함됩니다.

소유자, 채무자는 공OOOOOOOOOOOOO이며, 채권자는 롯OOOOOOOOO입니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 곡성군 옥과면 무창리 소재 "무창마을" 내에 위치합니다.

주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 국도주변 농촌지대이며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다.

남측으로 노폭 약 4-6미터의 포장도로에 접해 있어 진출입이 용이합니다.

2.3. 토지이용계획

토지는 계획관리지역, 자연취락지구에 해당하며, 가축사육제한구역(제한구역(모든가축))으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권/채무 관계

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채무자(공OOOOOOOOOOOOO)의 채무 불이행으로 채권자(롯OOOOOOOOO)가 경매를 신청한 것으로 보입니다.

3.2. 매각 대상 및 유의사항

일괄매각(목록 1. 지상 소재 제시외 건물 포함)으로 진행되어 토지와 건물을 모두 인수하게 됩니다.

제시외 건물은 주택(가), 축사(나), 창고(다) 외에 공부상 변소(라)가 멸실되었으나, 주택, 축사, 창고는 공부와 달리 스레이트 지붕 위에 강판지붕으로 시공되어 있습니다.

제시외 건물(축사, 창고)이 포함되어 있어 낙찰 시 주택 이외의 부속 건물도 함께 취득하게 됩니다.

3.3. 임대차 관계

임대관계는 미상으로 보고되어 있습니다. 낙찰자는 현장조사를 통해 미확인 임차인의 존재 여부 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본건의 위치는 국도변 농촌지대인 "무창마을" 내의 단독주택이므로, 주거 용도가 주를 이루며 상업적 가치는 높지 않은 것으로 판단됩니다.

4.2. 생활 환경

인근에 버스정류장이 소재하여 기본적인 교통은 확보되어 있으나, 구체적인 생활 편의시설(학교, 병원, 대형마트 등)에 대한 정보는 감정평가서상 확인되지 않았습니다.

4.3. 혐오시설 유무

제공된 정보 내에서는 인근에 혐오시설이 소재하는지에 대한 언급은 없습니다. 다만, 주변이 농경지 및 농촌 주택이 밀집한 지역임을 고려할 때, 특유의 환경적 요인이 있을 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 경계 침범 리스크 (최대 리스크)

가장 중요한 리스크는 인접지(곡성군 옥과면 무창리 785) 타인 소유 건물의 일부가 본건 토지의 경계를 침범하여 소재하고 있다는 점입니다.

감정평가 시 이로 인해 '소유권 제한받는 가격'이 채택되었으므로, 낙찰 후 해당 건물 소유자와의 경계 침범 해소를 위한 협의(철거, 매수, 임대 등)가 반드시 필요하며, 이 과정에서 추가적인 비용과 분쟁이 발생할 수 있습니다.

5.2. 지붕 구조 및 멸실의 차이

건물(주택, 축사, 창고)의 공부상 지붕 재질(스레이트)과 현황 재질(스레이트 위 강판지붕)이 다르고, 공부상 변소(라)는 현황 멸실 상태입니다. 이는 건축물대장상 변경 사항에 대한 정리 문제가 발생할 수 있습니다.

5.3. 임대차 관계 미상

임대관계가 미상인 관계로, 낙찰 후 예상치 못한 대항력 있는 임차인이 발견될 경우 명도에 어려움이 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 비교적 넓은 토지(약 132.8평)를 보유한 농촌지역의 단독주택으로서, 실거주 또는 전원생활을 위한 목적으로 적합합니다.

다만, 인접지 건물의 경계 침범 문제가 명확히 제시되어 있으며, 이는 낙찰자의 책임 하에 해결해야 할 중대한 리스크로, 예상되는 협상 비용 및 분쟁 소지를 감안하여 입찰가를 결정해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

(1) 비교적 양호한 토지이용계획: 계획관리지역 및 자연취락지구에 위치하여 향후 건축 행위의 자유도가 농림지역 등에 비해 높습니다.

(2) 일괄매각의 장점: 토지와 건물, 그리고 주택 외 부속 건물(축사, 창고)까지 일괄 취득하여 활용도가 높습니다.

(3) 리스크 반영 감정가: 경계 침범 리스크가 감정가에 이미 반영되어 있을 가능성이 높아, 해당 리스크를 해결할 의지가 있는 실수요자에게는 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

광주지방법원 경매7계