나이스옥션 법원경매 광주 2025타경31626 [2] 전라남도 화순군 동복면 연월리 879 전 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경31626 [2] 전라남도 화순군 동복면 연월리 879 전 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매7계 2025타경31626 | 소재지: 전라남도 화순군 동복면 연월리 879 | 감정가: 14,412,600원 | 최저가: 8,072,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호 광주지방법원 2025타경31626 (2) 물건에 대한 경매 보고서입니다. 본 건은 부동산강제경매 물건으로 토지만 매각합니다.

소재지는 전라남도 화순군 동복면 연월리 879이며, 토지의 지목은 '전'(밭)입니다. 현재 전 및 일부 묘지로 이용 중이라는 점이 특징입니다. 채무자와 소유자는 전OO이며, 채권자는 한OOOOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가

매각대상 토지면적은 942.00㎡ (약 284.97평)입니다. 감정가는 14,412,600원으로 평당 약 50,576원 수준입니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지조건

본 건은 전라남도 화순군 동복면 연월리 소재 "월송마을" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 등이 소재하는 산간 농경지대입니다. 차량 접근은 가능하여 교통 사정은 보통이나, 가장 큰 입지상 단점은 맹지(도로에 접하지 않은 토지)라는 점입니다. 용도지역은 보전관리지역입니다.

2.2. 권리분석

본 건은 부동산강제경매 물건으로 권리관계상 복잡한 문제는 없어 보이나, 법정지상권의 문제보다 더 심각한 잠재적 리스크가 있습니다. 특이사항으로 연고 미상의 분묘가 소재하고, 이를 위하여 분묘기지권이 성립할 여지가 있다는 점입니다. 감정평가 시 이미 이러한 제한을 반영하여 최저매각가격을 산정했습니다.

또한, 지목이 '전'이므로 농지취득자격증명(농취증) 제출이 필수입니다. 농취증을 기한 내에 미제출할 경우 입찰 보증금은 반환되지 않으니 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

2.3. 상권분석

본 건은 산간 농경지대에 위치한 '전'(밭)이므로 상업적 가치를 논하는 상권분석은 의미가 없습니다. 순수한 농지 또는 장기적인 투자 가치 측면에서 접근해야 합니다.

2.4. 생활정보

주변은 월송마을 인근의 농경지대 및 임야로 생활 편의 시설은 부족할 것으로 예상됩니다. 특이 사항으로는 해당 토지가 (영산강·섬진강)수변구역으로 지정되어 있으며, 역사문화환경보존지역에 해당되어 개발 및 활용에 제약이 많을 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 등 각종 규제사항이 복잡하게 얽혀있습니다. 주변 혐오시설에 대한 별도의 검색 결과는 확인되지 않았습니다.

3. 투자 위험 및 전략

3.1. 잠재적 리스크

가장 치명적인 리스크는 '맹지'라는 점과, 현황이 '전 및 일부 묘지'로 이용 중이며 '분묘기지권' 성립 가능성이 있다는 점입니다.

맹지는 건축 행위가 원천적으로 불가능하며, 진입로 확보를 위한 별도의 비용과 노력이 필요합니다.

분묘기지권이 성립하면 토지 사용이 영구적으로 제한받을 수 있습니다.

용도지역이 보전관리지역이며, 역사문화환경보존지역 및 수변구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용 계획에 상당한 제약이 있습니다.

농지취득자격증명 미제출 시 보증금이 몰수되므로, 반드시 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

3.2. 종합 의견

본 물건은 맹지, 분묘기지권 성립 가능성, 농취증 필요, 각종 규제지역 지정 등 복합적인 악재를 안고 있는 고위험 물건입니다. 따라서 일반적인 토지 투자의 관점보다는, 주변 토지의 소유자 또는 인근 거주자로서 농업에 종사하는 실수요자에게 적합합니다. 현황상 묘지로 사용되는 부분을 감안하여 토지의 정상적인 활용이 어렵다는 점을 전제해야 합니다.

3.3. 투자 포인트

주변 토지와의 합병을 통한 맹지 해소 가능성이 있는 경우에만 가치가 상승할 여지가 있습니다.

분묘기지권 성립 가능성 등으로 인해 유찰되어 매우 낮은 가격(최저가 대비 반값 이하)으로 낙찰받을 경우, 장기적인 보존 가치 또는 주변 토지 매각 협상용으로 활용할 수 있습니다.

보전관리지역 내의 토지로, 개발보다는 농업용지나 장기적인 임야 대체 투자로 접근해야 합니다.

입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 분묘의 상태, 주변 도로 여건, 정확한 경계 등을 확인하고, 농취증 발급 가능 여부를 관할 기관에 문의하는 것이 필수입니다.

법원 정보

광주지방법원 경매7계