나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경3306 [1] 부산광역시 강서구 명지동 3237-4 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼보 · 평가일 2024.09.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 명호고등학교 동측 인근에 위치하며 부근은
대단위아파트단지, 근린상가, 숙박시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반교통 상황은
보통임.

형태 및 이용상태

평지에 조성된 정방형 토지로서 주차장으로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 노폭 약 15미터 내외 도로 및 남측으로 노폭 약 5미터 내외 도로와 각각 접함,

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역.지구단위계획구역

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 옥탑 포함. 숙박시설(현칭: OCEAN CITY HOTEL)로 이용중. 목록3. 주차장으로 이용중. 일반건축물대장등본상 위반건축물(보일러실)이 표기되어 있고 이로 인한 원상회복비용 및 이행강제금 부과 가능성이 있으니 관할청 확인후 응찰요망. 명지동 3237-4 대지에 배수설비 미설치로 인한 강서구청의 불법행위 조치명령이 2025. 8. 26.자 접수됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 부산서부지원 2024타경3306 (1)

소재지: 부산광역시 강서구 명지동 3237-4 (신주소: 부산광역시 강서구 명지오션시티3로 37)

용도: 숙박시설 (현칭: OCEAN CITY HOTEL)

감정가: 6,157,198,600원

토지면적: 947.80㎡ (약 286.73평)

건물면적: 1385.10㎡ (약 418.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 냉동냉장수산업협동조합 (근저당권자)

1.2. 건물 기본 정보 (건축물대장)

건축용도: 숙박시설 (여관)

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 0층, 지상 6층

건물 총면적: 1385.10㎡ (약 418.96평)

사용승인일: 2000년 10월 27일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 명호고등학교 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 대단위 아파트 단지, 근린상가, 숙박시설 등이 형성되어 있는 상업 및 주거 혼합 지역입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본 건은 서측으로 노폭 약 15미터 내외 도로 및 남측으로 노폭 약 5미터 내외 도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본 건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2020년 04월 23일 접수된 냉동냉장수산업협동조합의 근저당권입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 임의경매, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 언급되었으나, 별도의 등기사항은 확인되지 않습니다. (본 정보만으로는 없다고 판단되나, 등기부등본을 통한 최종 확인 필요)

3.4. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 현재까지 파악된 임차인은 없으며, 별도의 인수되는 임차권은 없는 것으로 파악됩니다.

3.5. 등기부채권 총액

토지 및 건물 등기부채권 총액은 5,264,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 부산 강서구 명지동 일대는 명지국제신도시 및 에코델타시티 개발과 함께 서부산권의 핵심 지역으로 부상하고 있습니다. 이는 주거, 업무, 교육, 상업 기능이 통합된 자족형 복합 신도시 개발 방향에 따른 것입니다.

4.2. 주변 개발 현황

명지국제신도시는 동북아 중심의 국제업무 신도시 건설을 목표로 하며, 호텔, 컨벤션, 생태공원 조성 등을 포함합니다. 또한, 부산지방법원 서부지원과 부산지방검찰청 서부지청이 신설되어 입주했으며, 향후 도시철도 5호선 연장 등 교통망 확충도 예정되어 있어 지역 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 건은 대단위 아파트 단지와 근린상가가 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 명지 신도시 개발에 따라 상권이 지속적으로 발전하고 있습니다.

5.2. 교육시설

본 건 동측 인근에 명호고등학교가 위치하고 있습니다.

5.3. 교통시설

인근 시내버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특수물건 정보

본 건은 중복사건, 중복병합사건, 공동담보, 지분매각, 위반건축물 등의 특이사항을 포함하고 있습니다.

6.2. 위반건축물 관련

일반건축물대장등본상 위반건축물(보일러실)이 표기되어 있습니다. 이로 인한 원상회복 비용 및 이행강제금 부과 가능성이 있으므로, 응찰 전 관할청 확인이 반드시 필요합니다.

6.3. 행정처분 관련

명지동 3237-4 대지에 배수설비 미설치로 인한 강서구청의 불법행위 조치명령이 2025년 8월 26일 접수되었습니다. 이는 향후 원상회복 등 추가적인 부담이 발생할 수 있음을 의미합니다.

6.4. 제시외 건물 및 옥탑

매각 대상에 제시외 건물 및 옥탑이 포함됩니다. 정확한 현황 파악 및 인수 여부를 확인해야 합니다.

6.5. 지분매각 관련

본 건은 토지 및 건물 모두 지분매각으로 진행됩니다. 이는 낙찰 후 지분권자와의 협의 또는 지분 정리 과정에서 복잡한 문제가 발생할 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 명지 지역의 숙박시설(OCEAN CITY HOTEL)로, 명지국제신도시 개발의 수혜지 내에 위치하여 입지적 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 위반건축물, 배수설비 미설치로 인한 행정처분, 지분매각 등 다수의 중대한 리스크 요소를 안고 있습니다. 따라서 이러한 법적, 행정적 문제 해결을 위한 추가 비용과 시간을 충분히 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다. 현재 운영 중인 숙박시설의 현황 및 향후 운영 계획, 그리고 잠재적 리스크 해소 방안을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지역 성장 가능성

부산 강서구 명지 일대는 부산진해경제자유구역의 핵심 지역으로, 국제업무, 상업, 주거 기능이 복합된 도시로 성장하고 있습니다. 가덕도 신공항 건설, 에코델타시티 연계 개발 등 미래 가치 상승 요인이 풍부합니다.

8.2. 현 시설 활용

현재 숙박시설(OCEAN CITY HOTEL)로 운영 중이므로, 인수 후 즉시 운영 또는 리모델링을 통한 가치 증대를 기대해 볼 수 있습니다.

8.3. 개발 호재

명지 신도시의 지속적인 개발 및 교통망 확충 계획은 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 인수 보증금

본 건의 인수 보증금은 0원입니다.

9.2. 입찰가 산정 고려사항

감정가는 61억 5천만원 이상으로 높게 책정되어 있습니다. 그러나 위반건축물, 배수설비 미설치 관련 조치명령, 지분매각 등 다수의 리스크 요소를 감안할 때, 이러한 위험 부담을 충분히 상쇄할 수 있는 수준에서 입찰가를 결정해야 합니다. 특히, 위반건축물 원상회복 비용, 이행강제금, 불법행위 조치명령 이행 비용 등을 사전에 철저히 조사하고 예측하여 입찰가에 반영해야 합니다.

9.3. 보수적 접근 권고

본 물건의 복잡한 권리관계와 행정적 제재 가능성을 고려할 때, 일반적인 낙찰가율보다 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 법률 전문가 상담, 건축물 관련 실사 등을 통한 심층적인 분석이 필수적입니다. 제공된 정보만으로는 구체적인 금액 제시가 어려우므로, 추가 정보 확보 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.