나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경5098 [1] 부산광역시 서구 암남동 571-3 송도더렉슬파노라마 2동 5층502호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경5098 [1] 부산광역시 서구 암남동 571-3 송도더렉슬파노라마 2동 5층502호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

부산서부지원 경매5계 2024타경5098 | 소재지: 부산광역시 서구 장군산로 20, 2동 5층502호 (암남동,송도더렉슬파노라마) | 감정가: 304,000,000원 | 최저가: 148,960,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 사건 기본 정보 및 물건 현황

사건번호: 부산서부지원 2024타경5098 (1)

소재지: 부산광역시 서구 암남동 571-3 송도더렉슬파노라마 2동 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 304,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 유OO

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 다세대주택으로 이용 중

주의사항: 등기부상 '2동 502호'이나 주민등록전입 및 현칭 '102동 502호'임 (필히 현장 확인 및 권리 분석 요함)

1.2. 면적 및 구조 정보

토지면적: 21.38㎡ (약 6.47평)

건물면적 (전용면적): 40.45㎡ (약 12.24평)

추정 분양면적: 약 50.56㎡ (약 15.30평)

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (지하2층/지상9층 건물 중 5층)

이용상태: 공동주택(다세대주택)으로 이용 중

설비내역: 위생/급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 부산의 명소인 "송도해수욕장" 남서측 인근에 위치하여 해수욕장 접근성이 매우 우수합니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로, 해안가 특유의 주거 환경을 형성하고 있습니다. 해변 인근의 다세대주택이라는 점에서 희소성을 가집니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통 수준입니다. 해안가에 위치한 지리적 특성상 시내 중심부로의 접근은 차량에 의존하는 경향이 있으나, 기본적인 교통 인프라는 구축되어 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 주변 환경

토지는 완경사지 내 조성된 부정형 토지이며, 제2종일반주거지역(2012-06-06)에 해당하여 중층 규모의 공동주택 개발이 가능한 용도지역입니다. 북동측으로 폭 약 4m 내외의 도로와 접하고 있습니다. 주위환경은 보통입니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 및 경매 구분

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 사건으로, 일반적인 부동산 임의경매 절차를 따릅니다.

3.2. 등기부 현황 (주의사항)

본건은 채무자 소유의 부동산에 대해 채권자가 임의경매를 신청한 사건입니다.

가장 큰 주의사항은 등기부상 호수 표시('2동 502호')와 주민등록전입 및 현황 호수 표시('102동 502호')가 상이하다는 점입니다. 이는 향후 명도 및 소유권 이전에 중대한 법적 문제나 마찰을 야기할 수 있으므로, **입찰 전 매우 정밀한 현장 확인 및 등기부 분석**을 통해 실제 경계 및 호수를 명확히 파악해야 합니다.

3.3. 임대차 관계

감정평가서상 임대관계는 '미상'입니다. 현 임차인이 존재할 경우 주택임대차보호법상 대항력 유무를 확인해야 하며, 전입세대 열람 내역을 통해 임차인 유무를 반드시 확인하여 인수해야 할 보증금이 있는지 확인해야 합니다. 임대차 관계가 미상인 경우 명도에 예상치 못한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 송도해수욕장 인근에 위치하여 해수욕장 관련 근린생활시설(음식점, 카페, 숙박시설) 및 주거 단지 지원 시설이 혼재된 상권을 이용할 수 있습니다. 상권 활성화 정도는 해수욕장의 계절적 특성과 주거지의 밀집도에 따라 보통 수준입니다.

4.2. 생활 정보

인근에 대형 편의시설(마트, 병원)의 접근성은 다소 떨어질 수 있으나, 일상생활에 필요한 소규모 근린생활시설은 갖추어져 있을 것으로 판단됩니다. 초등학교, 중학교 등의 교육 시설 접근성 및 주변 환경은 현장 확인이 필요합니다.

4.3. 혐오 시설

주변 환경은 공동주택 및 근린생활시설로 형성되어 있어, 현재 보고서상 명시된 **즉각적이고 직접적인 주요 혐오시설(예: 대형 쓰레기 처리장, 화장장 등)**은 확인되지 않습니다. 다만, 해변가에 인접한 특성 및 지역적인 특수성을 고려하여 소규모 혐오 시설 및 소음, 주차 문제 등에 대한 현장 확인은 필수적입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 호수 불일치 리스크 (최대 리스크)

등기부와 현황 및 주민등록이 '2동 502호'와 '102동 502호'로 불일치하는 점은 본건의 가장 큰 리스크입니다. 이는 낙찰 후 잔금 납부 및 소유권 이전등기 과정에서 문제를 야기할 수 있으며, 이 문제 해결을 위한 법적 조치(경정 등)가 필요할 수 있습니다. **전문가와 상의하여 입찰 전 해결 방안을 검토해야 합니다.**

5.2. 유동화 물건 특성

본건은 유동화 물건으로, 일반 채권자에 의한 경매보다 채권 관계가 복잡하거나 매각 조건이 까다로울 수 있습니다. 다만, 경매 절차 자체는 일반 임의경매와 동일하게 진행됩니다.

5.3. 임대차 리스크

임대차 관계가 미상이므로, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 염두에 두고 명도 계획을 수립해야 합니다. 낙찰 후 명도 절차 진행 시 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 부산 송도해수욕장 인근에 위치한 다세대주택으로, 해변가 입지라는 장점을 가집니다. 감정가 3억 400만원은 일반적인 시세 대비 적정하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다. 그러나 **'호수 불일치'라는 중대한 권리적 리스크**가 존재하므로, 일반적인 물건보다 입찰 난이도가 높습니다. 이 리스크를 명확히 해결하고 입찰해야 하며, 리스크를 감수하고 입찰한다면 경쟁률이 낮아져 고수익을 기대할 수 있습니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 송도해수욕장 도보 접근이 가능한 해변가 주거 시설입니다.

감정가: 비교적 소액으로 부산 해변가 주택을 취득할 기회입니다.

잠재적 시세차익: 호수 불일치 문제로 인해 경쟁률이 낮아질 경우, 낮은 금액으로 낙찰받아 향후 문제 해결 시 상당한 시세차익을 기대할 수 있습니다.

주거 및 임대 수익: 해변가 인근의 주거 선호도가 높은 지역이므로, 실수요 입주 또는 관광 관련 임대 수익(숙박업 등)을 고려해 볼 수 있습니다. (용도 변경 가능성 확인 필요)

법원 정보

부산서부지원 경매5계