나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경110280 [1] 부산광역시 북구 만덕동 670 대진아파트 2동 5층258호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경110280 [1] 부산광역시 북구 만덕동 670 대진아파트 2동 5층258호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경110280
• 주소: 부산광역시 북구 만덕1로 92, 2동 5층258호 (만덕동,대진아파트)
• 용도: 아파트

부산서부지원 경매5계 2024타경110280 | 소재지: 부산광역시 북구 만덕1로 92, 2동 5층258호 (만덕동,대진아파트) | 감정가: 208,000,000원 | 최저가: 101,920,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서 - 부산 북구 만덕동 대진아파트 재건축 투자 분석

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경110280 (1)

소재지: 부산광역시 북구 만덕동 670 대진아파트 2동 5층258호

용도: 아파트 (공동주택)

감정가: 금 208,000,000원

경매구분: 부동산임의경매 (유동화물건)

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 이OO

1.2. 면적 및 구조

토지면적: 48.26㎡ (약 14.59평)

건물면적 (전용면적): 55.04㎡ (약 16.65평)

*분양면적 (공급면적)은 약 72㎡ ~ 76㎡ (약 22평 ~ 23평) 규모로 추정됨.

건물 개요: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 5층

사용승인일: 1979년 8월 31일 (45년차, 재건축 연한 도래)

구조/이용: 위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비 등.

2. 입지조건 분석

2.1. 교통상황 및 접근성

지하철: 도시철도 3호선 남산정역이 서측 인근에 위치하여 역세권 입지를 갖추고 있음 (도보 약 250m 내외).

도로: 대상물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재함.

광역교통: 구포대교를 이용한 남해/중앙고속도로 접근성이 우수하며, 특히 만덕-센텀 간 대심도 지하도로 공사 중으로 향후 해운대 방면 접근성이 크게 개선될 예정임.

2.2. 주위환경 및 토지 이용

주위환경: 아파트, 소규모 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

토지형상/지목: 자체 지반 대체로 평탄한 부정형 토지로서 공동주택(아파트) 부지로 이용 중임.

용도지역: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 건축 밀도가 높은 지역임.

3. 권리분석

3.1. 매각대상 및 특이사항

매각대상은 토지 및 건물의 일괄매각 건으로, 온전한 소유권 취득이 가능함.

본 건은 소유자와 채무자가 동일한 임의경매 사건임.

*유동화물건: 채권이 유동화전문회사 등에 양도되어 진행되는 경매로, 일반적인 경매 사건과 권리관계 상의 큰 차이는 없으나 채권의 복잡성이 있을 수 있음.

3.2. 임대차 관계 및 기타

임대관계: 미상 (조사된 바 없음)

기타: 본 건은 재건축 정비구역 내 물건이므로, 임차인이 존재하더라도 명도 시점 및 재건축 진행 상황에 따라 협의 및 비용이 변동될 수 있음.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 학군 및 교육환경

초등학교: 만덕초등학교가 서측 인근에 위치하며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대/절대보호구역에 해당됨.

중/고등학교: 만덕중학교, 낙동고등학교 등도 인근에 소재하여 도보권 통학 환경이 양호함.

4.2. 편의시설 및 숲세권

편의시설: 구포전통시장 및 덕천교차로 인근 도심 상권 이용이 용이하며, 기본적인 근린생활시설은 인근에 형성되어 있음.

환경: 금정산이 단지 뒷편에 위치한 숲세권으로 자연 친화적인 환경을 갖추고 있음.

4.3. 혐오시설 분석

주변 지역 검색 결과, 현재 보고서 상에 명시할 만한 대규모의 혐오시설이나 기피시설은 확인되지 않음.

5. 잠재적 리스크

5.1. 재건축 리스크 및 진행 단계

가장 큰 리스크이자 기회 요인: 본 건은 '정비구역(만덕3주택재건축정비구역)'에 포함되어 있음.

리스크: 재건축 진행은 관련 법규 및 조합원 간의 이해관계에 따라 지연되거나 무산될 가능성이 상존함. 다만, 현재 조합설립인가 및 시공사(코오롱 글로벌) 선정 단계로 진행 속도가 양호한 편임.

5.2. 노후도 및 수리 필요성

건물 사용승인일이 1979년 8월 31일로 매우 노후화되어, 재건축 완료 전까지 실거주 시에는 상당한 수준의 내부 수리 비용이 발생할 수 있음.

5.3. 소로 저촉 여부

토지이용계획 상 소로1류(폭 10m-12m)에 저촉되는 부분이 있으나, 재건축 정비사업을 통해 토지 계획이 변경될 예정이므로 사업 진행에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 예상됨.

6. 종합 의견

본 건은 부산 북구 만덕동의 준공 45년차 아파트 경매 물건으로, 감정가 2억 8백만원에 진행되고 있음. 가장 주목할 점은 '만덕3주택재건축정비구역'에 포함된 재건축 투자 물건이라는 점임. 지리적으로 도시철도 남산정역 역세권이며, 만덕초등학교가 인접한 초품아 입지를 가지고 있음. 현재 재건축 단계가 조합설립인가 및 시공사 선정(코오롱 하늘채 예정)까지 진행되어 사업성이 높게 평가될 수 있음. 일반 아파트로서의 가치는 노후화로 인해 낮지만, 재건축 투자 관점에서는 우량한 입지(평지, 역세권, 초품아)에 위치한 대지지분(약 14.59평)이 충분한 물건으로 판단됨.

7. 투자 포인트

7.1. 최고의 투자 가치: 재건축 투자

가장 큰 투자 포인트는 '만덕3주택재건축정비구역' 내의 물건이라는 점임. 현재 노후 아파트를 저렴하게 매입하여 향후 신축 아파트(코오롱 하늘채 예정)의 조합원 입주권을 확보할 수 있는 기회임.

사업 진행 단계가 상당히 진척되어(조합설립인가, 시공사 선정 완료) 불확실성이 상대적으로 낮은 편임.

7.2. 대지지분의 우수성

토지면적이 48.26㎡ (약 14.59평)으로 비교적 충분한 대지지분을 보유하고 있어, 재건축 시 추가분담금 등에서 유리하게 작용할 수 있음.

7.3. 입지의 잠재력

도시철도 3호선 남산정역 초역세권 입지이며, 만덕초등학교를 끼고 있는 초품아 환경은 재건축 후 신축 아파트의 가치를 높이는 핵심 요인이 될 것임.

법원 정보

부산서부지원 경매5계