나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경112231 [1] 부산광역시 사하구 하단동 506-26 4층401호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경112231 [1] 부산광역시 사하구 하단동 506-26 4층401호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

부산서부지원 경매5계 2024타경112231 | 소재지: 부산광역시 사하구 낙동대로 520, 4층401호 | 감정가: 150,000,000원 | 최저가: 150,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 사건개요 및 물건특징

사건번호는 부산서부지원 2024타경112231 (1)이며, 용도는 다세대주택(현칭: 아침햇살하우스)입니다. 본 물건의 소재지는 부산광역시 사하구 하단동 506-26 4층401호이며, 감정가는 150,000,000원입니다.

토지면적은 36.40제곱미터 (약 11.01평)이며, 건물 전용면적은 99.21제곱미터 (약 30.00평)로 면적대비 감정가가 합리적으로 책정된 것으로 판단됩니다. 본 경매의 가장 큰 특징은 공유물분할을 위한 경매라는 점입니다.

1.2. 입지조건 및 교통분석

본 물건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 ‘부산여자고등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주변은 학교, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 주거지역입니다. 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황은 양호한 편입니다. 제반 차량접근이 용이하며, 인근 대로변의 시내버스 정류장 및 지하철역까지 도보로 약 5분 정도 소요되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.3. 건물의 현황 및 이용상태

본 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 중 4층이며, 1983년 2월 1일에 사용승인된 비교적 연식이 있는 건물입니다. 외벽은 전면 타일붙임 및 몰탈위 수성페인팅 마감, 창호는 샷시창이며, 위생, 급배수, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

현재 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 내부마감재는 이해관계인 부재로 조사되지 못했습니다.

1.4. 토지 현황 및 공법상 제한

토지는 남서하향의 경사지를 인접지와 등고 평탄하게 조성한 부정형 토지이며, 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 서측 및 북서측으로 폭 약 6미터 이상의 포장도로에 각각 접하여 접근성이 좋습니다.

공법상 제2종일반주거지역에 해당하여 주거 개발이 가능하며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 일부 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

2. 권리분석

2.1. 등기부상 권리 분석

소유자 및 채무자가 동일인(오OO)이며, 채권자는 주OOOOOOOOOOOOOO입니다. 본 경매는 채권 회수를 위한 일반적인 임의경매가 아니라, 소유자 간의 '공유물분할을 위한 경매'라는 특이사항이 있습니다. 따라서 낙찰자는 일반적인 경매보다 깨끗한 권리관계를 기대할 수 있으나, 공유물 전체를 취득하는 것이므로 매각대상 지분 등을 다시 한번 확인할 필요가 있습니다.

2.2. 임차인 현황 분석

감정평가서상 임대관계는 이해관계인 부재 및 응답기피로 인해 자세한 내역이 조사되지 못하였습니다. 따라서 낙찰자는 잔금 납부 전 반드시 현장조사를 통해 주거 및 사업용 임차인의 유무, 점유관계, 대항력 여부 등을 철저히 확인해야 합니다. 임차인에 대한 명도(인도) 책임은 낙찰자에게 있습니다.

3. 상권분석 및 생활정보

3.1. 최고의 입지

본 물건은 지하철역 및 시내버스 정류장까지 도보 약 5분 거리로 대중교통 접근성이 뛰어난 역세권에 위치합니다. 주변에 ‘부산여자고등학교’를 비롯한 학교시설이 가까이 있어 교육 환경이 양호합니다.

3.2. 상권 및 편의시설

주변은 아파트와 단독주택이 혼재된 지역으로, 기본적인 근린생활시설(마트, 식당, 병원 등) 이용이 편리한 편입니다. 하단역 상권과도 가까워 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

3.3. 혐오시설 분석

현장 위치상 주거 지역과 학교 인근에 위치하고 있어, 일반적인 대형 혐오시설(쓰레기 처리 시설, 화장장 등)은 존재하지 않을 가능성이 높습니다. 다만, 낙찰 전 반드시 직접 현장을 방문하여 주변의 소음원이나 기타 기피 시설 유무를 확인하는 것이 중요합니다.

4. 잠재적 리스크 및 주의사항

4.1. 공유물 분할 경매 리스크

본 경매는 공유물분할을 위한 경매로, 일반적인 채무 변제를 위한 경매와 성격이 다릅니다. 공유자의 우선매수권 행사가 가능할 수 있으며, 이 경우 낙찰자는 소유권을 취득하지 못할 수 있습니다. 경매 진행 과정에서 공유자 간의 합의나 분쟁 여부가 변수로 작용할 수 있습니다.

4.2. 건물의 연식 및 유지보수

1983년 사용승인된 건물로, 약 40년이 경과된 노후 건물입니다. 낙찰 후 내부 수리 및 리모델링 비용이 추가로 발생할 수 있으며, 배관 및 난방 설비 등 주요 시설의 노후화 상태를 면밀히 점검해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 우수한 교통 접근성(지하철역 도보 5분)과 30평에 달하는 넓은 전용면적(99.21제곱미터)을 갖춘 다세대주택입니다. 다소 높은 연식에도 불구하고 제2종일반주거지역 내 핵심 입지에 있어 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 가능성이 존재합니다.

5.2. 투자 포인트

1. 역세권 대형 평수 다세대 주택으로 실수요 및 임대수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

2. 공유물분할 경매의 특성을 이해하고 입찰 전 공유자 우선매수권 및 명도 리스크를 관리한다면, 시세 대비 저렴한 가격에 매입할 기회가 될 수 있습니다.

3. 준공년도가 오래되었으므로, 리모델링 비용을 고려한 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

법원 정보

부산서부지원 경매5계