나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경112637 [1] 부산광역시 강서구 지사동 산2-2 임야 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경112637 [1] 부산광역시 강서구 지사동 산2-2 임야 경매

물건 대표 이미지

부산서부지원 경매5계 2024타경112637 | 소재지: 부산광역시 강서구 지사동 산2-2 | 감정가: 1,476,608,657원 | 최저가: 723,538,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서: 부산광역시 강서구 지사동 임야 지분 매각

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경112637 (1)

소재지: 부산광역시 강서구 지사동 산2-2

용도: 임야

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지일부지분매각 (공유자 우선매수신고 가능)

감정가: 1,476,608,657 원

토지면적: 289,742.00㎡ (약 87,645.76평)

토지 지분율: 2259987.6

건물면적/제시외면적: 해당 없음

1.2. 입지조건 및 주변 환경 분석

본건은 부산광역시 강서구 지사동 소재 '퐁상산업단지' 북측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 아파트단지, 공장 등이 혼재된 지역입니다.

지형적으로는 경사지에 조성된 부정형 토지이며, 현재 자연림 상태의 임야로 이용 중입니다. 본건까지 차량 접근이 불가능한 맹지 상태이며, 원거리에 시내버스 정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 매우 불편합니다.

최고의 입지:

본 토지는 대규모 산업단지 인근에 위치하고 있어 장기적으로는 산업용지 확장 수요에 따른 개발 압력이 존재할 수 있으나, 현재는 자연녹지지역 및 준보전산지로 지정되어 있어 현행법상 개발 행위에 제약이 많습니다.

혐오시설 정보:

강서구 지사동 일대는 부산과학지방산업단지, 강서보고 일반산업단지 등 5개의 산업단지가 기 조성되어 있고, 추가로 5개 산단이 더 조성될 예정인 '산업단지 숲' 환경에 처해 있습니다. 특히 명서일반산업단지에 화학물질 제조업체의 입주가 승인되어 인근 주민들의 유해성 및 악취 민원이 제기되고 있습니다. 또한 인근 생곡 지역에는 부산 생곡매립장이 위치하며, 새 소각장 건립 계획으로 인한 지역 주민들의 반발이 있는 등 주변 환경에 산업시설 및 폐기물 처리시설 등의 기피시설 요소가 존재합니다.

2. 물건 권리 및 법적 제약 분석

2.1. 권리분석

본건은 채무자이자 소유자인 주식회사 OOOOOO의 부동산임의경매 사건입니다.

매각 대상은 '토지일부지분'이며, 소유자 및 채무자는 동일인입니다.

채권자는 김OO이며, 등기상 별도의 복잡한 권리 관계는 확인되지 않으나, 지분 경매 특성상 아래와 같은 주요 권리 및 주의사항을 반드시 확인해야 합니다.

2.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

지분경매 리스크:

가장 큰 리스크는 '지분 매각'이라는 점입니다. 낙찰 후 다른 공유자와의 협의 또는 공유물분할소송을 통해야만 온전한 소유권 행사가 가능하며, 이 과정에서 시간과 비용이 소모됩니다.

공유자 우선매수신고:

본 물건은 공유자우선매수신고가 접수될 가능성이 있으며, 공유자 우선매수는 1회에 한해 인정됩니다. 이는 낙찰자의 매수 기회를 한 번만 보장한다는 의미이므로, 공유자의 동향을 예의주시해야 합니다.

분묘기지권:

특이사항으로 '분묘기지권'이 기재되어 있습니다. 토지 감정가에 자연림 상태의 수목이 포함되어 있으나, 분묘의 유무 및 그 수는 알 수 없으므로 경매 응찰 시 반드시 현장 답사 및 분묘 소재 여부를 확인해야 합니다. 분묘기지권이 성립하는 경우, 해당 분묘가 존치되는 부분에 대해서는 토지 소유자로서 배타적인 사용·수익이 제한됩니다.

맹지 상태 및 법적 제약:

본건은 차량 접근이 불가능한 맹지이며, 자연녹지지역 및 준보전산지입니다. 이는 건축 행위 및 개발에 상당한 제약을 주며, 특히 맹지 상태는 개발 시 막대한 비용이 드는 도로 확보 문제를 야기합니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 상권분석 및 생활정보

본건은 임야이므로 상권은 형성되어 있지 않으며, 생활 편의시설 또한 원거리에 위치하여 불편합니다. '퐁상산업단지' 및 주변 아파트 단지 생활권과 분리된, 투자가치 중심의 물건으로 접근해야 합니다.

3.2. 투자 포인트

대규모 면적 및 잠재적 개발 수요:

약 8.7만 평에 달하는 대규모 임야 지분입니다. 부산 강서구는 개발 호재가 많은 지역이며, 장기적인 관점에서 산업단지 확장 및 물류 인프라 수요가 증가할 경우, 용도 변경 등을 통한 개발 압력을 기대해 볼 수 있습니다.

저가 매수 기회:

지분 경매의 특성상 낮은 가격에 낙찰받을 가능성이 높습니다. 이는 공유물분할 청구 또는 다른 공유지분 매수를 위한 협상력을 확보하는 기반이 됩니다.

3.3. 종합 의견

본 물건은 '지분 경매', '맹지', '분묘기지권', '자연녹지지역/준보전산지'라는 네 가지의 핵심적인 리스크를 모두 내포한 고위험 투자 물건입니다. 따라서 단기적인 시세차익이나 즉각적인 개발 이익을 기대하기는 어렵습니다.

성공적인 투자를 위해서는 낙찰 후 장기간의 자금 동원 능력과 더불어, 나머지 공유자에 대한 정확한 분석 및 협상 전략 수립이 필수적입니다. 임야 투자의 특성상 시세 형성까지 장기간이 소요되므로, 초장기적인 관점에서 고위험 투자를 선호하는 전문 투자자에게 적합하며, 입찰 전 현장 답사 및 권리관계에 대한 심층적인 분석이 반드시 요구됩니다.

법원 정보

부산서부지원 경매5계