나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경111337 [1] 부산광역시 사하구 하단동 240-7 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경111337 [1] 부산광역시 사하구 하단동 240-7 단독주택 경매

물건 대표 이미지

부산서부지원 경매5계 2024타경111337 | 소재지: 부산광역시 사하구 동매로 89 | 감정가: 496,442,100원 | 최저가: 243,256,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경111337 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 하단동 240-7

용도: 단독주택 (현황: 점포 및 주택)

감정가: 496,442,100원

토지면적: 107.00㎡ (약 32.36평)

건물면적: 125.22㎡ (약 37.88평)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 이용 현황 및 건물 구조

본건은 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물이며, 주상용 건부지(주택 및 상가 혼용)로 이용 중입니다.

층별 현황은 다음과 같습니다.

반지하: 점포 (대상녹즙)

1층: 제2종근린생활시설 (일반음식점, 상호: BLESS YOON)

중1층: 제2종근린생활시설 (사무소)

2층: 주택

제시외 건물은 없으며, 내부 마감재 및 상태는 이해관계인 부재로 조사되지 않았습니다.

2. 입지 조건 및 상권 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 부산도시철도1호선 하단역이 인근에 소재하며 시내버스정류장 등 제반 대중교통 사정이 양호합니다.

남측으로 노폭 약 15미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 우수하고 가시성이 뛰어납니다.

주위는 상업용 건물, 주상용 건물, 주택, 소규모 공동주택이 혼재된 주택 및 상가혼용지대로서 생활편의시설 이용이 용이합니다.

2.2. 상권 분석

본건 소재지는 제3종일반주거지역에 해당하며, 중로2류(폭 15m-20m)에 접하여 상업 활동에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

현재 1층에는 일반음식점(BLESS YOON)이, 반지하에는 점포(대상녹즙)가 운영 중인 것으로 보아 상가로서의 활용도가 높은 지역입니다.

특히, 도로 폭 확장(B=3m, L=270m) 계획이 일부구간에 예정되어 있어 향후 개발 압력 및 토지 가치 상승의 여지가 있습니다.

3. 생활 정보 및 주변 시설

3.1. 생활 정보

인근에 하단초등학교가 소재하여 교육 시설과의 접근성이 좋으며, 하단역 주변의 다양한 편의시설 및 상권을 편리하게 이용할 수 있습니다.

도시가스에 의한 난방설비 등 기본적인 주거 및 상업 시설로서의 설비가 갖추어져 있습니다.

3.2. 혐오 시설 정보

제공된 자료 및 주변 환경 정보(상업용 및 주택 혼용지대)를 바탕으로 판단할 때, 일반적인 주거지역에서 기피하는 혐오 시설의 직접적인 인접성은 낮을 것으로 예상됩니다. 다만, 정확한 정보는 현장 확인 및 지자체 확인이 필수적입니다.

4. 권리 분석 및 잠재적 리스크

4.1. 권리 관계 분석

본건은 토지 및 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 사건입니다.

가장 큰 특이사항은 소유자와 채무자가 모두 '망자(사망)'라는 점입니다. 이는 상속 관계가 복잡하거나 정리되지 않았을 경우, 매각 허가 이후에 상속인들을 상대로 하는 소유권 이전 및 인도 절차에서 상당한 시간 지연 및 난이도를 발생시킬 수 있는 핵심 리스크입니다.

매각 대상에 제시외 물건은 없으며 공부와의 차이도 없습니다.

4.2. 잠재적 리스크

임대관계 미상: 현재 점포 및 주택으로 이용 중이나 임대차 관계가 확인되지 않았습니다. 낙찰 후 실제 점유자에 대한 명도(인도)는 별도로 진행해야 하며, 임차인이 존재할 경우 보증금 및 대항력 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

건물 내부 상태 미확인: 건물의 구조는 확인되었으나, 내부 마감재 및 구체적인 이용 상태가 조사되지 않아 리모델링 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

망자 처리 문제: 채무자/소유자 망자 처리에 대한 경매 진행 법원의 대응 및 상속인 확인 절차에 따라 잔금 납부 후 명도까지의 기간이 장기화될 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 부산지하철 하단역 인근의 15m 대로변에 접한 주상용 건물로서, 뛰어난 입지 및 상업적 잠재력을 보유하고 있습니다.

토지 용도(제3종일반주거지역) 및 도로 접근성, 현황 이용 상태 등을 고려할 때, 투자가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

다만, 소유자/채무자가 '망자'인 점, 임대차 관계 미상인 점 등의 권리적 리스크가 존재하므로, 입찰 전 상속 관계에 대한 법원 서류 검토 및 명도 전략 수립이 필수적입니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철역 인근, 15미터 도로에 접하는 우수한 가시성 및 접근성.

높은 토지 이용 가치: 제3종일반주거지역으로 용적률 및 층수 규제에서 비교적 자유로워 향후 증축/개축 등의 개발 잠재력이 높음.

주상복합 활용: 현재도 상가와 주택이 혼용되어 있어 안정적인 임대 수익과 주거 활용을 동시에 추구할 수 있음.

도로 확장 수혜 기대: 일부 구간 도로 확장 계획(중로2류)이 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있음.

법원 정보

부산서부지원 경매5계