나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100433 [1] 부산광역시 북구 덕천동 346-3 비동 5층511호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100433 [1] 부산광역시 북구 덕천동 346-3 비동 5층511호 아파트 경매

물건 대표 이미지

부산서부지원 경매5계 2025타경100433 | 소재지: 부산광역시 북구 만덕대로39번길 31, 비동 5층511호 | 감정가: 170,000,000원 | 최저가: 119,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보 및 매각 조건

사건번호: 부산서부지원 2025타경100433 (1)

소재지: 부산광역시 북구 덕천동 346-3 비동 5층 511호

용도: 아파트 (공동주택)

건물 사용승인일: 1982년 6월 22일 (총 5층 중 5층)

경매 구분: 부동산 임의경매 (토지 및 건물 일괄매각)

소유자/채무자: 안OO, 채권자: 정OO

감정가: 170,000,000원

1.2. 면적 및 감정 평가액

토지 면적: 35.19㎡ (약 10.64평)

건물 전용 면적: 61.23㎡ (약 18.52평)

*추정 분양 면적: 약 82.64㎡ (약 25평형 추정)

감정가: 170,000,000원

1.3. 현황 및 구조

위치: 덕성초등학교 남측 인근에 위치하며, 간선도로변의 근린생활시설, 소규모 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 주거지역임. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

건물 구조: 철근콘크리트 및 블럭조 슬래브지붕 5층 제비동 건물 내 5층 511호임. (외벽: 시멘트모르타르위 페인팅, 창호: 새시창)

이용 상태: 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

2. 권리 분석

2.1. 사건 및 채권 관계

본 물건은 부동산 임의경매 사건으로 소유자 겸 채무자와 채권자의 관계 및 채권 확보 여부가 중요함.

임대차 관계는 미상으로 보고되었으나, 현황조사서상 임차인 유무 및 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다. (등기부 현황상 말소기준 권리 이후의 임차인은 대항력이 없을 수 있으나, 선순위 임차인이 존재할 가능성도 있음.)

2.2. 특이 및 주의 사항

공부상 주소: '비동 511호'이나, 현칭 및 주민등록 전입신고는 '성우아파트 B동 511호'로 되어 있어 주소 표기상 차이가 있으므로, 매각 시 주소 특정에 문제가 없는지 확인 필요함.

임대차 관계는 미상으로 보고되었으나, 임차인이 존재하는 경우(보증금 미상) 낙찰자가 인수할 수도 있는 권리관계가 발생할 수 있으므로, 매각물건명세서의 임차인 현황을 통해 대항력 있는 임차인 유무 및 보증금 유무를 필히 확인해야 합니다.

3. 입지 및 주변 환경 분석

3.1. 교통 조건

최고의 교통 입지: 도시철도 2, 3호선 환승역인 덕천역이 인근에 소재하며, 시내버스 정류장도 가까워 대중교통 이용이 매우 편리함.

도로 환경: 북측(약 8m), 동측(약 10m), 남측(약 18m)의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성도 용이함.

3.2. 교육 및 생활 인프라

교육 환경: '덕성초등학교'가 남측 인근에 위치하며, 본건 토지가 상대보호구역 및 절대보호구역에 해당되어 교육 환경이 우수함.

생활 시설: 인근에 간선도로변 근린생활시설이 발달해 있어 생활 편의시설 이용이 용이하며, 롯데마트, 하나로마트 등 대형 시설 이용도 편리함.

주차 시설: 인근에 덕천2동 공영주차장(31면) 등 공영주차장이 소재하여 주차난 해소에 도움을 줄 수 있음.

3.3. 상권 분석

주거 및 상업 혼재: 본건 주변은 주거시설(소규모 공동주택, 단독주택)과 상업시설(근린생활시설)이 혼재된 준주거지역 성격을 띠고 있어, 기본적인 생활 상권은 양호하게 형성되어 있음.

3.4. 혐오 시설 분석

지도 검색 결과, 인근에 광범위한 지역에 영향을 미칠 만한 대형 혐오 시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공동묘지 등)은 확인되지 않았습니다.

4. 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

건물 연식: 1982년 사용승인된 5층 건물로, 약 43년차 노후 건물입니다. 향후 재건축 또는 리모델링 가능성을 고려해야 하며, 현재는 건물 유지 보수 비용이 발생할 수 있습니다.

등기부/현황 불일치: 공부상 '비동 511호'와 현칭 '성우아파트 B동 511호'의 표기 차이가 있으나, 감정평가서에 언급되어 있으므로 매각에 큰 문제는 없겠으나, 권리 관계 및 주소 표기 시 주의가 필요합니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 오래된 아파트이나, 덕천역 초역세권에 가까운 입지적 장점을 보유하고 있어 높은 투자가치를 지니고 있습니다. 감정가 1억 7천만 원은 토지 지분이 35.19㎡로 양호한 편이며, 건물 노후도를 감안해도 입지적 가치(토지 가치)가 높게 평가될 수 있습니다.

4.3. 투자 포인트

최고의 입지: 부산 지하철 2, 3호선 덕천역 이용이 매우 편리한 '더블 역세권'에 해당하여 교통 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

토지 지분 가치: 재건축 연한을 채운 구축 아파트로, 향후 개발 논의 시 토지 면적(10.64평)의 가치가 높게 평가될 수 있습니다.

실거주 및 투자 목적 모두 적합: 편리한 대중교통과 덕성초 학군 인접으로 실거주 만족도가 높고, 안정적인 임대 수요도 기대할 수 있습니다.

법원 정보

부산서부지원 경매5계