나이스옥션 법원경매 부산 2022타경585 [17] 부산광역시 동래구 안락동 946-4 진공스마트빌주건축물 1동 10층1001호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2022타경585 [17] 부산광역시 동래구 안락동 946-4 진공스마트빌주건축물 1동 10층1001호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2022타경585
• 주소: 부산광역시 동래구 반송로247번길 13-2, 1동 10층1001호 (안락동,진공스마트빌주건축물)
• 감정가: 171,000,000원
• 최저가: 83,790,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 오피스텔

부산지방법원 경매5계 2022타경585 | 소재지: 부산광역시 동래구 반송로247번길 13-2, 1동 10층1001호 (안락동,진공스마트빌주건축물) | 감정가: 171,000,000원 | 최저가: 83,790,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2022타경585 (17)

소재지: 부산광역시 동래구 안락동 946-4 진공스마트빌주건축물 1동 10층 1001호

용도: 오피스텔 (주거용 이용 추정)

감정가: 171,000,000원

토지면적: 14.05㎡ (약 4.25평)

건물면적: 53.41㎡ (전용면적, 약 16.15평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 진OOOOOOOOO

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황 및 건축 구조

본건은 철근콘크리트구조의 14층 건물 중 10층에 위치한 호실입니다.

외벽은 몰탈위페인트 및 치장석 붙임 마감이며, 샷시 창호가 설치되어 있습니다.

내부 이용 상태는 이해관계인 부재로 정확히 확인되지는 않았으나, 주변 탐문 결과 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

난방, 급배수, 위생설비, 승강기, 각종 소화설비, 기계식 주차설비 등이 갖추어져 있어 주거 편의성은 양호한 것으로 판단됩니다.

토지는 인접지와 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로 오피스텔 부지로 이용 중입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 부산도시철도 4호선 "충렬사역(안락)" 북동측 인근에 위치하며, 역에서 근거리에 있어 초역세권에 준하는 편리한 교통 입지를 자랑합니다.

노선버스정류소 역시 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

차량 통행 또한 용이하며, 북동측 폭 약 8미터, 남측 폭 약 3미터의 포장도로에 접해 있어 접근성이 우수합니다.

2.2. 상권 및 주위 환경

주위는 아파트 단지, 업무시설, 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 업무 복합 지역입니다.

인근에는 편의점, 마트, 은행, 카페, 재래시장, 병원, 약국 등 각종 편의시설이 발달되어 있어 주거 환경이 양호합니다 .

2.3. 생활정보 및 혐오시설

본건이 위치한 동래구 안락동 일대는 주거 편의시설이 잘 갖춰진 역세권 지역입니다 .

도보 가능한 거리에 다양한 상업 시설 및 생활 편의 시설이 밀집해 있어 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

(외부 검색 결과, 특정 혐오시설은 확인되지 않았으나, 투자자는 현장 방문을 통해 묘지, 고압선, 변전소, 폐기물 처리시설 등 개별적인 혐오 시설 존재 여부를 반드시 직접 확인해야 합니다.)

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 관계 분석

본건은 '부동산임의경매' 사건으로, 담보권 실행을 위한 경매입니다.

매각 대상은 '토지/건물일괄매각'으로, 대지권과 건물 전체를 매수하는 조건이므로 권리 관계가 비교적 깔끔합니다.

등기부상 '공부와의 차이'는 없는 것으로 확인되었습니다.

소유자와 채무자가 동일하므로 일반적인 권리 관계는 복잡하지 않습니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

유동화물건: 본건은 '유동화물건'입니다. 이는 채권자가 에이엠씨(AMC)와 같은 유동화 전문 회사일 가능성이 높음을 시사하며, 이는 NPL(부실채권) 물건일 가능성이 있습니다. NPL은 일반 경매물건과 달리 채권자 측의 매각 의지가 강하고 명도 등에 있어 협상의 여지가 적을 수 있으므로 주의해야 합니다.

내부 이용 상태 미확인: 이해관계인의 부재로 내부 이용 상태를 확인하지 못했습니다. 명도 시 주거용으로 사용되는지, 오피스 용도로 사용되는지에 따라 명도 절차 및 난이도가 달라질 수 있으므로, 임차인 현황 및 점유 관계에 대한 철저한 분석과 명도 계획 수립이 필수적입니다.

토지이용계획 제한: 본건은 '역사문화환경 보존지역(충렬사)'에 포함되어 있어, 향후 재건축, 증축 등 건축 행위 시 건축법 외에도 문화재보호법에 의한 제약을 받을 수 있습니다. 이는 장기적인 투자(개발) 관점에서는 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

임대관계 미상: 현재 임대차 관계가 미상으로 조사되었으므로, 낙찰 후 명도 과정에서 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부를 현황조사서 및 입찰 전 확인해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

부산 동래구 안락동 진공스마트빌 오피스텔은 부산도시철도 4호선 '충렬사역' 초역세권에 위치하여 주거 편의성 및 임대 수요가 높은 입지를 갖추고 있습니다.

전용면적 53.41㎡(약 16.15평)의 주거용 오피스텔로 이용 추정되며, 인근의 풍부한 생활 편의시설 덕분에 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

다만, 유동화물건의 특성 및 역사문화환경 보존지역이라는 도시계획적 제한사항을 명확히 인지하고 입찰가를 결정해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 충렬사역(안락) 도보 이용이 가능한 역세권에 위치하여 직장인 및 신혼부부 등 1~2인 가구의 임차 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

준주거지역의 장점: 토지이용계획상 준주거지역으로, 비교적 높은 용적률을 적용받는 지역의 건물로서 토지 가치 측면에서 잠재력이 있습니다.

경매를 통한 시세 대비 저렴한 취득 기회: 감정가(1억 7,100만 원)를 기준으로 주변 유사 물건의 실거래가 및 임대 시세 조사를 통해 투자 수익률을 극대화할 수 있는 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

실거주 및 투자 목적 모두 적합: 편리한 교통과 생활 인프라로 인해 실거주 만족도가 높고, 안정적인 임차 수요로 인해 임대 수익형 부동산으로도 적합합니다.

법원 정보

부산지방법원 경매5계