나이스옥션 법원경매 부산 2022타경585 [13] 부산광역시 동래구 안락동 946-4 진공스마트빌주건축물 1동 8층801호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2022타경585 [13] 부산광역시 동래구 안락동 946-4 진공스마트빌주건축물 1동 8층801호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

부산지방법원 경매5계 2022타경585 | 소재지: 부산광역시 동래구 반송로247번길 13-2, 1동 8층801호 (안락동,진공스마트빌주건축물) | 감정가: 171,000,000원 | 최저가: 83,790,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보

본 물건은 부산광역시 동래구 안락동 946-4 진공스마트빌주건축물 1동 8층 801호 오피스텔입니다. 사건번호는 부산지방법원 2022타경585 (13)이며, 부동산 임의경매로 진행되는 유동화물건입니다. 토지/건물 일괄 매각으로, 감정가는 171,000,000원으로 책정되었습니다.

1.2. 면적 및 감정가

본건은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

건물(전용)면적: 53.41제곱미터 (약 16.16평)

건물(분양)면적 (추정): 약 80.12제곱미터 (약 24.24평)

토지 지분 면적: 14.05제곱미터 (약 4.25평)

감정가: 171,000,000원

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

최고의 입지:

본 오피스텔은 부산도시철도 4호선 충렬사역(안락) 북동측 인근에 위치하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 노선버스 정류장 또한 근거리에 있어 제반 교통상황이 양호한 역세권 물건입니다. 주변은 아파트, 업무시설, 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 업무 편의성이 높은 지역입니다.

2.2. 상권 및 생활정보

상권분석:

주변에 다양한 근린생활시설 및 소규모 상권이 형성되어 있어 생활 편의성이 높습니다. 업무시설이 혼재되어 있어 임차수요 확보에도 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 인접 도로 폭이 약 8미터 및 3미터로 차량 통행 및 접근성이 용이합니다.

생활정보:

난방설비, 급배수위생설비, 승강기설비, 각종 소화설비, 기계식 주차 설비 등 오피스텔로서의 기본적인 설비 내역이 양호합니다. 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 파악되어 실거주 및 임대 목적 모두 적합합니다. 다만, 인근에 교육환경 보호구역 및 역사문화환경 보존지역이 설정되어 있어 향후 개발 및 건축 행위에는 일부 제한이 있을 수 있으나, 현 건물 이용에는 문제가 없습니다.

3. 법률 및 권리 분석

3.1. 권리분석

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 임의경매 (근저당권 등 담보권 실행에 의한 경매)

특이사항: 본건은 '유동화물건'입니다. 유동화 물건은 일반적으로 채권자가 복잡한 권리관계를 정리하여 NPL(부실채권) 형태로 매각하는 경우가 많으므로, 권리관계가 비교적 명확하게 정리되었을 가능성이 높습니다.

소유자/채무자/채권자 정보 확인 결과, 소유자와 채무자가 동일한 것으로 보이며, 채권자는 금융기관 관련 업체입니다.

제시 외 건물/토지: 제시 외 면적이 0.00제곱미터로 추가적인 법정지상권 또는 철거 이슈 발생 가능성이 낮습니다.

주의사항: 현장 조사 결과, 내부 이용상태 및 임대관계는 이해관계인의 부재로 미상(未詳)입니다. 따라서 임차인 유무 및 대항력 여부에 대한 면밀한 현장 조사가 필요합니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

내부 조사 미확인: 이해관계인 부재로 내부 상태 확인이 어렵습니다. 내부 시설 노후도, 원상 복구 필요성 등을 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

임차인 리스크: 임대관계가 미상이므로, 낙찰 후 명도(인도명령) 과정에서 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 예상치 못한 추가 비용 및 시간(명도 저항)이 발생할 수 있습니다. 매각물건명세서 및 추가 현황 조사 보고서를 통해 임차인 유무를 반드시 재확인해야 합니다.

혐오시설 유무: 주변에 대규모의 특정 혐오시설은 확인되지 않았으나, 주거 및 업무 혼재 지역 특성상 소음 및 생활환경 관련 민원 발생 가능성은 상시 존재합니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 종합 의견

본건은 부산도시철도 4호선 충렬사역 인근의 우수한 입지를 갖춘 주거용 오피스텔입니다. 역세권으로서의 교통 편의성과 주변의 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 실거주 및 임대수익형 부동산으로 모두 적합합니다. 감정가가 적정 수준에서 형성된 것으로 보이며, 내부 이용상태 및 임차인 유무에 대한 리스크를 정확히 분석하여 입찰가를 산정한다면 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

4.2. 투자 포인트

역세권 프리미엄: 부산도시철도 4호선 충렬사역에서 근거리로, 공실 위험이 낮은 안정적인 임차 수요 확보가 용이합니다.

토지/건물 일괄 매각: 복잡한 권리관계 없이 토지와 건물을 모두 취득할 수 있어 안전성이 높습니다.

주거용 오피스텔: 소형 아파트 대체재로서 인기가 높으며, 임대 수익 확보에 유리합니다.

유동화 물건: 채권 관리가 철저하게 이루어진 경우가 많아 권리 분석이 명확할 가능성이 높습니다.

입찰 전 필수 확인 사항: 미확인된 내부 이용상태 및 임대관계에 대한 현장 탐문 및 추가적인 임차인 현황 조사가 필수적입니다.

법원 정보

부산지방법원 경매5계