나이스옥션 법원경매 부산 2022타경585 [23] 부산광역시 동래구 안락동 946-4 진공스마트빌주건축물 1동 13층1301호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2022타경585 [23] 부산광역시 동래구 안락동 946-4 진공스마트빌주건축물 1동 13층1301호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

부산지방법원 경매5계 2022타경585 | 소재지: 부산광역시 동래구 반송로247번길 13-2, 1동 13층1301호 (안락동,진공스마트빌주건축물) | 감정가: 171,000,000원 | 최저가: 83,790,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

본 물건은 부산광역시 동래구 안락동 946-4 진공스마트빌주건축물 1동 13층 1301호 오피스텔에 대한 부동산 임의경매 사건입니다. 채무자가 소유자를 겸하는 전형적인 형태이며, 채권자가 유동화전문회사인 것으로 보아 특이사항에 명시된 바와 같이 유동화(NPL) 물건으로 진행되고 있습니다.

1.2. 면적 및 감정가

본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 형태로 진행됩니다.

토지면적: 14.05㎡ (약 4.25평)

건물면적 (전용): 53.41㎡ (약 16.16평)

건물면적 (공급 추정): 약 71.2㎡ (약 21.5평)

감정가: 171,000,000원

2. 입지 분석

2.1. 최고의 입지: 초역세권 및 편리한 생활 인프라

본 물건은 부산도시철도 4호선 '충렬사역(안락)'의 북동측 인근에 위치하며, 역에서 근거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 초역세권 입지입니다. 주변은 아파트, 업무시설, 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합지역으로 생활 편의성이 우수합니다.

2.2. 교통 및 주위 환경

차량 통행이 용이하며, 노선버스정류장 및 도시철도역이 가까워 제반 교통 상황은 최상급입니다. 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사되었으며, 난방설비, 승강기, 기계식 주차설비 등이 완비되어 있습니다. 특히 북동측으로 약 8미터, 남측으로 약 3미터의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획

본 물건의 토지는 준주거지역에 해당하며, 이는 건폐율과 용적률 측면에서 비교적 자유로워 향후 개발 잠재력 및 토지 가치가 높은 지역에 속함을 의미합니다. 또한, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 36m) 및 역사문화환경 보존지역으로 지정되어 있는 점을 참고해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 정보 및 특징

사건번호: 부산지방법원 2022타경585 (23)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건 (NPL)

3.2. 권리 관계

본 물건은 소유자 및 채무자가 동일한 물건으로 권리관계가 단순할 가능성이 높습니다. 특이사항인 '유동화물건'은 채권자가 금융기관의 부실채권을 매입한 유동화전문회사(SPC)라는 의미로, 일반적인 경매와 절차상 큰 차이는 없으나 채권자의 명확한 회수 의지가 높을 수 있다는 점을 고려해야 합니다. 등기부상 추가 권리 관계는 별도 확인이 필요하나, 토지/건물 일괄 매각이므로 취득 시 법정지상권 문제는 발생하지 않을 것으로 판단됩니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 동래구 안락동 일대는 주거 밀집 지역과 상업 시설이 적절히 혼합된 형태입니다. 충렬사역을 중심으로 근린생활시설, 소규모 상가, 마트, 병원, 약국 등이 가까워 상업 인프라 이용이 편리합니다. 특히 역세권 오피스텔은 임차 수요가 꾸준하여 공실률이 낮게 유지될 가능성이 높습니다.

4.2. 생활 정보

주변에 아파트 단지와 주택이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있습니다. 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역이 설정되어 있어 향후 교육 시설과의 연계성도 양호할 것으로 보입니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

5.1. 내부 상태 미확인 리스크

감정평가서상 '이해관계인의 부재로 내부 이용상태를 확인하지 못하였음'으로 기재되어 있습니다. 내부 상태(파손, 수리 필요 여부) 및 현재 점유자(임차인 등)의 이용 상태가 미상이므로, 명도 비용 및 내부 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두고 입찰가를 산정해야 합니다.

5.2. 혐오 시설 및 주변 환경

검색 결과 인근에 특별히 큰 혐오 시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 주위가 아파트, 업무시설, 소규모 주택 등이 혼재된 복합지역이므로, 현장 방문을 통해 건물의 관리 상태, 주차장의 협소 여부, 그리고 소음 발생 여부 등 세부적인 생활 환경을 직접 확인하는 것이 필수적입니다. 또한, 기계식 주차 설비가 되어 있어 차량 이용자는 관련 불편 사항을 확인해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

부산 동래구 안락동 진공스마트빌은 초역세권 입지, 준주거지역의 높은 용도 가치, 그리고 토지/건물 일괄 매각의 안정성을 갖춘 주거용 오피스텔입니다. 감정가 1억 7천만 원대는 인근 시세 대비 합리적인 수준일 수 있으나, 내부 이용 상태 미확인이라는 리스크를 반영하여 보수적인 관점에서 접근하는 것이 필요합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 부산도시철도 4호선 충렬사역(안락) 역세권으로 직장인 및 1~2인 가구의 임차 수요가 풍부합니다.

안정적인 용도지역: 준주거지역에 위치하여 토지의 잠재적 가치가 높으며, 향후 지가 상승 여력이 기대됩니다.

수익형 부동산 적합: 전용면적 약 16평대의 비교적 넓은 주거용 오피스텔로, 임대수익 창출을 위한 투자 물건으로 매력적입니다.

권리 분석 단순: 유동화물건으로 진행되나, 소유자-채무자 동일 및 일괄 매각으로 권리 관계는 단순할 것으로 예상됩니다.

법원 정보

부산지방법원 경매5계