나이스옥션 법원경매 부산 2022타경585 [8] 부산광역시 동래구 안락동 946-4 진공스마트빌주건축물 1동 5층502호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2022타경585 [8] 부산광역시 동래구 안락동 946-4 진공스마트빌주건축물 1동 5층502호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

부산지방법원 경매5계 2022타경585 | 소재지: 부산광역시 동래구 반송로247번길 13-2, 1동 5층502호 (안락동,진공스마트빌주건축물) | 감정가: 153,000,000원 | 최저가: 74,970,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서: 부산광역시 동래구 안락동 진공스마트빌주 오피스텔

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호는 부산지방법원 2022타경585 (8)이며, 매각대상 물건은 부산광역시 동래구 안락동 946-4 진공스마트빌주건축물 1동 5층 502호 오피스텔입니다.

용도는 오피스텔이며, 감정가는 153,000,000원으로 산정되었습니다. 경매구분은 부동산임의경매로 진행되며, 토지와 건물을 일괄매각하는 방식입니다. 소유자와 채무자는 진OOOOOOOOO이며, 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 특이사항으로 유동화물건으로 분류되어 있습니다.

1.2. 면적 정보 (제곱미터 및 평수)

본 건의 토지 면적은 14.05제곱미터 (약 4.25평)이며, 토지 지분율은 1405입니다. 건물 면적(전용면적)은 53.41제곱미터 (약 16.16평)이며, 건물 지분율은 5341입니다. 제시외 면적은 토지와 건물 모두 0.00제곱미터입니다.

2. 물건 현황 및 감정평가 요약

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 부산광역시 동래구 안락동 소재 부산도시철도 4호선 '충렬사역(안락)' 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 업무시설, 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼용 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본 물건까지 차량 통행이 용이하며, 노선버스정류소 및 부산도시철도 4호선 '충렬사역(안락)'이 가까워 제반 교통 상황은 매우 편리한 편입니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 14층 건물 중 5층 502호입니다. 외벽은 몰탈위페인트 및 치장석 붙임 마감이며, 창호는 샷시 창호입니다. 주변 탐문 결과 본 물건은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사되었으나, 이해관계인의 부재로 인해 내부 이용 상태는 확인되지 못했습니다. 난방설비, 급배수위생설비, 승강기설비, 각종 소화설비(소화전 등), 기계식주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지의 형상 및 이용 상태

인접지와 등고 평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로, 현재 주거용 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 북동측으로 폭 약 8미터의 포장도로, 남측으로 폭 약 3미터의 포장도로에 접하고 있습니다. 토지이용계획상 준주거지역에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 36m), 상대보호구역, 역사문화환경 보존지역 등의 제한을 받고 있습니다.

3. 주요 분석

3.1. 권리분석

본 건은 부동산임의경매 사건으로, 채권자가 담보권을 실행하여 진행되는 경매입니다. 소유자와 채무자가 동일하므로 일반적인 권리관계는 복잡하지 않을 것으로 예상되나, 등기부상의 선순위 권리 및 말소기준 권리를 정확히 확인해야 합니다. 임대관계가 '미상'으로 조사되었으므로, 낙찰 후 발생할 수 있는 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 있을 경우 인수할 금액이 발생할 수 있습니다. 특이사항인 '유동화물건'은 채권이 유동화전문회사 등으로 양도되어 진행되는 것으로, 채권 관계가 복잡할 수 있으나 매각에는 큰 영향을 미치지 않습니다.

3.2. 입지조건 및 상권분석

최고의 입지:

부산도시철도 4호선 충렬사역(안락) 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 준주거지역에 속하여 주거와 상업 기능이 혼합된 우수한 입지입니다. 주변에는 아파트 단지와 각종 업무시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높습니다. 역세권 오피스텔로서 임차 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 이는 안정적인 임대수익 창출에 유리한 조건입니다.

3.3. 생활정보

교통 편의성 외에도, 주변에 소규모 공동주택과 아파트 등이 밀집해 있어 기본적인 생활 인프라(마트, 병원, 은행 등)가 잘 갖추어져 있을 것으로 판단됩니다. 교육 환경과 관련하여 상대보호구역으로 지정되어 있어 주변에 학교가 있을 가능성이 높습니다. 행정 및 문화시설 접근성 또한 양호할 것으로 예상됩니다.

3.4. 잠재적 리스크 및 주의사항

내부 이용 상태 미확인:

이해관계인의 부재로 인해 내부 이용 상태를 확인하지 못했습니다. 명도 난이도 증가, 내부 수리 여부 및 비용 등의 잠재적 리스크가 존재합니다.

임대 관계 미상:

임대차 관계가 미상으로 조사되었으므로, 낙찰자는 명도 진행 시 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 법원 문건과 현장 조사를 통해 반드시 재확인해야 합니다. 만약 임차인이 있다면 배당 여부와 관계없이 보증금 전액 또는 일부를 인수할 가능성이 있습니다.

혐오 시설 확인:

감정평가서상 직접적인 혐오시설 언급은 없으나, 역세권 상업 혼재 지역의 특성상 주변 상업 시설 및 유흥 시설과의 거리를 지도 검색 및 현장 방문을 통해 면밀히 확인하는 것이 좋습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 부산도시철도 4호선 역세권에 위치한 주거용 오피스텔로, 편리한 교통 환경과 준주거지역의 장점을 모두 갖춘 우량 물건으로 평가됩니다. 주변 상권 및 주거 환경이 양호하여 실수요와 투자 수요 모두에게 매력적인 대상입니다. 다만, 내부 이용 상태 및 임대차 관계가 미상인 점을 고려하여, 입찰 전 철저한 권리분석(특히 임차인 명도 계획)과 현장 조사를 통한 내부 상태 확인 및 주변 시세 조사가 필수적으로 요구됩니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지:

부산도시철도 4호선 충렬사역 인근의 도보 역세권에 위치하여 직장인 또는 1~2인 가구의 임차 수요가 높습니다.

안정적인 수요층:

주거용 오피스텔로서 아파트, 업무시설이 혼재된 지역의 특성상 꾸준한 임대 수요가 예상되어 안정적인 현금 흐름(Cash Flow)을 기대할 수 있습니다.

준주거지역의 가치:

일반 주거지역 대비 높은 용적률 및 개발 가능성이 있는 준주거지역에 위치하고 있어, 장기적으로 토지 가치 측면에서도 긍정적인 요소가 있습니다.

법원 정보

부산지방법원 경매5계