나이스옥션 법원경매 부산 2022타경585 [9] 부산광역시 동래구 안락동 946-4 진공스마트빌주건축물 1동 6층601호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2022타경585 [9] 부산광역시 동래구 안락동 946-4 진공스마트빌주건축물 1동 6층601호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

부산지방법원 경매5계 2022타경585 | 소재지: 부산광역시 동래구 반송로247번길 13-2, 1동 6층601호 (안락동,진공스마트빌주건축물) | 감정가: 153,000,000원 | 최저가: 74,970,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서

1.1. 사건 및 기본 정보 분석

사건번호: 부산지방법원 2022타경585 (9)

소재지: 부산광역시 동래구 안락동 946-4 진공스마트빌주건축물 1동 6층 601호

용도: 오피스텔 (주거용 추정)

감정가: 153,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건 (채권자 에이**유동화 전문회사)

1.2. 면적 및 구조 현황

토지 면적: 14.05㎡ (약 4.25평)

건물 면적 (전용면적): 53.41㎡ (약 16.15평)

건물의 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 14층 건물 중 6층

이용 상태: 주변 탐문 결과 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됨. (내부 미확인)

설비 내역: 난방설비, 급배수위생설비, 승강기설비, 각종 소화설비, 기계식 주차설비 등이 갖춰져 있어 주거 편의성이 양호함.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 교통 상황

최고의 입지: 본건은 부산도시철도 4호선 '충렬사역(안락)' 북동측 인근에 위치하며, 역에서 근거리에 있어 도보로 이용이 가능합니다.

차량 접근성: 본건까지 차량 통행이 용이하며, 노선버스정류장도 근거리에 위치하여 부산 시내의 제반 교통 상황이 편리합니다.

도로 조건: 북동측 폭 약 8미터의 포장도로 및 남측 폭 약 3미터의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

2.2. 주위 환경 및 용도지역

주위 환경: 아파트, 업무시설, 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼용 지역입니다.

용도지역: 준주거지역으로, 주거 편의성과 상업 시설 이용이 용이하여 높은 주거 선호도를 보입니다.

제한 사항: 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 36m), 상대보호구역, 역사문화환경 보존지역(충렬사) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 정보

채권자: 에이**유동화 전문회사 (채권금액에 따른 임의경매 신청)

소유자/채무자: 진OOOOOOOOO

경매구분: 부동산임의경매로, 근저당권 등 담보물권에 의한 경매로 판단됩니다.

3.2. 예상 리스크 (특이사항)

유동화물건: 채권자가 유동화 전문회사로, 통상적으로 채권 회수에 적극적인 성향을 보여 경매 진행 속도가 빠를 수 있습니다.

내부 미확인: 감정평가서상 이해관계인 부재로 내부 이용 상태 확인을 하지 못했으며, 이는 명도 시 예상치 못한 변수가 될 수 있으므로, 입찰 전 내부 현황 및 점유 관계에 대한 심층 조사가 필수적입니다.

임대차 관계: 임대 관계는 미상으로 조사되어, 낙찰 후 임차인이 존재할 경우 주택임대차보호법상 대항력 유무에 따라 인수되는 보증금이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 정확한 임차인 현황 확인이 중요합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

상권 형태: 준주거지역에 위치하여 주거 밀집 지역 기반의 근린 상권이 형성되어 있습니다.

주요 시설: 인근에 은행, 각종 의료시설, 그리고 '서원시장' 등의 재래시장 시설이 위치하여 생활 편의 시설 이용이 매우 편리합니다.

업무 시설 접근성: 지하철 4호선 '충렬사역'을 이용하여 부산 시내 주요 업무 지구로의 접근성이 양호합니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오 시설

교육 환경: 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경의 보호를 받고 있으며, 인근에 학교 시설이 있을 가능성이 높습니다.

의료 시설: '부산항운병원'이 인근 역의 부역명으로 사용될 정도로 각종 의료 시설 접근성이 우수합니다. '힘찬병원' 등도 가까운 동래구 내에 위치하고 있습니다.

잠재적 혐오 시설: 직접적인 인근 혐오 시설은 검색되지 않았으며, 주거 및 상업이 혼재된 역세권 지역의 특성상 쾌적한 주거 환경이 예상됩니다. (다만, 대규모 시설인 부산시의 일부 소각장, 교도소 등의 님비 시설은 본건 소재지와 지리적으로 떨어져 있습니다.)

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 잠재적 리스크

내부 미확인에 따른 명도 리스크: 현장 조사를 통해 내부 점유자 현황을 파악하고, 명도에 필요한 시간 및 비용을 예상하여 입찰가를 산정해야 합니다.

감정가 기준: 2022년도 감정가로, 현재 시세 변동을 고려하여 입찰가를 재산정할 필요가 있습니다.

5.2. 투자 포인트

핵심 역세권 오피스텔: 부산도시철도 4호선 '충렬사역' 초역세권에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

준주거지역의 우수한 입지: 준주거지역으로 상업시설 이용이 용이하며, 주거용 오피스텔로서의 가치가 높습니다.

소액 투자 가능성: 감정가가 1억 5천만원대 오피스텔로, 상대적으로 소액으로 역세권 부동산에 투자할 수 있는 기회입니다.

전용 면적 16평형: 실사용 면적이 약 16평으로 주변 소형 아파트나 신축 오피스텔 대비 경쟁력 있는 면적을 갖추고 있습니다.

법원 정보

부산지방법원 경매5계