나이스옥션 법원경매 부산 2022타경585 [5] 부산광역시 동래구 안락동 946-4 진공스마트빌주건축물 1동 4층401호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2022타경585 [5] 부산광역시 동래구 안락동 946-4 진공스마트빌주건축물 1동 4층401호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

부산지방법원 경매5계 2022타경585 | 소재지: 부산광역시 동래구 반송로247번길 13-2, 1동 4층401호 (안락동,진공스마트빌주건축물) | 감정가: 153,000,000원 | 최저가: 74,970,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서: 부산 동래구 안락동 진공스마트빌 주거용 오피스텔 (경매)

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 부산지방법원 2022타경585 (5)

소재지: 부산광역시 동래구 안락동 946-4 진공스마트빌 주건축물 1동 4층 401호

용도: 오피스텔 (주거용)

감정가: 153,000,000원

토지면적 (대지권): 14.05㎡ (약 4.25평)

건물면적 (전용면적): 53.41㎡ (약 16.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매 (유동화물건)

소유자/채무자: 진OOOOOOOOO

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 감정평가 및 건물 현황 요약

위치 및 주위환경: 부산도시철도 4호선 '충렬사역(안락)' 북동측 인근에 위치하며, 아파트, 업무시설, 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼용지대임.

교통상황: 차량통행이 용이하고, 노선버스정류소 및 지하철역(충렬사역)이 근거리에 위치하여 제반 교통상황은 편리함.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 14층 건물 중 4층 401호. 외벽은 몰탈위페인트 및 치장석 붙임 마감. 난방, 급배수, 위생, 승강기, 소화설비, 기계식 주차설비 등이 갖춰져 있음.

이용상태: 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사되었으나, 내부 이용상태는 이해관계인의 부재로 확인되지 않았음. (내부 상태 및 구조 확인 필요)

2. 입지 조건 및 생활 정보 분석

2.1. 최고의 입지: 더블 역세권의 잠재력

본건은 부산도시철도 4호선 '충렬사역(안락)'과 근거리에 위치하며, 차량 통행 및 대중교통 이용이 매우 편리한 역세권 입지를 갖추고 있습니다. 주변에 다양한 유형의 주거시설과 상업시설이 혼재하여 생활 편의성이 높습니다.

2.2. 상권 및 생활정보

상권분석: 지하철역 주변의 유동인구를 바탕으로 소규모 근린생활시설 및 주거 편의시설이 발달해 있을 것으로 예상됩니다. 일상생활에 필요한 마트, 병의원, 음식점 등은 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다.

생활정보: 초, 중, 고등학교가 인접한 지역으로 보이며, '상대보호구역'으로 지정되어 있어 교육 환경의 안정성이 확보되는 지역입니다. 다만, 대규모 상업시설보다는 지역 주민들을 위한 근린 상권이 주를 이룰 것으로 보입니다.

혐오시설: 인근 지역의 검색 결과, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, '역사문화환경 보존지역(충렬사)'으로 지정되어 주변 환경이 비교적 잘 관리될 가능성이 높습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 경매 진행

매각대상: 토지(대지권)와 건물(전유부분)을 일괄 매각하는 사건으로, 일반적인 집합건물의 매매와 동일하게 진행되어 투자 안전성이 높습니다.

경매구분: 부동산 임의경매 사건으로, 채권자(에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)가 담보권을 실행하는 절차입니다.

특이사항: '유동화물건'으로, 채권의 회수 목적이 강하며 일반 경매 물건보다 명도(인도) 협의가 원활할 수 있으나, 권리 관계 자체는 동일하게 분석해야 합니다.

주의사항: 권리관계 상의 특이사항(임대차 관계, 등기부상 하자)은 제시된 정보만으로는 판단할 수 없습니다. 따라서, 말소기준권리를 확인하고 임차인 현황(대항력 여부) 및 기타 등기부상의 부담을 철저히 확인하는 추가적인 권리 분석이 필수입니다. (현재 정보로는 미상인 점을 인지해야 함)

4. 잠재적 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

내부 이용상태 미확인: 감정평가서상 내부 이용상태를 확인하지 못했으므로, 낙찰 후 내부 수리 여부 및 비용이 추가적으로 발생할 수 있습니다.

오피스텔의 전용률: 일반적인 아파트와 달리 오피스텔은 전용률이 낮아 (약 50~60% 내외) 전용면적 대비 체감 면적은 작을 수 있습니다.

공법상 제한: '준주거지역'으로 용적률은 높지만, '가로구역별 최고높이 제한지역' (최고높이 36m) 및 '역사문화환경 보존지역(충렬사)'으로 지정되어 있어, 장기적으로 재건축 및 리모델링에 제한 사항이 있을 수 있습니다.

4.2. 종합 의견

본건은 역세권 입지를 갖춘 주거용 오피스텔로, 소형 평형 (전용 약 16.15평)을 선호하는 1~2인 가구 또는 신혼부부에게 적합한 투자 물건입니다.

주거 및 교통 편의성이 우수하여 임대 수요가 안정적일 것으로 예상되므로, 실수요 목적 또는 안정적인 월세 수익을 위한 투자로 접근할 가치가 있습니다.

다만, 미확인된 임대차 관계(점유 관계) 및 내부 상태를 고려하여, 감정가 대비 적정 수준의 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

5. 투자 포인트

1. 역세권 프리미엄: 부산도시철도 4호선 '충렬사역(안락)' 근거리의 편리한 교통망은 임차인 확보에 유리한 요인입니다.

2. 안정적인 주거 수요: 아파트, 소규모 공동주택이 밀집된 주거 밀집 지역 내에 위치하여 직주근접 및 생활 인프라 활용 측면에서 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

3. 실속형 소형 주거: 전용면적 53.41㎡ (약 16.15평)로, 최근 증가하는 소형 주택 선호 트렌드에 부합하는 면적입니다.

법원 정보

부산지방법원 경매5계