나이스옥션 법원경매 부산 2024타경2608 [1] 부산광역시 영도구 신선동2가 141-2 상가주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경2608 [1] 부산광역시 영도구 신선동2가 141-2 상가주택 경매

• 사건번호: 2024타경2608
• 주소: 부산광역시 영도구 신선동2가 141-2
• 감정가: 177,191,000원
• 최저가: 86,824,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 상가주택

부산지방법원 경매5계 2024타경2608 | 소재지: 부산광역시 영도구 신선동2가 141-2 | 감정가: 177,191,000원 | 최저가: 86,824,000원 | 용도: 상가주택

1. 물건 보고서: 부산지방법원 2024타경2608 (1) 부산광역시 영도구 신선동2가 상가주택

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

본건은 부산광역시 영도구 신선동2가 소재 상가주택(토지/건물 일괄매각)에 대한 부동산강제경매 사건입니다. 토지면적 $540.00 \text{m}^2$ (약 163.35평), 건물면적 $155.50 \text{m}^2$ (약 47.01평)의 규모로, 감정가 총액은 177,191,000원입니다. 특히 재정비촉진지구 내에 위치하고 있어 향후 도시계획적인 측면에서 잠재적인 가치가 기대되는 물건입니다.

1.2. 상세 내역 요약

사건번호: 부산지방법원 2024타경2608 (1)

소재지: 부산광역시 영도구 신선동2가 141-2 외 1필지

용도: 상가주택

감정가: 177,191,000원

토지면적 (지분): $540.00 \text{m}^2$ (약 163.35평) / 토지 지분율 13500

건물면적 (지분): $155.50 \text{m}^2$ (약 47.01평) / 건물 지분율 15550

매각대상: 토지/건물일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 강OO (동일인)

채권자: 삼OOOOOOOO

특이사항: 재정비촉진지구 (영도제1존치관리14구역)

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 남도여자중학교 동측 인근에 위치하며, 서측 소방도로변은 주상지대(주거 및 상업 혼재)이며 후면은 단독주택 및 공동주택 등으로 형성된 지역입니다. 서하향 경사지대에 위치한 사다리형 유사 토지로, 단독주택 2개 동으로 이용 중입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 마을버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편입니다. 남서측으로 차량 출입이 가능한 소로(가) 도로(소로2류, 폭 8m~10m)에 접하고 있습니다. 다만, 인근 지역은 부산 영도구의 특성상 좁고 가파른 골목길이 많아 진입 및 통행에 주의가 필요하며, 주변에 사찰 등 종교 시설이 밀집된 신선 마을 내에 있습니다.

2.3. 토지이용계획

제2종일반주거지역(2021-02-24) 및 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다. 특히, 재정비촉진지구(영도제1존치관리14구역)로 지정되어 있어 향후 재개발 또는 도시재생 사업의 진행 여부가 주요 투자 포인트가 될 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 종류 및 채무 관계

본건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자와 채무자가 강OO로 동일합니다. 이는 개인 간의 채무 관계에 의해 진행되는 경매이며, 경매를 통해 채권자 삼OOOOOOOO의 채권을 회수할 목적으로 진행됩니다. 낙찰 후 소유권 이전에 영향을 미치는 권리상 하자는 개별적인 등기부등본 분석이 필수적입니다.

3.2. 임대차 관계

감정평가서상 임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 현장 조사 및 명도 시 임차인 여부를 반드시 재확인해야 하며, 임차인이 존재할 경우 주거 또는 사업 목적의 대항력 유무를 철저히 검토해야 합니다.

4. 상권분석 및 건물 이용 현황

4.1. 건물 이용 현황

본건은 주택(2개 동, 기호 2, 3)으로 이용 중인 상가주택입니다. 기호(2)는 세멘브록조 스레이트지붕 주택, 기호(3)은 시멘트블록조 스라브지붕 주택입니다.

4.2. 주변 상권 및 용도

서측 소방도로변은 주상지대로 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역에 인접해 있습니다. 그러나 본건 토지는 주로 주거지로 형성된 후면부에 가까워 주거용 건물의 비중이 높습니다. 주상복합 기능을 갖추고 있으나 현황은 주택으로 이용되는 점을 고려할 때, 투자 목적에 따라 향후 용도 전환 가능성(근린생활시설 복원)을 검토해야 합니다.

5. 생활정보

인근에 남도여자중학교가 소재하여 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당합니다. 주변은 기존 주택가로 생활 편의 시설이 형성되어 있으며, 대중교통 접근성이 양호합니다. 주택 2개 동이 급·배수 및 위생설비, 유류보일러에 의한 난방설비 등을 갖추고 있어 기본적인 생활 환경은 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크 및 주의사항

6.1. 공부와의 차이 및 현황 변경 리스크

본건은 다수의 공부상 내용과 현황이 상이한 부분이 발견되어 매각 시 주의가 필요합니다.

- 주소 상이: 목록 2 건물은 건축물대장상 주소가 '영도구 중복길 394'로 변경되었으나, 현황은 목록 3 건물(중복길 388) 소재지에 같이 존재하며, 도로명 주소가 상이합니다.

- 면적 및 구조 상이:

기호 2 건물은 공부상 '기와지붕 29.75㎡'이나 현황은 '스레트지붕 41㎡'로 면적이 증가하고 지붕 재질이 다릅니다.

기호 3 건물은 공부상 '스레트지붕 주택 및 근린생활시설'이나 현황은 '스라브지붕 주택'으로 용도 및 지붕 재질이 다릅니다.

- 제시외 건물 포함: 목록 2 건물의 제시외 건물(화장실 및 다용도실 약 10.0㎡)을 포함하여 일괄매각합니다.

6.2. 행정 및 도시계획 리스크

재정비촉진지구 내에 있으나, 영도제1존치관리14구역으로 분류되어 있어 향후 사업 추진의 구체적인 계획 및 시기에 대한 확인이 필요합니다. 존치관리구역은 즉각적인 개발보다는 장기적인 관리 및 도시재생 사업을 목적으로 하는 경우가 많습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 영도구 신선동의 재정비촉진지구 내에 위치하여 장기적인 관점에서 재산 가치 상승을 기대할 수 있는 투자 물건입니다. 토지면적이 $540.00 \text{m}^2$ (약 163.35평)으로 비교적 넓은 규모이며, 2종일반주거지역에 속합니다. 다만, 물건 자체의 공부와 현황이 상이한 부분이 다수(주소, 면적, 구조, 용도) 존재하므로, 입찰 전 현황과 공부상의 차이에 대한 법률적, 건축적 검토를 통해 명확한 인수 리스크를 파악해야 합니다. 주택 2개 동에 대한 명도 및 공부 정리 절차에 대한 준비가 필요합니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 부산 재정비촉진지구(존치관리구역)에 위치하며, 장기적인 도시재생 또는 재개발 계획에 따른 수혜 가능성 보유.

안정적인 주거 환경: 남도여자중학교 인근 주상지대 및 주거지 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 접근성 양호.

토지 가치: 제2종일반주거지역 내 $540.00 \text{m}^2$의 넓은 토지 면적으로, 향후 토지의 가치 상승 잠재력 기대.

법원 정보

부산지방법원 경매5계