나이스옥션 법원경매 부산 2024타경3298 [1] 부산광역시 연제구 연산동 844-51 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경3298 [1] 부산광역시 연제구 연산동 844-51 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경3298
• 주소: 부산광역시 연제구 연산동 844-51
• 감정가: 471,194,000원
• 최저가: 230,885,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 단독주택

부산지방법원 경매5계 2024타경3298 | 소재지: 부산광역시 연제구 연산동 844-51 | 감정가: 471,194,000원 | 최저가: 230,885,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 보고서 (부산지방법원 2024타경3298)

1.1. 물건 개요 및 기본 정보

사건번호는 부산지방법원 2024타경3298(1)이며, 소재지는 부산광역시 연제구 연산동 844-51번지입니다.

용도는 단독주택이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각 방식의 부동산임의경매 물건입니다.

감정가는 총 471,194,000원이며, 소유자는 주OOOOO, 채무자는 최OO, 채권자는 수OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 현황 정보

토지면적은 143.10제곱미터 (약 43.29평)이며, 건물면적은 98.51제곱미터 (약 29.80평)입니다.

건물 제시외면적은 45.00제곱미터 (약 13.61평)가 별도로 존재하며, 일괄 매각에 포함됩니다.

주의사항으로, 건물 2층의 공부상 면적(30.41제곱미터)과 실제 측량 면적(73.4제곱미터)이 크게 상이하며, 감정평가는 실측면적으로 사정되었습니다. 또한 공부상 '슬래브지붕'이나 현황은 '판넬지붕'으로 구조 변경이 있습니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건 및 환경 분석

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 '연제구청' 남동측 인근에 위치한 주거지역 내 물건입니다. 주변은 다세대주택, 아파트 등 공동주택 및 단독주택이 혼재된 일반적인 주거환경을 형성하고 있습니다.

교통상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통 수준으로 판단됩니다.

토지는 북서하향의 완경사지를 자체 평탄하게 조성한 사다리형으로 주거용 건물 부지로 이용 중입니다. 남서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 '제3종 일반주거지역'에 속하여 주택 개발 및 재건축 시 비교적 높은 용적률을 적용받을 수 있는 장점이 있습니다.

2.2. 건물 구조 및 현황

건물은 시멘트 블럭조 슬래브지붕 2층 건물(공부상)이나, 현황은 시멘트 블럭조 판넬지붕 2층 건물입니다.

외벽은 타일붙임 및 몰탈위 페인팅으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 등 일반적인 주택 마감입니다.

위생 및 급배수 설비, 보일러에 의한 난방 설비가 되어 있어 주택으로 이용 중입니다.

제시외 건물 기호(ㄱ)이 소재하며 이는 일괄매각에 포함되나, 특이사항으로 제시외 건물은 현재 진입 불가 상태입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 매각 대상

본 경매는 부동산임의경매이며, 매각 대상은 토지와 건물을 모두 포함하는 일괄매각입니다. 따라서 매수인은 토지 및 건물 모두에 대한 소유권을 취득하게 됩니다.

주의사항 1번과 2번 및 3번, 4번에 따라, 제시외 건물 (45.00제곱미터)이 일괄 매각에 포함되지만, 이 제시외 건물은 현재 진입이 불가하며(주의 4), 건물 2층 면적의 공부상/실측상 상이함(주의 2), 그리고 지붕 구조 변경(주의 3)이 있으므로, 입찰 전 현장 조사 및 서류 확인이 필수적입니다.

임대차 관계는 미상(알 수 없음)이므로, 명도 시 주거 임차인이 있을 가능성을 염두에 두어야 합니다.

4. 시장 분석

4.1. 상권 분석

본건은 연제구청 인근의 '제3종 일반주거지역' 내에 위치하여 전형적인 배후 주거 상권으로 분석됩니다. 인근에는 공동주택 및 단독주택이 밀집되어 있어 기본적인 생활 편의 시설(소규모 상가, 마트, 병원 등)은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 상권의 규모는 크지 않으나 주거 수요를 기반으로 안정적인 생활 인프라를 갖춘 지역입니다.

4.2. 생활 정보

'연제구청' 인근에 위치하여 행정기관 접근성이 양호하며, 주변이 주거지역으로 형성되어 있어 조용하고 쾌적한 주거 환경이 예상됩니다. 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 인접 도로 노폭이 약 3미터 내외로 협소하여 대형 차량 통행에는 다소 제약이 있을 수 있습니다. (혐오시설 정보는 본 보고서에 제공된 정보만으로는 확인할 수 없으므로, 입찰 전 별도의 지도 검색이나 현장 조사가 필요합니다.)

5. 투자 판단

5.1. 잠재적 리스크

1. 제시외 건물 리스크: 45.00제곱미터의 제시외 건물이 포함되지만, 현황 진입이 불가한 상태이며, 매각 후 소유권 취득 및 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

2. 건물 면적 및 구조 리스크: 건물 2층 면적이 공부상 면적과 실측 면적이 크게 차이나고, 지붕 구조(슬래브 $\rightarrow$ 판넬)가 변경되었습니다. 이는 추후 양성화(합법화) 또는 철거/원상복구 관련 비용 및 행정 절차를 수반할 수 있습니다.

3. 명도 리스크: 임대관계가 미상인 바, 현장 조사 및 임차인 확인이 불가능할 경우 인도명령/명도소송 등 명도에 시간과 비용이 소요될 가능성이 있습니다.

5.2. 투자 포인트

1. 입지 및 용도 지역: 부산 연제구 연산동 '연제구청' 인근의 양호한 주거 입지이며, '제3종 일반주거지역'에 속하여 토지 가치가 높고 향후 재건축 또는 신축 시 사업성이 양호할 수 있습니다.

2. 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄로 매각하여 안정적인 소유권 행사가 가능합니다.

3. 교통 편리성: 차량 접근 가능 및 인근 버스정류장으로 기본적인 교통 인프라를 갖추고 있습니다.

5.3. 종합 의견

본건은 '제3종 일반주거지역' 내에 위치한 양호한 입지의 단독주택으로 토지 가치가 높은 물건입니다. 다만, 건물 2층의 면적 차이, 지붕 구조 변경, 제시외 건물(진입 불가) 등 권리 및 현황상 특이사항이 다수 존재합니다. 입찰 전 필히 현장 답사를 통해 제시외 건물의 상태 및 진입 가능성, 그리고 2층 면적 증가분의 양성화 가능성 및 비용 등을 면밀히 검토하고 예상 비용을 입찰가 산정에 반영해야 합니다. 면적 및 구조 관련 행정적 리스크를 감수할 수 있는 실거주 목적 또는 리모델링/재건축을 염두에 둔 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

부산지방법원 경매5계