나이스옥션 법원경매 부산 2024타경6259 [1] 부산광역시 동래구 사직동 1058 쌍용더플래티넘사직아시아드아파트 근생-1동 1층105호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경6259 [1] 부산광역시 동래구 사직동 1058 쌍용더플래티넘사직아시아드아파트 근생-1동 1층105호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경6259
• 주소: 부산광역시 동래구 아시아드대로134번길 14, 근생-1동 1층105호 (사직동,쌍용더플래티넘사직아시아드아파트)
• 감정가: 987,000,000원
• 최저가: 483,630,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 근린생활시설

부산지방법원 경매5계 2024타경6259 | 소재지: 부산광역시 동래구 아시아드대로134번길 14, 근생-1동 1층105호 (사직동,쌍용더플래티넘사직아시아드아파트) | 감정가: 987,000,000원 | 최저가: 483,630,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호는 부산지방법원 2024타경6259 (1)이며, 매각대상은 부산광역시 동래구 사직동 1058 쌍용더플래티넘사직아시아드아파트 근생-1동 1층105호 근린생활시설입니다. 감정가는 987,000,000원으로 책정되었습니다. 본건은 토지 및 건물 일괄매각 건이며, 부동산임의경매 사건으로 진행 중입니다.

소유자와 채무자가 문OO로 동일하며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

1.2. 물건 상세 정보

구분: 근린생활시설

소재지: 부산광역시 동래구 사직동 1058 쌍용더플래티넘사직아시아드아파트 근생-1동 1층105호

용도: 근린생활시설 (현재 정은부동산으로 이용 중)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 13.72제곱미터 (약 4.15평)

건물면적: 40.00제곱미터 (약 12.10평)

구조: 철근콘크리트구조 평지붕 2층 건내 제1층 (화강석 붙임 마감, 알루미늄샷시창)

설비내역: 위생설비, 급ㆍ배수설비, 화재경보 및 탐지설비, 소화설비 등 완비

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 부산광역시 동래구 사직동 소재 '사직야구장' 동측 인근에 위치하며, 대규모 아파트 단지인 쌍용더플래티넘사직아시아드아파트의 단지 내 상가 1층입니다. 주위는 대단위 아파트 단지, 각종 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있어 유동인구 및 배후세대 수요가 풍부한 우수한 입지입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 3호선 사직역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 역세권과 아파트 단지 내 상가의 이점을 모두 갖추고 있습니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 가로장방형이며, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 본건은 북서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한

준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 상업적 이용 가능성이 높습니다. 다만, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)에 저촉되어 있어 일부 유해시설 및 학원업종에는 제한이 있을 수 있으므로 주의해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 및 채무 관계

매각대상은 토지/건물 일괄매각으로 진행되어 법정지상권 문제 등 복잡한 권리 관계 발생 위험이 적습니다. 소유자와 채무자가 동일하므로 기본적인 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 다만, 낙찰 이후 권리관계의 말소기준권리 등을 재확인하여 인수되는 권리가 없는지 면밀한 조사가 필수적입니다.

3.2. 임대차 관계 및 명도 리스크

감정평가서상 임대관계는 '미상임'으로 기재되어 있습니다. 현재 '정은부동산'으로 이용 중인 것으로 보아 실제 사용자가 존재할 가능성이 높습니다. 따라서 낙찰자는 인도명령 대상 여부 확인 및 명도 절차 진행을 위한 충분한 시간과 비용을 고려해야 하는 잠재적 리스크가 존재합니다.

4. 상권 분석

4.1. 상권 등급

사직동 지역은 부산의 대표적인 주거 밀집 지역 중 하나입니다. 본건 상가는 대규모 아파트 단지 1층에 위치한 항아리 상권의 특성을 가지며, 지하철역과도 멀지 않아 주거민과 유동인구 흡수에 유리합니다.

4.2. 주요 업종

현재 부동산으로 이용 중이며, 이는 안정적인 배후수요를 바탕으로 하는 서비스 업종입니다. 주변에는 학원, 병의원, 소매점 등 다양한 생활밀착형 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 이는 탄탄한 수요층을 증명합니다.

4.3. 잠재적 상권

준주거지역 용도와 사직역세권의 이점을 활용하여 안정적인 프랜차이즈, 소형 클리닉, 특화된 소매점 등으로의 업종 변경도 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활 정보 및 주변 환경

5.1. 교육 시설

인근에 다수의 학교가 위치하고 있어 '상대보호구역'으로 지정되어 있습니다. 이는 유해시설을 제한하는 요소이나, 동시에 학원 및 교육 관련 시설 수요는 높일 수 있는 요인입니다.

5.2. 여가 및 편의시설

'사직야구장', 아시아드 주경기장 등 대형 체육시설이 인접하여 주말 및 행사 시기에 유동인구 증가 효과를 기대할 수 있습니다. 주변 아파트 단지 내의 각종 편의시설 이용 또한 용이합니다.

5.3. 혐오시설 분석

대규모 주거지역 및 상업지구 인접 지역 특성상, 보고서에 명시된 주요 주변 시설 검색 결과 인근에 대규모 혐오시설(쓰레기 처리장, 고압선, 대형 기피시설 등)은 확인되지 않습니다. 주거 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 가격 리스크

감정가(9억 8,700만원)가 다소 높게 책정되었을 수 있으므로, 인근 상가 실거래가 및 임대수익률을 철저히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다. 유찰 횟수를 고려하여 적정 가격에 입찰하는 전략이 중요합니다.

6.2. 용도 제한 리스크

상대보호구역에 해당하므로, 향후 임차인 유치 시 주점, 일부 유흥 시설 등 법적으로 제한되는 업종이 있음을 고지하고 확인해야 합니다.

6.3. 명도 리스크

현재 임대차 관계가 미상임으로, 낙찰 후 기존 사용자와의 명도 과정에서 시간적/금전적 비용이 발생할 수 있는 점을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 주거 지역인 사직동 대규모 아파트 단지 1층 상가로, 역세권과 항아리 상권의 이점을 동시에 누릴 수 있는 매우 안정적인 물건입니다. 현재 부동산으로 이용 중인 점을 볼 때, 안정적인 임차 수요가 확보될 가능성이 높습니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 사직동 대규모 아파트 단지 고정 수요 및 사직역 유동인구를 모두 흡수 가능한 A급 입지.

안정성: 토지/건물 일괄매각 및 준주거지역 지정으로 인한 높은 자산가치 및 안정성 확보.

높은 수요: 교육 및 생활 편의시설이 밀집된 지역으로, 임차 수요가 꾸준할 것으로 예상.

7.3. 제언

입찰 시 감정가 대비 인근 시세를 면밀히 분석하고, 임차인 현황 조사를 통한 명도 리스크를 최소화하는 전략적 접근이 필요합니다.

법원 정보

부산지방법원 경매5계