나이스옥션 법원경매 부산 2024타경57660 [1] 부산광역시 영도구 봉래동5가 85-40 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경57660 [1] 부산광역시 영도구 봉래동5가 85-40 단독주택 경매

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부산지방법원 경매5계 2024타경57660 | 소재지: 부산광역시 영도구 봉래동5가 85-40 | 감정가: 171,006,140원 | 최저가: 83,793,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경57660 (1)

소재지: 부산광역시 영도구 봉래동5가 85-40

용도: 단독주택

토지면적: 83.00㎡ (약 25.10평)

건물면적: 35.98㎡ (약 10.88평)

감정가: 171,006,140 원

매각대상: 토지/건물일괄매각 (주의사항: 일괄매각)

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 감정가 세부 내역 (일괄매각)

토지감정가: 149,400,000 원

건물감정가: 21,606,140 원

총감정가: 171,006,140 원

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 영도구 청학동 소재 '봉학초등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용에 큰 불편함은 없어 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 현황 및 도로 상태

토지는 완경사지대 내에 조성된 부정형의 토지이며, 현재 단독주택 건부지(건물 부지)로 이용 중입니다. 도로 상태는 남측 및 동측으로 노폭 약 1.5m 내외의 좁은 도로와 접하고 있어, 건축 행위나 차량 진입 시 폭이 제한적일 수 있습니다.

2.4. 지역 및 도시계획

용도지역은 제2종일반주거지역(2021-02-24)으로 건폐율 및 용적률 적용을 받습니다. 추가로 가축사육제한구역 및 상대보호구역(영도중앙유치원)에 속하여 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 건물 현황 및 특징

3.1. 건물의 구조 및 사용승인

본 건물은 시멘트 블록조 스레트 지붕의 단층 건물로 구조적으로 견고한 편은 아닐 수 있습니다. 사용승인일은 1985년 9월 20일로, 비교적 노후화된 주택으로 판단됩니다.

3.2. 이용 상태 및 설비

현재 단독주택으로 이용 중이며, 위생 및 급배수설비는 구비되어 있습니다. 노후 건물임을 감안하여 내부 수리 및 리모델링 비용을 고려해야 할 수 있습니다.

4. 권리 분석 (강제경매)

4.1. 소유자 및 채무자

소유자 및 채무자는 '봉OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO'로 동일 인물입니다.

4.2. 경매 종류 및 채권자

경매구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 '진OO'입니다. 강제경매는 채권자가 법원의 집행권원(판결문 등)을 바탕으로 진행하는 경매입니다.

4.3. 특이사항 및 임대차 관계

특이사항으로는 '일괄매각' 조건으로 토지와 건물을 분리하여 매각하지 않습니다. 임대관계는 '미상'이므로, 정확한 현황 파악을 위해 명도 시점에 임차인 여부를 철저히 확인해야 합니다. 만약 주택 임차인이 있다면 대항력 유무에 따라 인수 여부가 결정됩니다.

5. 상권분석 및 생활정보

5.1. 생활 편의시설

주변에 단독주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설(동네 슈퍼, 식당 등)은 이용 가능할 것으로 예상됩니다. 상업시설 밀집 지역은 아니지만, 봉학초등학교 인근 주거 밀집 지역의 생활 인프라를 활용할 수 있습니다.

5.2. 교육 및 자연 환경

봉학초등학교가 인근에 있어 교육 환경은 양호합니다. 또한, 영도 지역은 봉래산 산책로 등을 활용할 수 있어 자연 환경 접근성이 좋습니다.

5.3. 혐오시설 및 주변 여건

검색 결과에 따르면 해당 지역은 영도 물양장 근처의 근대 역사 흔적이 남아있는 주택가이며, 좁고 가파른 골목길이 많은 지역적 특성을 가집니다. 직접적인 대형 혐오시설(쓰레기 소각장, 공장 등) 정보는 확인되지 않았으나, 좁고 노후화된 골목 환경은 주거 여건에 영향을 줄 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크 및 고려사항

6.1. 건물 노후화 및 구조적 리스크

건물이 1985년에 사용 승인된 시멘트 블록조 스레트 지붕의 단층 주택이므로, 매입 후 대규모 수리 또는 재건축을 고려해야 할 가능성이 높습니다. 재건축 시에는 노폭 약 1.5m 도로 제한을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 도로 접근성 제한

남측 및 동측으로 접한 도로 폭이 약 1.5m로 매우 좁아 차량 진입 및 주차가 불편할 수 있으며, 이는 재산 가치 및 건축 행위(건축법상 도로 요건)에 제약이 될 수 있습니다.

6.3. 권리 관계 (명도 리스크)

임대관계가 미상이므로, 최종 낙찰 후 점유자를 상대로 한 명도 절차에 대비해야 합니다. 점유자가 대항력 있는 임차인일 경우 추가적인 인수금이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 부산 영도구 봉래동5가에 위치한 노후 단독주택으로, 토지면적이 약 25.10평으로 소규모 투자에 적합합니다. 건물의 가치보다는 제2종일반주거지역인 토지의 가치에 중점을 두고 접근해야 합니다. 좁은 도로 사정은 단점이지만, 재건축이나 리모델링을 통한 주거 환경 개선 여지가 있습니다.

7.2. 투자 포인트

1. 소액 투자 및 개발 잠재력: 제2종일반주거지역 내 약 25평의 토지이며, 향후 지역 개발 계획 및 재건축/리모델링을 통한 주택 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

2. 실수요 목적: 봉학초등학교 인근에 위치하여 어린 자녀를 둔 실수요자가 노후 주택을 저렴하게 매입하여 리모델링 후 거주하기에 적합할 수 있습니다.

3. 감정가 대비 수익성: 감정가를 기준으로 경쟁 입찰을 통해 시세 대비 저렴하게 낙찰받는다면, 향후 리모델링 후 매매 또는 임대를 통한 수익 창출 기회가 있습니다.

4. 입찰 전 확인 사항: 현장 방문을 통한 도로 현황, 주택 상태, 정확한 점유자 확인 및 명도 계획 수립이 필수적입니다.

법원 정보

부산지방법원 경매5계