나이스옥션 법원경매 부산 2024타경61553 [1] 부산광역시 부산진구 연지동 41-7 연지센트럴파크 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오상호 · 평가일 2024.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 연지동 소재 "부산시민공원" 북측 인근에 위치하는 연지센트럴파크
10층 1001호로서, 부근은 공동주택(아파트, 다세대주택) 및 단독주택, 소규모점포 등으로
형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리지붕 지하1층 지상12층 건내 10층 1001호로서
외벽: 화강석 붙임 및 몰탈위페인칭 마감,
내벽: 벽지 및 타일 마감,
창호: 샷시이중창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급.배수설비, 화재경보 및 탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 무인경비시스템,
스프링클러, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 세장형의 토지로서, 지세는 인접지와 대체로 등고평탄하며, 아파트부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 약8미터 내외 폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1-3): 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이
110m)<건축법>기준,가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 155m)
<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대차관계: 미상임.
2)기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경61553 (1)

물건 종류: 아파트

소재지: 부산광역시 부산진구 연지동 41-7 (도로명주소: 부산광역시 부산진구 성지로8번길 30) 연지센트럴파크 10층 1001호

용도: 공동주택 (아파트)

감정가: 188,000,000원

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 이OO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 10.85㎡ (약 3.28평)

토지 지분: 10.847000000000001㎡

건물 면적: 44.46㎡ (약 13.45평) - 전용면적

건물 지분: 44.4589㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 공급면적 정보는 별도 명시되지 않았으나, 전용면적은 44.46㎡입니다.

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 건축 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상12층 건물 내 10층 1001호

사용승인일: 2018년 01월 18일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 부산광역시 부산진구 연지동 소재 "부산시민공원" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 공동주택(아파트, 다세대주택), 단독주택, 소규모 점포 등이 형성되어 있어 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

가장 가까운 지하철역으로는 부전역(도보 약 2분 거리)과 서면역(도보 약 12분 거리)이 있습니다.

다수의 버스 노선이 운행 중에 있어 부산 시내 곳곳으로의 이동이 편리합니다.

본건은 북측으로 약 8미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(110m, 155m), 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권 및 채무 관계

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 이OO

등기부채권 총액: 180,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이 (이청송)

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 02월 26일

* 확정일자: 2020년 02월 03일 (170,000,000원) / 2024년 03월 12일 (증액 10,000,000원)

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2024년 03월 18일

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리: 강제경매 (갑4, 채권자 이청송, 2024-08-23 접수)

선순위 임차권 (을1, 채권자 이청송, 180,000,000원)은 매각으로 인해 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다 [cite:various].

따라서, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 인수되는 권리

* 을구 1번 주택임차권 (이청송, 보증금 180,000,000원): 인수 (배당받지 못한 금액)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

주거 밀집 지역으로, 단지 내 또는 인근 상가를 통해 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

부산시민공원 인근에 위치하여 공원 이용객을 대상으로 한 잠재적 상권 또한 고려할 수 있습니다.

4.2. 교통 접근성

부전역, 서면역과 인접해 있어 부산 시내 주요 상업지구 및 교통 허브 접근성이 뛰어납니다.

버스 노선이 다양하여 지역 내 이동 및 광역 이동이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 쇼핑: 인근 상가 이용 가능. (추가적인 대형 쇼핑몰 정보는 검색되지 않음)

* 의료: 연지그린요양병원, 이종덕이비인후과의원 등 연지동 내 의료시설이 위치해 있으며, 부산진구 내 다수의 병원(가족사랑요양병원, 동의대부속 한방병원, 성가병원, 부산백병원 등) 이용이 가능합니다.

* 교육: 토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있어 인근에 교육시설이 존재할 가능성이 높습니다. (구체적인 학교 정보는 제공되지 않음)

5.2. 주거 환경

부산시민공원 북측 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

주변이 공동주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차인의 보증금 인수

대항력 있는 선순위 임차인(이청송)이 존재하며, 경매 절차에서 보증금 전액(180,000,000원)을 회수하지 못할 경우, 미회수된 금액은 매수인이 부담해야 합니다. 이는 입찰가 산정 및 명도 진행 시 중요한 고려사항입니다.

6.2. 권리 관계 복잡성

임차인의 보증금액이 감정평가액과 유사한 수준이며, 임차인이 채권자(이OO)와 다른 인물이어서 배당 순위 및 임차인의 권리 행사에 따라 복잡한 상황이 발생할 수 있습니다.

6.3. 건축법규 제한

가로구역별 최고높이 제한지역으로 지정되어 있어 향후 건물 신축 및 증축 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

6.4. 기타 특이사항

제공된 정보에는 '혐오시설'이 직접적으로 인접해 있다는 내용은 없으나, 부산 시내 전반에 걸쳐 폐기물 처리 시설 등이 존재할 수 있음을 인지할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

부산진구 연지동에 위치한 연지센트럴파크 아파트로, 부산시민공원 인접, 편리한 교통 여건 등 입지적 장점을 갖춘 물건입니다.

다만, 180,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여, 보증금 인수 가능성이 있는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다.

이 점을 충분히 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 부산시민공원 인접성

부산의 대표적인 녹지 공간인 부산시민공원을 북측에서 가까이 이용할 수 있는 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

8.2. 교통의 편리성

부전역, 서면역 등 주요 교통 요충지와 인접하여 시내 및 외곽으로의 이동이 매우 용이합니다.

8.3. 신축급 아파트

2018년 사용승인된 비교적 신축급 아파트로, 내부 상태 및 유지보수 측면에서 유리할 수 있습니다.

8.4. 인근 시세 대비 감정가

최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적의 거래가 2억원 내외에서 이루어진 것으로 보입니다. 감정가(188,000,000원)는 최근 시장가와 비슷한 수준이거나 다소 낮을 수 있으나, 인수되는 임차인 보증금 리스크를 고려해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 180,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높은 상황입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 이는 배당 절차상 전액 변제가 예상되어 추가 인수분이 없을 경우를 의미할 뿐, 실제 잔액 인수 위험은 여전히 존재합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가(188,000,000원)에서 임차인 보증금 인수액(180,000,000원)을 잠재적으로 고려하여 매우 보수적으로 산정해야 합니다.

* 감정가: 188,000,000원

* 잠재적 인수 보증금 (최대): 180,000,000원

위험 요소를 고려할 때, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 약 131,600,000원 ~ 159,800,000원

최종 입찰가는 임차인과의 협상 가능성, 명도 진행 비용, 공실 기간 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

상기 제시된 예상 입찰가는 실제 입찰가는 아니며, 참고용으로만 활용하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.