나이스옥션 법원경매 부산 2024타경65661 [1] 부산광역시 금정구 남산동 961-2 신전원주택 비동 3층302호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경65661 [1] 부산광역시 금정구 남산동 961-2 신전원주택 비동 3층302호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

부산지방법원 경매5계 2024타경65661 | 소재지: 부산광역시 금정구 금샘로 575, 비동 3층302호 (남산동,신전원주택) | 감정가: 96,000,000원 | 최저가: 47,040,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 특이사항 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경65661 (1)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매 (채권자: 한OOOOOOO)

소유자/채무자: 전OO

1.2. 물건 현황 및 면적

소재지: 부산광역시 금정구 남산동 961-2 신전원주택 비동 3층 302호 (현칭: 신전원빌라1)

용도: 다세대주택 (철근콘크리트조, 1993.11.29. 사용승인)

감정가: 96,000,000원

토지면적 (지분): 28.59㎡ (약 8.65평)

건물면적 (전용): 50.45㎡ (약 15.26평)

1.3. 특이사항 및 공부 일치 여부

주의사항: 현칭은 '신전원빌라1'이며, 최초 감정 시 건축물 현황도가 현황과 불일치했으나, 도면 수정으로 현재 공부와 현황이 일치함을 확인하였습니다. 내부 마감재 및 이용상태는 이해관계인 부재(폐문부재)로 인해 현장 조사 시 확인하지 못하였으며, 공부상 다세대주택으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 '금샘초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 초등학교가 인접해 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. 제2종일반주거지역에 속하며, 부근은 소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역입니다. 동측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성 및 도로 사정은 양호합니다.

2.2. 입지조건 및 교통상황

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

토지 형상: 완경사지 내 자체 평탄화한 세장형의 토지이며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

주요 시설: '금샘초등학교'를 중심으로 형성된 주거지로 판단됩니다.

2.3. 상권분석 및 생활정보

상권분석: 부근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있는 것으로 보이나, 대형 상권은 형성되어 있지 않은 소규모 주거 상권입니다.

생활정보: 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 지하주차장 등이 되어 있어 기본적인 주거 편의시설은 구비되어 있습니다. 토지이용계획상 상대보호구역 및 절대보호구역(학교환경위생정화구역)에 해당되어 유해시설의 진입은 제한됩니다.

혐오시설: 주변에 대규모 폐기물 처리장이나 기타 주요 혐오시설은 확인되지 않아 비교적 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있는 것으로 판단됩니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리분석

경매구분: 부동산임의경매로 채권자(한OOOOOOO)의 담보권 실행에 의한 경매 사건입니다. 소유자(전OO)와 채무자(전OO)가 동일인으로 확인됩니다.

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각 건이므로, 소유권 이전에 문제가 없으며 낙찰 후 철거 등의 문제는 발생하지 않습니다.

임대관계: 임대관계는 미상(확인되지 않음)이므로, 낙찰 후 임차인이 존재할 경우 주택임대차보호법상 대항력 여부 및 인도명령 가능성을 별도로 분석해야 하는 리스크가 있습니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

건물 노후도: 사용승인일이 1993년 11월 29일로, 약 31년이 경과된 건물입니다. 내부 및 외벽 상태에 대한 현장 확인이 불가능했으므로, 매입 후 상당한 보수 비용이 발생할 수 있는 잠재적 리스크가 존재합니다.

이용상태 미확인: 폐문부재로 내부 이용 상태를 확인하지 못하여, 내부 구조나 훼손 정도를 파악하기 어렵습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 부산 금정구 남산동의 제2종일반주거지역 내 '금샘초등학교' 인근에 위치한 다세대주택(현칭 신전원빌라1)입니다. 감정가 96,000,000원으로 소액 투자 물건으로 분류될 수 있습니다. 비록 건물 노후도가 높고 내부 확인이 불가능했다는 리스크가 있지만, 공부와 현황의 불일치가 수정 완료되어 등기상 문제는 해소되었으며, 학교 보호구역 내에 위치하여 주거 환경의 안정성은 확보되어 있습니다.

4.2. 투자 포인트

1. 소액 투자 가능성: 감정가가 1억 원 미만으로 소액의 투자금으로 접근이 가능합니다.

2. 주거 환경 안정성: 학교 인근에 위치한 제2종일반주거지역으로, 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

3. 명확한 매각 조건: 토지/건물 일괄 매각이며, 건축물 현황과 공부의 불일치 문제가 해소되어 권리상의 큰 하자는 없습니다.

(작성일자: 2025. 11. 30. 기준)

법원 정보

부산지방법원 경매5계