나이스옥션 법원경매 부산 2024타경64972 [1] 부산광역시 금정구 구서동 203-24 태성캐슬 10층1005호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경64972 [1] 부산광역시 금정구 구서동 203-24 태성캐슬 10층1005호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경64972
• 주소: 부산광역시 금정구 중앙대로1901번길 53, 10층1005호 (구서동,태성캐슬)
• 감정가: 228,000,000원
• 최저가: 111,720,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 아파트

부산지방법원 경매5계 2024타경64972 | 소재지: 부산광역시 금정구 중앙대로1901번길 53, 10층1005호 (구서동,태성캐슬) | 감정가: 228,000,000원 | 최저가: 111,720,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 부산지방법원 2024타경64972 (1)이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채무자는 신OO, 소유자는 신OO, 채권자는 주OOOOOOO로 파악됩니다. 매각 대상은 토지/건물 일괄매각으로, 토지와 건물을 한 번에 매입하는 일반적인 형태입니다.

1.2. 물건 상세 정보

본건은 부산광역시 금정구 구서동 203-24 태성캐슬 10층1005호 소재의 아파트입니다.

감정가는 228,000,000원으로 산정되었으며, 건물 면적은 69.51㎡, 토지 면적은 17.61㎡입니다. 해당 건물은 2018년 10월 17일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 신축급 아파트입니다.

2. 입지 조건

2.1. 최고의 입지

본건은 부산광역시 금정구 구서동 소재 구서초등학교 동측 인근에 위치하고 있어, 학교와의 접근성이 우수한 주거 지역입니다.

주위는 대규모 아파트 단지를 비롯하여 중소규모 공동주택, 단독주택, 그리고 근린생활시설 및 학교 등이 혼재된 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 편리한 교통 환경

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 다수 소재하여 대중교통 이용에 편리함을 더합니다.

특히, 부산지하철 1호선 두실역이 가까이 위치하고 있어 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 매우 편리한 제반 교통 사정을 갖춘 것으로 평가됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 진행 상태

본 경매는 채권자의 강제경매 신청에 의한 것으로, 매각 대상은 토지와 건물을 함께 매각하는 일괄매각 방식입니다.

이는 권리관계가 단순하고 명확하며, 낙찰자가 토지와 건물을 모두 취득하게 되므로 가장 일반적이고 선호되는 경매 형태입니다.

3.2. 등기부상 권리 분석

제공된 정보에 따르면 소유자와 채무자가 동일합니다.

특이사항이나 주의사항이 별도로 기재되어 있지 않으므로, 말소기준권리 이후의 권리는 소멸될 가능성이 높습니다. 그러나 입찰자는 반드시 말소기준권리를 확인하고 매각으로 인해 인수될 수 있는 등기부상 권리(예: 선순위 가등기, 지상권 등) 유무를 철저히 재확인해야 합니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 환경 및 편의 시설

본건이 위치한 구서동은 대단위 아파트 단지와 학교가 밀집된 전형적인 주거 밀집 지역입니다.

이러한 주거 환경은 기본적인 생활 편의 시설(병원, 학원, 소매점 등 근린생활시설)의 발달을 유도하며, 특히 초등학교 인근이라는 점은 가족 단위 거주 수요가 높고 상권의 안정성이 보장되는 요인으로 작용합니다.

5. 생활 정보

5.1. 주거 편의성

본건은 2018년 10월에 사용 승인된 비교적 신축 아파트로, 급배수 설비, 위생 설비, 승강기 설비, 소화전 및 화재탐지 설비, 공동 현관기 등 최신 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

또한, 도시가스에 의한 개별난방 설비가 되어 있어 주거 생활의 편리성이 높습니다.

5.2. 물건의 상태

철근콘크리트 구조의 지하 2층, 지상 20층 건물의 10층에 위치하여 일조 및 조망이 양호할 것으로 예상됩니다.

외벽은 몰탈위 페인팅 및 일부 대리석 마감이며, 내벽은 벽지 및 인테리어 마감 상태로 준수한 외관 및 내부 상태를 유지하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도(점유) 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '임대 관계 미상(未詳)'입니다.

이는 현재 점유자가 소유자인지, 아니면 대항력 있는 임차인인지 여부가 불분명하다는 의미입니다. 낙찰자는 잔금 납부 후 점유자를 상대로 명도 절차를 진행해야 하며, 임차인의 대항력 유무에 따라 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 명도 협상 및 강제 집행에 대한 계획이 필요합니다.

6.2. 가격 리스크

경매 특성상 주변 시세 대비 저렴한 가격에 매입할 기회가 있지만, 감정가 대비 과도한 경쟁으로 시세 수준 또는 그 이상으로 낙찰 받을 경우 투자 가치가 하락할 수 있습니다.

입찰 전 유사 물건의 정확한 실거래가 및 호가를 분석해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 가치 판단

부산 구서동의 태성캐슬 아파트 10층 물건은 우수한 교통 여건(지하철역 및 버스정류장 인접)과 학군(구서초등학교 인근)을 갖춘 주거 가치가 높은 물건입니다.

2018년 사용 승인된 신축급 아파트라는 점은 향후 수리 비용 절감 및 선호도 측면에서 큰 장점입니다. 매각 대상도 토지/건물 일괄매각으로 권리 분석이 비교적 간단합니다. 다만, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크를 최소화하기 위한 사전 조사가 필수적이며, 이를 해결할 수 있는 투자자에게 적합한 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 핵심 투자 가치

1. 신축급 아파트: 2018년 준공으로 건물 상태가 양호하여 주거 만족도가 높고, 장기적인 가치 보존에 유리합니다.

2. 더블 역세권: 인근에 부산지하철 1호선 두실역이 위치하여 편리한 대중교통 이용이 가능합니다.

3. 우수 학군: 구서초등학교 인근에 위치하여 학군 수요가 꾸준하며, 이는 주택 시장에서의 안정적인 수요를 뒷받침합니다.

4. 주거 밀집 지역: 대규모 아파트 단지가 형성된 지역으로 생활 인프라가 안정적으로 구축되어 있습니다.

법원 정보

부산지방법원 경매5계