나이스옥션 법원경매 부산 2024타경65586 [1] 부산광역시 부산진구 개금동 633-42 국민주택 1층에이-192호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경65586 [1] 부산광역시 부산진구 개금동 633-42 국민주택 1층에이-192호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경65586
• 주소: 부산광역시 부산진구 진사로83번길 20, 1층에이-192호 (개금동,국민주택)
• 감정가: 73,000,000원
• 최저가: 35,770,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

부산지방법원 경매5계 2024타경65586 | 소재지: 부산광역시 부산진구 진사로83번길 20, 1층에이-192호 (개금동,국민주택) | 감정가: 73,000,000원 | 최저가: 35,770,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 부산지방법원 2024타경65586 (1)이며, 소재지는 부산광역시 부산진구 개금동 633-42 국민주택 1층 에이-192호입니다. 본건의 용도는 다세대주택이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각, 경매구분은 부동산강제경매입니다. 본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상2층 건물 내 1층에 위치하며, 사용승인일은 1974년 12월 30일입니다.

1.2. 면적 및 감정가

본건의 감정가는 73,000,000원입니다.

토지면적은 58.23㎡ (약 17.62평)이며, 건물면적(전용면적)은 39.67㎡ (약 12.00평)입니다.

제시외 건물 면적 15.00㎡ (약 4.54평)이 포함되어 일괄매각 대상입니다.

2. 입지 조건

2.1. 주위 환경

본건은 부산진구 개금동 소재 '주례초등학교' 남서측 인근에 위치한 '국민주택' 내에 있습니다. 주위는 소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다. 거주자 후기에 따르면 주변 환경에 대한 종합평점은 5점 만점에 3.2점으로 다소 낮은 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 거주자 후기에서는 교통편의성이 5점 만점에 4.0점으로 높은 평가를 받았습니다.

2.3. 토지이용계획

개금동 633-42 토지는 제1종일반주거지역, 고도지구(5층이하)이며, 일단의주택단지조성사업지역에 해당합니다. 특이사항으로 '도시관리계획 입안중'인 지역이므로 향후 개발 계획에 변동 가능성이 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 정보

본건은 채무자 김OO, 소유자 김OO로 채무자와 소유자가 동일한 강제경매 물건입니다. 채권자는 롯OOOOOOOOO입니다. 채무자가 소유자이므로 명도(인도) 저항이 발생할 수 있습니다.

3.2. 매각 및 임대차

매각대상은 토지와 건물의 일괄매각입니다. 현장조사 당시 폐문부재로 인해 내부 이용상태 및 임대차 관계는 미상입니다. 낙찰 후 임차인이 없는 경우 소유자를 상대로 명도를 진행해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 주요 시설 및 편의성

본건은 주례초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 주위에는 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 거주 후기에 따르면 지하철역과 인접하여 교통이 편리하다는 평가가 있습니다. 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 등이 되어 있어 생활 인프라는 기본적으로 갖추고 있습니다.

4.2. 혐오 시설 여부

제시된 정보와 제한적인 외부 검색 결과로는 인근에 특정한 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 다만, 거주자 후기상 주변환경 점수가 보통 이하임을 감안하여 입찰 전 현장 답사를 통해 개인적으로 민감한 시설물 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 위반 건축물 등재 가능성

주의사항으로 제시외 건물 15.00㎡ (약 4.54평)이 일괄매각에 포함되나, 이는 주택 일부로 사용 중이며 향후 위반건축물로 등재될 가능성이 있다는 점이 명시되었습니다. 위반건축물로 등재될 경우 이행강제금 부과 대상이 되거나, 건축물대장상 제약으로 인해 매매, 임대차 시 어려움이 발생할 수 있으므로 이에 대한 대비가 필요합니다.

5.2. 내부 상태 미확인

현장조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용상태 및 마감재 상태 등을 확인하지 못했습니다. 내부 수리 여부나 심각한 하자의 존재 가능성을 배제할 수 없으므로, 입찰 전 외부에서라도 최대한 건물 상태를 확인하는 것이 중요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 저렴한 감정가로 제1종일반주거지역, 고도지구(5층이하) 내에 위치하며, 학교 및 교통 여건이 보통 이상으로 평가되는 다세대주택입니다. 그러나 약 4.54평에 달하는 제시외 건물이 위반건축물로 등재될 가능성이 가장 큰 리스크 요인입니다. 이 리스크를 감수하고 가격 경쟁력을 확보한다면 투자 매력이 있을 수 있습니다.

6.2. 투자 포인트

1. 제시외 건물 포함: $15.00 \, \text{m}^2$ (약 4.54평)의 면적을 주택 일부로 사용할 수 있어, 실사용 면적이 $54.67 \, \text{m}^2$ (약 16.54평) 수준으로 넓어지는 효과가 있습니다. 다만, 이는 위반 건축물 리스크를 동반합니다.

2. 높은 토지 지분: 토지면적 58.23㎡ (약 17.62평)을 확보하고 있어, 장기적으로는 주택단지조성사업지역 내에서의 재개발/재건축 추진 시 지분 가치를 기대할 수 있습니다. (도시관리계획 입안중 사항 확인 필요)

3. 주거 환경: 주례초등학교 인근이며 대중교통 이용이 비교적 편리하다는 평가를 받고 있습니다.

법원 정보

부산지방법원 경매5계