나이스옥션 법원경매 부산 2024타경65449 [1] 부산광역시 연제구 연산동 10-29 다가구주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경65449 [1] 부산광역시 연제구 연산동 10-29 다가구주택 경매

• 사건번호: 2024타경65449
• 주소: 부산광역시 연제구 연산동 10-29
• 감정가: 390,882,760원
• 최저가: 191,533,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다가구주택

부산지방법원 경매5계 2024타경65449 | 소재지: 부산광역시 연제구 연산동 10-29 | 감정가: 390,882,760원 | 최저가: 191,533,000원 | 용도: 다가구주택

1. 경매 개요

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호는 부산지방법원 2024타경65449 (1)이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다. 경매구분은 부동산 임의경매이고, 감정가는 390,882,760원입니다.

1.2. 물건 현황 요약

본 물건은 부산광역시 연제구 연산동 10-29 소재의 다가구주택입니다.

토지 면적은 208.00㎡ (약 62.92평)이며, 건물 총면적은 170.29㎡ (약 51.51평)에 제시외 건물 57.60㎡ (약 17.42평)이 포함되어 총 227.89㎡ (약 68.94평)입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 물건은 연천중학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 연립주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다. 평가는 대상까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

2.2. 상권 및 생활 정보

소재지인 연산동 일대는 상권 활성화 지역인 '연제 오방상권' 및 '오방맛길'이 형성되어 있어 생활 편의시설 및 상업 시설 접근성이 양호합니다. 부근에 단독주택과 함께 근린생활시설 등이 형성되어 있어 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있는 것으로 판단됩니다.

2.3. 혐오 시설 여부

주변 지역을 검색한 결과, 본 물건지 인근에 직접적인 혐오 시설(쓰레기 처리장, 화장장 등)은 특정되지 않았습니다. 다만, 연산동 일대에서 발생한 사회적 사건 기록이 있으나, 이는 해당 물건지와 직접적인 연관성은 낮은 것으로 보입니다.

3. 물건 현황 상세 분석

3.1. 토지 이용 및 형태

토지는 동하향 완경사지대 내 부정형의 모양이며, 현재 주거용 건부지(건물이 있는 땅)로 이용 중입니다. 특히, 해당 토지는 '자연녹지지역'과 '제2종일반주거지역'의 2개 용도지역에 걸쳐 있어 향후 개발 또는 이용 시 규제사항을 면밀히 검토해야 합니다. 이 외에도 '교육환경보호구역(상대/절대정화구역)' 및 '역사문화환경보존지역' 등 다중 규제를 받고 있습니다.

3.2. 건물 현황 및 구조

건물은 벽돌조 슬래브지붕 2층 구조의 다가구주택으로, 1, 2층 모두 주택으로 이용 중입니다. 외벽은 벽돌마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등이며, 위생, 급배수 설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있어 설비 상태는 보통입니다.

4. 권리 분석

4.1. 권리 관계

본 건은 채권자 서OO의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건입니다. 등기부상 소유자는 박OO, 채무자는 이OO으로 기재되어 있습니다. 임의경매는 통상적으로 근저당권 등 담보물권을 실행하는 경우이므로, 매각으로 인해 대부분의 담보권은 소멸될 것으로 예상됩니다.

4.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

1. **용도지역의 복수 지정:** 토지가 자연녹지지역과 제2종일반주거지역에 걸쳐 있어, 토지의 효율적인 이용 및 재건축 등을 고려할 때 각 용도지역별 건축 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

2. **제시외 건물 포함 일괄매각:** 매각 대상에 제시외 건물(총 57.60㎡)이 포함되어 있습니다. 특히 제시외 건물 중 다락(37.7㎡)은 2층 내부에서 출입 가능하여 사실상 주거용으로 사용될 가능성이 높습니다.

3. **임대 관계 미상:** 감정평가서상 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 낙찰 후 명도 진행 시 예상치 못한 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 이에 대한 명도 리스크 및 비용을 고려해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 연산동 내 주거 밀집 지역에 위치한 다가구주택으로, 주거 환경이 안정적이며 근린생활시설 접근성이 양호합니다. 다만, 토지가 2개 용도지역에 걸쳐 있다는 점과 제시외 건물을 포함한 일괄매각이라는 특이점을 사전에 정확히 인지하고 입찰해야 합니다. 특히 제시외 건물의 법적인 문제(무허가 여부) 및 철거 또는 양성화 가능성 등을 고려한 면밀한 분석이 필요합니다.

5.2. 투자 포인트

1. **안정적인 주거 수요:** 연산동은 부산 내 주거 선호도가 높은 지역이며, 주변에 학교(연천중)와 주택이 밀집하여 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

2. **토지/건물 일괄매각:** 복잡한 권리 관계 없이 토지와 건물을 한 번에 매입하여 온전한 소유권을 확보할 수 있습니다.

3. **가격 협상 가능성:** 감정가 대비 2회차 이상 유찰 시 가격 경쟁력이 높아질 수 있으며, 토지 면적이 62.92평으로 재건축 또는 리모델링을 고려할 수 있는 적정 규모입니다.

법원 정보

부산지방법원 경매5계