나이스옥션 법원경매 부산 2024타경64521 [1] 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 5층523호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경64521 [1] 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 5층523호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

부산지방법원 경매5계 2024타경64521 | 소재지: 부산광역시 부산진구 엄광로 37, 5층523호 (개금동,개금인제빌리지) | 감정가: 145,000,000원 | 최저가: 71,050,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경64521 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 5층523호

용도: 오피스텔 (주거용으로 이용 중)

감정가: 145,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각 (부동산강제경매)

소유자/채무자: 주OOOOOOOO

채권자: 정OO

1.2. 면적 및 구조 현황

건물 전용면적: 29.89㎡ (약 9.04평)

* 오피스텔의 경우 아파트의 분양면적에 해당하는 공급면적은 약 54㎡(구 16평형대) 수준으로 추정됨. (별도 확인 필요)

토지 대지권 지분: 13.14㎡ (약 3.97평)

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 5층 (2019년 준공 추정)

설비내역: 급배수/위생설비, 화재탐지/경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 교통 상황

본건은 부산진구 개금동의 '주원초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 업무시설, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역임.

지하철: 부산도시철도 2호선 개금역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

도로: 남측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장 이용도 용이함.

2.2. 상권 및 생활 정보

상권: 주거 밀집 지역 내 상권 및 역세권 상권의 영향을 받을 수 있는 위치로, 생활 편의시설 이용이 용이함. 인근에 인제대학교 부산백병원 등이 소재하여 관련 종사자 수요가 있을 수 있음.

교육 시설: 주원초등학교가 인접해 있어 도보 통학이 가능함 (단, 상대보호구역으로 지정되어 있음).

이용 상태: 현재 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 소형 평형대의 1인 가구 주거 수요가 높은 지역으로 판단됨.

2.3. 토지이용계획 및 제한 상태

토지이용계획: 제3종일반주거지역 및 준주거지역이 혼재되어 있어 주거와 상업 기능이 일부 결합된 지역임.

제한 상태: 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)으로 지정되어 있어 교육 환경을 저해할 수 있는 특정 시설의 입지가 제한됨. 일부 토지는 준보전산지에도 해당됨.

2.4. 혐오 시설 여부

제시된 정보와 주변 환경 분석 결과, 직접적인 혐오 시설에 대한 특이사항은 발견되지 않았으며, 감정평가서상 '제반 주위환경은 보통'으로 평가됨.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리 관계 분석

경매 구분: 부동산강제경매로 채권자가 채무자의 부동산에 대해 강제집행을 신청한 사건임. (채권 회수를 목적으로 함)

매각 대상: 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 법정지상권 등의 권리 문제는 발생하지 않을 것으로 보임.

임대차 관계: 임대관계는 '미상'이므로, 낙찰자는 매각 물건명세서 등을 통해 정확한 임차인 현황과 대항력 여부를 반드시 확인해야 함. (현 소유자/채무자가 점유 중일 가능성도 있음)

3.2. 주의 및 특이사항

주의사항: 본 오피스텔은 공부상 '업무시설(오피스텔)'이나, 실제는 '주거용 오피스텔'로 이용 중인 점을 유의해야 함. (주거용 오피스텔은 취득세 관련 법규를 별도 확인해야 함)

제시외 면적: 건물 및 토지 제시외 면적은 0.00㎡로, 권리상 문제 소지가 될 만한 미등기 건물 등은 없는 것으로 판단됨.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 잠재적 리스크

미확인 임차인: 임대차 관계가 '미상'이므로, 정확한 현장 조사(점유 관계) 및 명도 계획 수립이 필수적임. 만약 대항력 있는 임차인이 있을 경우 인수할 보증금이 발생할 수 있음.

용도: 주거용으로 사용되더라도 공부상 오피스텔이므로, 아파트와 다른 세금 및 대출 규정이 적용될 수 있어, 투자 전 세부 검토가 필요함.

4.2. 투자 포인트

핵심 입지: 부산 지하철 2호선 개금역을 이용할 수 있는 역세권 오피스텔이며, 주요 업무시설 및 병원(인제대 부산백병원) 인근에 위치하여 임대 수요가 안정적일 것으로 예상됨.

신축급 건물: 2019년 준공으로 비교적 신축급 건물 상태를 유지하고 있어 투자 및 실거주 가치가 높음.

소형 주택 대체: 전용면적 약 9평대의 소형 주택으로 1인 가구 및 신혼부부 등에게 적합하며, 실수요층이 두터움.

감정가: 감정가 1억 4천 5백만 원을 기준으로 하여, 경쟁률 및 낙찰가 추이를 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정할 필요가 있음.

5. 결론 (투자의견)

본 물건은 양호한 교통 및 생활 편의성을 갖춘 지역의 비교적 신축급 주거용 오피스텔로서, 안정적인 임대수익 확보를 목표로 하는 투자자나 소액 실거주를 원하는 실수요자 모두에게 매력적인 물건으로 판단됩니다. 다만, 임차인 현황에 대한 철저한 권리 분석과 명도 계획이 중요하며, 주거용 오피스텔의 특성을 고려한 세금 및 대출 관련 검토가 선행되어야 합니다.

법원 정보

부산지방법원 경매5계