나이스옥션 법원경매 부산 2024타경64521 [1] 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 5층523호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2024.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 "주원초등학교" 북측 인근에 위치하는 개금인제빌리지 5층 523호로서, 주위는 공동주택, 업무시설, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도 2호선 개금역 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 5층 523호로서,

외벽: 석재 치장 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽: 벽지마감 및 일부 타일붙임 등,
창호: 샷시창 등임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 완경사지를 택지조성한 5필지 일단의 부정형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

·토지 #1 : 제3종일반주거지역, 준주거지역, 중로3류(폭 12m-15m)(2024-04-10)(접합) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>
·토지 #2 : 제3종일반주거지역, 준주거지역 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
·토지 #3 : 제3종일반주거지역, 준주거지역 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
·토지 #4 : 제3종일반주거지역, 준주거지역 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>
·토지 #5 : 준주거지역 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중.
재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

본 물건은 부산지방법원 2024타경64521 (1) 부동산강제경매 사건입니다.

채권자는 정OO입니다.

1.2. 소재지 및 현황

소재지는 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 5층 523호입니다.

용도는 오피스텔이며, 주거용으로 이용 중입니다.

1.3. 면적 및 건물정보

토지 면적은 13.14㎡ (약 3.98평)이며, 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 29.89㎡ (약 9.04평)이며, 건물 제시외 면적은 없습니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

건축물 정보는 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 중 5층 523호입니다.

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가는 145,000,000원입니다.

본 물건은 재매각 대상이며, 매수 신청 보증금은 최저 매각 가격의 20%입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 "주원초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 업무시설, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있습니다.

또한 부산도시철도 2호선 개금역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통 상황은 보통시됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (말소기준권리 및 소멸되는 권리)

말소기준권리는 2019년 12월 02일 접수된 중부산농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 근저당권(을1), 가압류(갑6), 강제경매(갑7), 임의경매(갑8)는 소멸될 예정입니다.

집합건물 등기부상 채권 총액은 5,332,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인으로 정기훈이 있으며, 보증금 20,000,000원, 차임 550,000원입니다.

전입일자 및 확정일자는 2023년 02월 06일이며, 배당신고일자는 2024년 08월 08일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없으며, 등기부상 주택임차권(을2)은 말소 처리되었습니다.

3.3. 인수되는 권리

권리 분석상 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 소재한 부산진구 개금동은 주거지와 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

오피스텔 건물인 개금인제빌리지는 주변의 다양한 용도 시설과 함께 지역 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 토지 이용 현황

토지는 북하향 완경사지를 택지 조성한 5필지 일단의 부정형 토지입니다.

현재 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주위가 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

인근에 주원초등학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

해당 토지들은 토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있어 학교 주변 환경 규제를 받습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 물건

본 건은 이전 경매 절차에서 매각되지 않아 재매각되는 물건입니다. 재매각 물건은 일반적으로 유찰되었거나 특별한 사정이 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6.2. 높은 채권 총액

등기부상 채권 총액이 5,332,000,000원으로, 감정가(145,000,000원)에 비해 상당히 높은 편입니다. 이는 경매 절차의 복잡성이나 잠재적 위험 요소를 시사할 수 있습니다.

6.3. 주거용 이용 중

현재 주거용 오피스텔로 이용 중이라는 점은 낙찰 후 명도 절차에서 고려해야 할 부분입니다. 비록 임차인이 대항력은 없으나, 점유 관계를 명확히 파악해야 합니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

7.1. 장점

* 부산도시철도 2호선 개금역 인근으로 교통이 편리합니다.

* 주변에 주거 및 상업 시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 매각으로 인해 모든 등기부상 권리가 소멸되어 깨끗한 권리 상태로 취득 가능합니다.

7.2. 단점

* 재매각 물건으로 이전 유찰 사유 확인이 필요합니다.

* 등기부 채권 총액이 감정가 대비 매우 높습니다.

* 주거용으로 이용 중인 오피스텔로 명도 시 협의가 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 가격 메리트

최근 매매 정보에 따르면 해당 건물 5층 523호가 2026년 5월 15일에 12,000만원 (1억 2천만원)에 직거래된 이력이 있습니다. 감정가 1억 4천 5백만원 대비 낮은 가격대의 거래 사례가 존재하여 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

8.2. 입지 개선 가능성

개금역 역세권에 위치하고 있어 지속적인 수요가 예상되며, 부산진구 지역 개발 계획 등에 따라 향후 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 거래 사례에 따르면 본건과 동일한 건물, 동일 층, 동일 면적의 오피스텔이 2026년 5월 15일에 12,000만원에 거래되었습니다. 이는 감정가 145,000,000원보다 낮은 수준입니다.

9.2. 최저 매각가율 및 재매각 특수성

재매각 물건의 경우, 유찰 시 최저 매각 가격이 하락하므로 가격적인 메리트가 커질 수 있습니다. 다만, 최초 감정가 대비 하락 폭은 해당 경매 물건의 이전 최저 매각가율을 확인해야 정확히 파악할 수 있습니다.

9.3. 예상 입찰가 제안

현 시세 분석 결과, 최근 거래가(12,000만원)와 감정가(145,000,000원) 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다. 재매각으로 인한 가격 하락 가능성 및 권리 분석상 인수되는 권리가 없다는 점을 감안할 때, 125,000,000원 ~ 135,000,000원 사이에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 물건 상세 분석 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.