나이스옥션 법원경매 울산 2023타경11592 [2] 울산광역시 남구 신정동 1874 동문아뮤티 4층408호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2023타경11592 [2] 울산광역시 남구 신정동 1874 동문아뮤티 4층408호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매8계 2023타경11592 | 소재지: 울산광역시 남구 번영로 195, 4층408호 (신정동,동문아뮤티) | 감정가: 186,000,000원 | 최저가: 91,140,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지

사건번호: 울산지방법원 2023타경11592 (2)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 1874 동문아뮤티 4층408호 외 2개호 (407호, 408호, 409호)

용도: 근린생활시설 (현황 사무실)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 186,000,000원

토지면적: 11.58㎡ (약 3.50평)

건물면적: 92.37㎡ (약 27.94평) - 전유부분 건물면적 기준

제시외면적: 0.00㎡

1.3. 이해관계자

소유자: 일OOOOOOOOOO

채무자: 한OO

채권자: 서OOOOOOOOOOOOOO

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 울산문화예술회관 서측 인근에 위치하며, 주위는 동측의 주도로인 번영로를 중심으로 형성된 노선상가지대입니다.

주변에는 각종 근린생활시설 및 주상복합 건물이 주를 이루고, 배후에는 단독주택 및 공동주택이 형성되어 있어 상업시설로서의 배후 수요가 탄탄합니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 주위 가로망 상태가 양호하여 전반적인 교통상황은 대체로 보통 수준 이상으로 평가됩니다.

2.3. 상권 분석

본건이 위치한 동문아뮤티는 주상복합 건물로서 기본 거주민 수요를 확보하고 있으며, 번영로에 접한 노선상가지대의 특성상 유동 인구 및 접근성이 우수하여 사무실이나 전문 서비스업종의 입지로 적합합니다.

토지이용계획상 일반상업지역 및 시가지경관지구(중심)로 지정되어 있어 상업적 활용도가 높습니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 경매 권리 관계

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 건물 및 토지가 일괄 매각되어 권리관계가 단순합니다.

3.2. 구조 및 현황 이용 분석 (핵심 주의사항)

본건은 공부상 407호, 408호, 409호 3개 호실이나, 현황은 경계벽이 제거되어 하나의 사무실(상호: 일화종합건설)로 이용 중입니다.

다만, 건축물현황도에 의해 각 호실의 위치 및 구획 구분이 가능하며, 복도 경계를 포함하여 각 호별 2면 이상의 벽체가 존치 중입니다.

감정평가서상 철거된 벽체에 대한 복원이 용이하다고 평가되었으나, 입찰자는 추후 원상복구 또는 사용 승인 변경 여부에 대해 직접 확인이 필요합니다.

3.3. 잠재적 리스크 및 주의사항

동문아뮤티 주상복합 관리사무소로부터 2024. 4. 8.자 공용부분에 대한 관리비(금 1,389,088원) 미납 신고가 있으므로, 낙찰 시 인수하여야 할 가능성이 있어 정확한 확인이 필요합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 투자 포인트

핵심 상권에 위치하여 입지 조건이 우수합니다.

공부상 3개 호실(92.37㎡)의 넓은 전유면적을 확보하고 있어, 대형 사무실 또는 용도 변경을 통한 다양한 상업 시설로 활용 가치가 높습니다.

매각구분은 토지/건물 일괄매각으로 권리 분석이 용이합니다.

4.2. 생활 정보 및 주변 환경 (혐오시설 여부)

본건은 울산문화예술회관 및 번영로 인근에 위치한 주상복합 지역으로, 상업시설 및 주거시설이 혼재되어 생활 편의성이 높습니다.

현재까지 확인된 바, 인근에 특별히 주거 환경에 악영향을 미치는 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

4.3. 종합 의견

본건은 울산 남구의 핵심 상권 인근에 위치한 근린생활시설로, 안정적인 임대 수요 또는 실사용 목적 모두에 적합한 물건입니다.

다만, 3개 호실의 경계벽 제거에 따른 원상복구 문제 및 미납 관리비는 잠재적 비용 부담이 될 수 있으므로, 해당 부분을 명확히 확인하고 입찰 가격에 반영하는 것이 중요합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매8계