나이스옥션 법원경매 울산 2024타경5525 [1] 울산광역시 울주군 청량읍 상남리 195-4 분뇨 및 쓰레기처리시설 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경5525 [1] 울산광역시 울주군 청량읍 상남리 195-4 분뇨 및 쓰레기처리시설 경매

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울산지방법원 경매8계 2024타경5525 | 소재지: 울산광역시 울주군 청량읍 상남리 195-4 | 감정가: 617,672,800원 | 최저가: 302,660,000원 | 용도: 분뇨 및 쓰레기처리시설

1. 물건 보고서 개요

1.1. 기본 정보 요약

사건번호 : 울산지방법원 2024타경5525 (1)

소재지 : 울산광역시 울주군 청량읍 상남리 195-4

용도 : 분뇨 및 쓰레기처리시설

감정가 : 617,672,800원

매각대상 : 토지/건물일괄매각

경매구분 : 부동산임의경매

소유자/채무자/채권자 : 박OO / 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO / 중OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 감정가 요약

토지면적 : 747.00㎡ (약 225.97평)

건물면적 : 311.20㎡ (약 94.13평)

제시외 건물면적 : 49.00㎡ (약 14.82평) - 매각 포함

감정가는 총 617,672,800원으로, 토지 및 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 본건은 토지 및 건물 전체 지분(토지 747/74700, 건물 31120/31120)을 매각하는 것으로 보이며, 제시외 건물 49.00㎡ 또한 일괄 매각에 포함됩니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건

본건은 울산광역시 울주군 청량읍 상남리 소재 "청량중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 공장 등이 혼재하는 지역입니다. 유사 사다리형의 토지로 현재 공업용 건부지(분뇨 및 쓰레기처리시설)로 이용 중입니다.

도로는 북동측으로 노폭 약 4미터 포장도로에 접하며, 남동측으로 노폭 2미터 도로에 접하고 있어 차량 접근은 가능합니다. 그러나 버스정류소 등의 대중교통 이용이 불편하여 제반 교통 상황은 다소 열악한 것으로 평가됩니다.

2.2. 권리 분석

본건은 채권자 중OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO가 신청한 부동산 임의경매 사건으로, 토지 및 건물을 일괄 매각하며, 제시외 건물(쇠파이프조 적치장 약 31㎡, 결량철골조 작업실 약 18㎡) 또한 매각 대상에 포함됩니다. 매각 물건에 대한 임대차 관계는 미상인 상태입니다.

매각 대상이 토지/건물 일괄 매각이므로 토지와 건물의 소유권 취득에는 문제가 없으며, 제시외 건물 또한 매각에 포함되어 법정지상권 등의 권리상 하자는 발생하지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인 유무 및 대항력 여부는 추가 확인이 필요합니다.

2.3. 상권 분석

본건의 용도는 '분뇨 및 쓰레기처리시설'로, 일반적인 상업용이나 공장 용지와는 다른 특수 목적의 부동산입니다. 주위 환경은 농경지와 공장이 혼재하는 지역으로, 일반 상권 형성은 미미하며 주로 인근 공업 시설을 지원하거나 특수 시설이 입지하는 형태입니다.

본건의 입찰자는 시설의 현 용도에 대한 관련 법규 및 인허가 승계 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 입찰 후 용도를 변경할 경우, 입지 조건(자연녹지지역, 하천구역) 및 주변 환경(농경지 및 공장 혼재)으로 인해 용도 변경의 난이도가 높을 수 있습니다.

2.4. 생활 정보

본건은 도시지역, 자연녹지지역에 해당하며, 특히 하천구역에 포함되어 있어 향후 개발 및 건축 행위에 상당한 제약이 따를 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(축종별 제한거리 250m 미만)으로 지정되어 있어 특정 축종에 대한 사육은 제한됩니다.

주변에 청량중학교가 있으나, 본건이 공장 및 농경지가 혼재된 지역에 위치하고, 대중교통 이용이 불편하므로 주거 편의성은 낮은 편입니다.

3. 투자 전략 및 제언

3.1. 잠재적 리스크

최고의 입지:

본건은 토지이용계획상 '하천구역'에 포함되어 있어 건축, 개축, 증축 등 각종 개발 행위에 제한을 받을 가능성이 높습니다.

용도가 '분뇨 및 쓰레기처리시설'이므로, 향후 용도 변경 시 자연녹지지역 및 하천구역 제한으로 인해 인허가 리스크가 존재합니다.

주변에 공장 및 농경지가 혼재하며, 인근 지역(상남리 2-4번지 등)에 대규모 위험물저장및처리시설이 입지하는 등 환경적으로 민감하거나 혐오시설로 인식될 수 있는 시설이 존재합니다. 이는 시설의 이용 및 매매에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

3.2. 종합 의견

본건은 특수 목적용인 '분뇨 및 쓰레기처리시설'로 이용 중인 토지 및 건물 일괄 매각 물건입니다. 입지는 공장 및 농경지 혼재 지역으로, 대중교통은 불편하지만 도로 접근성은 확보하고 있습니다.

투자 시에는 하천구역 및 자연녹지지역으로 인한 개발 제한, 그리고 특수 용도의 시설에 대한 인허가 승계 및 향후 용도 변경의 난이도를 가장 중요하게 고려해야 합니다. 실수요자(동종업계)의 경우 기존 시설을 활용할 수 있다는 장점이 있으나, 일반 투자자의 경우 토지 이용의 제한이 크므로 면밀한 분석이 필요합니다.

3.3. 투자 포인트

특수 목적 실수요자 투자: 현재 '분뇨 및 쓰레기처리시설'로 이용 중이므로, 동종 업계 실수요자에게는 기존 시설을 인수하여 즉시 영업을 할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

일괄 매각의 안정성: 토지 및 건물 전체가 일괄 매각 대상이며 제시외 건물까지 포함하고 있어 권리상 분석이 명쾌하며, 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁의 소지가 적습니다.

비교적 큰 면적: 토지 약 226평, 건물 약 94평(제시외 포함 약 109평)의 면적으로, 인근 공장 용도의 수요를 충족시킬 수 있는 규모입니다.

법원 정보

울산지방법원 경매8계