나이스옥션 법원경매 울산 2024타경3314 [1] 울산광역시 울주군 서생면 대송리 83-1 답 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경3314 [1] 울산광역시 울주군 서생면 대송리 83-1 답 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매8계 2024타경3314 | 소재지: 울산광역시 울주군 서생면 대송리 83-1 | 감정가: 1,091,340,000원 | 최저가: 534,757,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

울산지방법원 2024타경3314 (1) 사건으로 진행되는 본 경매 물건은 울산광역시 울주군 서생면 대송리 83-1 소재의 '답'(논)을 대상으로 합니다. 채무자와 소유자가 추OO으로 동일하며, 채권자는 서OOOOOOO입니다. 본건은 부동산임의경매이며, 매각 대상은 토지 단독입니다.

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 울산광역시 울주군 서생면 대송리 83-1

용도(공부상): 답

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 1,091,340,000원

토지면적: 774.00㎡ (약 234.14평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각 (일괄매각)

2. 현황 및 평가 분석

2.1. 물건 현황 및 특이 사항

본건 토지는 공부상 용도는 '답'(논)이나, 현황은 토지 조성공사가 완료되지 않은 휴경지 상태로 평가되었습니다.

특이하게도, 2021년 울산광역시 울주군의 건축허가(제2종 근린생활시설, 일반음식점, 건축면적 154㎡)를 득한 것으로 조사되나, 현재 건축이 진행되지는 않았습니다.

또한, 공부는 '전'(밭)이나 현황은 일부가 '도로'로 이용되고 있어 공부와의 차이가 존재합니다.

매각은 일괄매각 조건입니다.

2.2. 면적 정보

토지 면적: 774.00㎡ (약 234.14평)

*아파트가 아닌 토지 물건이므로 전용/분양 면적은 해당 사항 없습니다.

3. 입지 및 환경 분석

3.1. 입지조건

본건 소재지인 울산광역시 울주군 서생면 대송리는 동해안에 접해 있으며, 특히 '육지에서 해가 가장 먼저 뜨는 일출 명소'로 유명한 간절곶이 위치한 지역입니다.

주변은 해안선을 따라 관광지와 조형물, 공원, 전망 좋은 카페 등이 조성되어 있어 관광 및 휴양 인프라가 발달되어 있습니다.

해당 토지는 간절곶 방문객을 포함한 유동 인구의 접근성이 높은 지역에 위치할 가능성이 크며, 주변에 진하해수욕장, 서생포왜성 등 연계 관광지가 가깝습니다.

서생면은 울산 시내보다 부산 기장군과 지리적으로 가까워 생활 교통권이 부산과 연결되는 특징도 있습니다.

3.2. 상권분석

대송리 일대는 간절곶을 중심으로 카페, 음식점, 펜션 등의 상업 시설이 활발하게 형성되어 있거나 잠재력이 높은 상권입니다.

특히 스타벅스 리저브 매장 등이 입점해 있는 등 대형 F&B 시설의 선호도가 높은 지역이며, 해맞이 인파가 몰리는 새해 시즌 외에도 사계절 꾸준한 방문객 유입을 기대할 수 있습니다.

본건은 제2종 근린생활시설(일반음식점) 건축허가를 득했던 이력이 있어, 상업 용도의 개발 잠재력이 높은 토지로 판단됩니다.

3.3. 생활정보

울주군 서생면은 해안 관광지로서의 성격이 강하며, 생활 편의시설은 면소재지나 인근 도시인 부산 기장군 등지를 이용할 수 있습니다.

동해선 광역전철 서생역이 개통하여 광역 교통 접근성이 개선되었습니다.

3.4. 혐오시설

울주군 지역은 과거부터 식수원(대암·회야·사연·대곡댐 등) 상류라는 이유로 각종 규제와 함께 종합장사시설, 공장 등 기피시설이 집중되는 것에 대한 주민 민원이 존재했던 지역입니다.

다만, 해당 물건지인 서생면 대송리 일대는 간절곶 관광지 인근이므로 직접적인 혐오시설의 영향은 검색된 정보만으로는 확인되지 않습니다. 인근 산업단지나 특정 시설 여부는 입찰 전 개별적인 현장 확인이 필요합니다.

4. 권리분석 및 리스크 검토

4.1. 권리분석

등기부상 복잡한 권리관계는 제시된 정보에 없으며, 소유자(추OO)가 채무자(추OO)와 동일하여 경매 취하 가능성은 배제할 수 없습니다.

본건은 부동산임의경매로, 근저당권 등 담보권 실행에 따른 경매로 추정됩니다.

매각대상은 토지 단독매각으로, 명도 대상 건물은 없습니다.

4.2. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 '농지취득자격증명(농취증)' 제출 의무입니다. 이를 제출하지 않을 경우 매수신청보증금은 반환되지 않습니다.

현황은 '휴경지'이지만 공부상 '답'이므로 농취증 발급 대상이며, 농지법에 따른 자기경영계획서 등을 제출해야 합니다.

또한, 과거 건축허가 이력에도 불구하고 현황이 '토지조성공사 미완료 휴경지' 상태이므로, 관할 지자체로부터 '원상회복명령이 발하여질 가능성'이 있다는 점을 주의해야 합니다.

공부상 '전'이나 현황이 일부 '도로'로 이용되고 있어 도로 지분 확보 또는 이용에 따른 법적 문제 발생 가능성을 검토해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 제안

5.1. 종합 의견

본건은 울산의 대표적인 관광 명소인 간절곶 인근에 위치한 토지로, 입지적 가치 및 상업시설 개발 잠재력이 매우 높습니다.

이미 제2종 근린생활시설(일반음식점) 건축허가를 득한 이력이 있어 개발 행위에 대한 기본 검토는 완료된 것으로 볼 수 있으나, 현재 토지 현황이 '휴경지' 상태이며 '원상회복명령' 리스크가 있어 이에 대한 면밀한 법적 검토 및 대응 방안 마련이 필수적입니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 간절곶 관광 상권에 속해 높은 유동인구를 바탕으로 한 F&B, 카페 등의 상업시설 개발에 유리합니다.

개발 잠재력: 면적 774.00㎡ (약 234.14평)로 적당한 규모이며, 건축허가 이력이 있어 용도 변경 및 개발에 대한 기대감이 높습니다.

가격 경쟁력: 농취증 미제출 위험 및 원상회복 리스크로 인해 유찰될 경우 감정가 대비 낮은 금액으로 취득하여 위험을 상쇄할 수 있는 기회가 있습니다.

*입찰 시 주의사항: 농취증 발급 가능 여부, 원상회복명령에 대한 행정처분 대응 및 비용 산정, 현황 도로 부분에 대한 사용 관계 확인이 선행되어야 합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매8계