나이스옥션 법원경매 울산 2023타경11592 [3] 울산광역시 남구 신정동 1874 동문아뮤티 4층409호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2023타경11592 [3] 울산광역시 남구 신정동 1874 동문아뮤티 4층409호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매8계 2023타경11592 | 소재지: 울산광역시 남구 번영로 195, 4층409호 (신정동,동문아뮤티) | 감정가: 199,000,000원 | 최저가: 97,510,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 울산지방법원 2023타경11592 (3)이며, 매각대상은 울산광역시 남구 신정동 1874 동문아뮤티 4층 409호 (외 2개호) 근린생활시설입니다.

본 경매는 부동산임의경매이며, 토지와 건물을 일괄매각하는 건입니다.

감정가는 199,000,000원입니다.

1.2. 면적 및 구조

본건의 토지 면적은 12.45㎡ (약 3.77평)이며, 건물 면적은 99.29㎡ (약 30.04평)입니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층/지상33층 중 4층이며, 2009년 7월 27일에 사용승인되었습니다.

주요 설비내역으로는 위생설비, 급배수, 승강기설비, 소방설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 특이사항 및 주의사항

1. 특이사항: 본건은 공부상 3개 호실(407호, 408호, 409호)이나, 현황은 경계벽이 제거되어 1개 호실의 사무실(상호: 일화종합건설)로 이용 중입니다. 건축물현황도에 의해 위치 및 구획 구분이 가능하며, 철거된 벽체의 복원이 용이하므로 입찰 시 이를 참고해야 합니다.

2. 주의사항: 2024년 4월 8일자 기준으로 공용부분에 대한 미납 관리비 1,503,624원이 신고되어 있으므로, 매수인이 인수할 가능성이 있는지 반드시 확인해야 합니다.

2. 입지조건 및 상권분석

2.1. 입지조건

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 '울산문화예술회관' 서측 인근에 위치하며, 동측 주도로인 번영로를 중심으로 형성된 노선상가지대입니다.

주변은 각종 근린생활시설 및 주상복합 건물이 주를 이루고 있으며, 배후에 단독주택 및 공동주택이 형성되어 있어 기본적인 유동 인구를 확보하고 있습니다.

2.2. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 주변으로 상업시설 및 주거시설이 혼재된 복합 상권입니다.

'울산문화예술회관'과 인접하여 문화시설 접근성이 양호하며, 주요 도로(번영로)에 접하여 차량 접근성이 용이하여 사무실 용도 외에도 다양한 근린생활시설 용도로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

2.3. 생활정보 및 주변 환경

교통상황은 본건까지 차량 진출입이 용이하고, 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지이용계획상 시가지경관지구(중심)로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 환경 유지에 대한 기대치가 있으며, 상대보호구역(정지유치원)에 해당하므로 관련 법규를 확인해야 합니다.

2.4. 혐오시설 여부

울산 남구 신정동 동문아뮤티 주변 환경 확인 결과, 번영로에 인접한 상업 및 주거 밀집 지역의 특성상 기본적인 생활 편의 시설은 잘 갖추어져 있으나, 인근 지역에 특기할 만한 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

본 경매는 부동산임의경매 사건으로, 채무자 한OO의 채무 불이행으로 채권자 서OOOOOOOOOOOOOO에 의해 개시되었습니다.

매각 대상은 토지/건물 일괄매각이며, 공부와의 차이점은 확인되지 않았습니다.

3.2. 인수 여지

본건의 경우 임대관계는 미상으로 확인되어 있으나, 경매의 특성상 임차인 현황 및 보증금 유무에 따라 낙찰자가 추가로 인수해야 할 권리 및 금액이 발생할 수 있습니다.

특히, 신고된 미납 관리비 1,503,624원의 인수 여부를 철저히 확인해야 하며, 미확인된 임차인이 있다면 말소기준권리보다 앞서는 대항력 있는 임차인 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4. 잠재적 리스크 및 투자 포인트

4.1. 잠재적 리스크

1. 현황과 공부의 불일치: 3개 호실이 1개 호실로 통합되어 사용 중인 현황은 향후 재임대 또는 매각 시 원상 복구 의무 또는 복구 비용이 발생할 수 있습니다. 복원이 용이하다는 감정평가서상의 의견을 확인하고 복구 비용을 추산해야 합니다.

2. 미납 관리비: 약 150만원의 미납 관리비는 낙찰자가 인수할 가능성이 높으므로, 입찰 전 관리사무소 등을 통해 정확한 금액 및 부담 주체를 확인해야 합니다.

3. 임대차 관계 미상: 임대 관계가 미상인 바, 현장 조사 및 명도 협상을 위한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

4.2. 종합 의견 및 투자 포인트

1. 최고의 입지: 울산광역시 남구 신정동은 번영로변 상권의 중심지 중 하나로, 주거 밀집 지역의 배후 수요와 문화 시설(울산문화예술회관)의 접근성을 동시에 갖추고 있습니다. 일반상업지역에 위치하여 미래 개발 잠재력도 양호합니다.

2. 면적 효율성: 건물 면적 99.29㎡(약 30.04평)의 근린생활시설이 1개 호실로 통합되어 있어, 소형 사무실이나 학원, 프랜차이즈 등 넓은 공간을 필요로 하는 업종에 효율적으로 활용될 수 있습니다.

3. 투자 포인트: 상업지역 내 준수한 입지 조건과 주상복합 시설의 안정적인 관리 시스템을 고려할 때, 적정 가격에 낙찰받는다면 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있는 투자 물건으로 판단됩니다. 특히 3개 호실 통합 사용은 특정 임차인에게는 매력적인 조건이 될 수 있습니다.

4. 명도 및 권리분석을 철저히 진행하여 미납 관리비 및 임차인 문제 해결 비용을 입찰가에 반영하는 신중한 투자가 필요합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매8계