나이스옥션 법원경매 울산 2023타경11592 [1] 울산광역시 남구 신정동 1874 동문아뮤티 4층407호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2023타경11592 [1] 울산광역시 남구 신정동 1874 동문아뮤티 4층407호 근린생활시설 경매

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울산지방법원 경매8계 2023타경11592 | 소재지: 울산광역시 남구 번영로 195, 4층407호 (신정동,동문아뮤티) | 감정가: 118,000,000원 | 최저가: 57,820,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 울산광역시 남구 신정동 동문아뮤티 근린생활시설 경매 물건 보고서

1.1. 물건 개요

사건번호: 울산지방법원 2023타경11592 (1)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 1874 동문아뮤티 4층407호

용도: 근린생활시설

감정가: 118,000,000원

토지면적: 7.39제곱미터 (약 2.24평)

건물면적: 58.94제곱미터 (약 17.83평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공부상 3개호(407호, 408호, 409호)를 현황 1개호의 사무실로 이용 중.

1.2. 입지 조건

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 울산문화예술회관 서측 인근에 위치하며, 주 도로인 번영로를 중심으로 형성된 노선상가지대에 속합니다.

주변에는 각종 근린생활시설과 주상복합 건물이 주를 이루며, 배후에 단독주택 및 공동주택 등이 형성되어 있어 상권의 배후 수요가 일정 부분 확보되어 있습니다.

교통상황은 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 전반적인 교통상황은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다. 주변에 태화강 및 문화공간이 인접해 있어 환경적인 쾌적성도 갖추고 있습니다.

1.3. 상권 분석

본건은 번영로 대로변에 위치한 주상복합 건물의 상가입니다. 대로변 노출 효과가 우수하며, 울산문화예술회관과 인접하여 유동인구가 꾸준할 수 있는 입지입니다.

현재 이용상태는 사무실(상호: 일화종합건설)로 이용 중이며, 공부상 3개 호실을 통합하여 사용하고 있어 비교적 넓은 면적의 오피스 공간 수요를 충족하고 있습니다.

인근 지역은 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업시설 밀집도가 높고, 다양한 업종이 혼재하는 중심 상권을 형성하고 있습니다. 투자 목적에 따라 근린생활시설 또는 소규모 사무실 용도로의 전환 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.4. 생활 정보

주요 시설:

인근에 울산문화예술회관, 태화강, 문화공원 등이 있어 문화 및 휴식 시설 접근성이 뛰어납니다.

토지이용계획상 일반상업지역에 속하며, 시가지경관지구(중심)로 지정되어 있습니다.

학군: 상대보호구역(정지유치원)이 설정되어 있어 교육 환경 보호가 이루어지는 지역입니다.

혐오시설: 지도 및 주변 시설 검색 결과, 인근에 직접적인 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 권리 분석

경매구분: 부동산임의경매로, 채권자의 임의 경매 신청에 의해 진행됩니다.

소유/채무/채권자: 소유자(일OOOOOOOOOO), 채무자(한OO), 채권자(서OOOOOOOOOOOOOO) 관계를 확인하였습니다.

매각대상: 토지/건물 일괄매각으로 진행되어 소유권 이전 시 문제의 소지가 적습니다.

임대차 관계: 감정평가서상 임대관계는 미상으로 보고되었습니다. 이는 임차인 유무에 대한 현장 확인 및 명도 시 추가적인 주의가 필요함을 의미합니다.

1.6. 잠재적 리스크

현황과 공부의 차이: 가장 큰 잠재적 리스크는 본건 407호, 408호, 409호가 공부상 3개호이나 현황 1개호의 사무실로 이용 중인 점입니다. 경계벽이 제거되어 구조적 독립성이 상실되었으나, 건축물현황도에 의해 위치 및 구획 구분이 가능하며 철거된 벽체의 복원이 용이하다는 점을 감정평가사가 명시하고 있습니다. 향후 개별 호실로 분할하여 매각 또는 임대할 경우 복원 비용과 절차를 고려해야 합니다.

미납 관리비: 동문아뮤티 관리사무소로부터 2024. 4. 8.자 공용부분에 대한 관리비(금 1,001,857원) 신고가 있습니다. 공용부분 관리비는 낙찰자가 인수할 수도 있으므로 입찰 전 정확한 체납 기간 및 범위를 확인하여야 합니다.

명도 리스크: 현재 일화종합건설이 사무실로 이용 중이므로, 낙찰 후 명도(건물 인도) 과정에서 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

핵심 입지: 울산의 주요 대로변인 번영로에 위치하며, 울산문화예술회관 등 주요 시설이 인접한 상업지역 핵심 입지입니다.

용도 변경 용이성: 현재 3개 호실 통합 사용으로 넓은 사무 공간을 필요로 하는 수요자에게 적합하며, 복원이 용이하다는 평가에 따라 소규모 근린생활시설로 분할하여 임대할 수 있는 유연성을 갖추고 있습니다.

감정가 기준의 적정성: 감정가 118,000,000원을 기준으로 하여, 현재 시장 상황과 입지 조건을 고려할 때 경쟁력 있는 가격으로 접근 가능할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 울산광역시 남구 신정동의 주요 상업지역에 위치하여 입지적 장점을 보유하고 있습니다. 다만, 공부상 3개 호실을 현황 1개 호실로 통합하여 사용하고 있다는 특이사항을 명확히 인지하고, 향후 활용 계획(통합 사용 유지 또는 개별 호실 복원)에 따라 예상 비용을 보수적으로 산정해야 합니다. 미납 관리비 및 명도 리스크를 최소화하기 위한 사전 조사가 필수적입니다. 우수한 입지적 특성을 바탕으로 사무실 임대 또는 전문 근린생활시설 용도로 활용 시 안정적인 수익을 기대할 수 있는 물건입니다. 입찰 참여 전, 현장 조사를 통한 상권 분석 및 건물 상태 확인을 강력히 권고합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매8계