나이스옥션 법원경매 울산 2024타경103061 [1] 울산광역시 울주군 삼남읍 상천리 427-45 공장 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경103061 [1] 울산광역시 울주군 삼남읍 상천리 427-45 공장 경매

• 사건번호: 2024타경103061
• 주소: 울산광역시 울주군 삼남읍 신안2길 19
• 용도: 공장

울산지방법원 경매8계 2024타경103061 | 소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 신안2길 19 | 감정가: 3,304,173,600원 | 최저가: 2,312,922,000원 | 용도: 공장

1. 울산지방법원 2024타경103061 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경103061 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 상천리 427-45

용도: 창고시설

감정가: 3,304,173,600원

토지면적: 6,174.00㎡ (약 1,867.8평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 3,426.30㎡ (약 1,036.5평)

건물 제시외면적: 1,253.00㎡ (약 379.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 법정지상권, 유동화물건

1.2. 권리 분석

본건은 법정지상권이 성립될 수 있는 특이사항이 있습니다. 이는 토지 소유권과 별개로 건물 소유자가 토지를 사용할 수 있는 권리가 있음을 의미하며, 향후 토지 이용에 제한이 따를 수 있어 면밀한 법률 검토가 필요합니다. 또한, 유동화 물건으로 분류되어 있어 채권 관계가 복잡할 가능성이 있습니다.

주의사항으로, 제시외 건물 중 일부(파이프조 천막지붕 작업장 91㎡)는 국유지에, 다른 일부(파손멸실된 파이프조 천막지붕 창고 176.2㎡ 및 컨테이너박스 1동)는 타인 소유 토지에 소재하고 있어 본건 매각 대상에서 제외됩니다. 이는 경계 확인 및 관련 법규 검토가 중요함을 시사합니다.

건물의 공부상 용도와 현황 용도가 상이한 점(일련번호 4: 1종근린생활시설 및 단독주택 → 사무실 및 숙소, 일련번호 5: 1종근린생활시설 및 창고시설 → 창고시설)은 추후 건축물 대장 변경 또는 이용에 관한 행정적 절차 필요성을 내포하고 있습니다.

1.3. 입지 조건

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 상천리 소재 "신안마을회관" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 중소규모 공장, 작업장, 주택, 농경지 등이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 서측 근거리에 반구대로가 통과하여 교통이 비교적 편리합니다.

최근 울주군 삼남읍 상천리 일원에 대규모 물류단지 조성이 추진되고 있으며, 이는 지역 산업 발전 및 물류 인프라 확충에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 이러한 개발 계획은 본건의 잠재적 가치를 높일 수 있는 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.4. 상권 분석

현재 본건은 창고시설 및 공장으로 이용 중이며, 주변 환경 역시 공장, 작업장 등 산업 시설이 분포하고 있습니다. 대규모 물류단지 조성 계획은 주변 지역의 산업 집적도를 높이고 관련 비즈니스 활동을 활성화할 가능성이 있습니다. 이는 물류, 유통, 제조업 등 관련 업종의 임대 수요 증가로 이어질 수 있으며, 장기적인 관점에서 긍정적인 상권 형성 요인이 될 수 있습니다.

1.5. 생활 정보

본건 건물 중 일부(일련번호 4)는 사무실 및 숙소로 이용되고 있으며, 주위에는 주택지도 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설은 인근 지역에서 확보 가능할 것으로 보입니다. 다만, 산업단지 인근 지역의 특성상 주거 편의 시설이나 상업 시설이 밀집된 지역과는 거리가 있을 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 '법정지상권'의 존재입니다. 이는 토지 낙찰자가 토지 사용에 있어 제약을 받을 수 있음을 의미하며, 실제 이용 및 활용에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 법정지상권 성립 여부 및 그 범위에 대한 철저한 법률 검토가 필수적입니다.

또한, 일부 제시외 건물이 국유지 및 타인 소유 토지에 소재하고 있어, 해당 부분에 대한 철거 또는 별도 협상이 필요할 수 있습니다.

최근 보도에 따르면 삼남읍 상천리 일원에 폐기물 불법 매립 및 성토 의혹이 제기된 바 있습니다. 해당 지역에 대한 잠재적 환경 리스크 가능성을 염두에 두고 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

건물의 공부상 용도와 현황 용도가 다른 점은 향후 건축물 대장 변경 신청 등의 행정 절차가 수반될 수 있음을 의미합니다.

임대 관계가 불확실하다는 점(미상)은 낙찰 후 임대 수익을 기대할 경우 초기 공실 리스크 또는 명도 관련 분쟁 가능성을 내포합니다.

1.7. 종합 의견

울산광역시 울주군 삼남읍에 위치한 본건은 넓은 토지 면적과 건물 규모를 갖춘 산업 시설로서, 향후 주변 지역의 물류단지 개발 계획과 맞물려 잠재적 가치가 있는 물건으로 평가됩니다.

그러나 법정지상권의 존재, 제시외 건물과 타인 토지와의 경계 문제, 잠재적 환경 문제(불법 매립 의혹) 등 해결해야 할 여러 법적, 물리적 리스크 요인이 산재해 있습니다. 이러한 리스크 요인들을 철저히 분석하고, 명확한 해결 방안을 모색한 후에 투자를 결정해야 할 것입니다.

1.8. 투자 포인트

본건은 대규모 토지 면적을 기반으로 한 산업시설로서, 다음과 같은 투자 포인트를 고려해 볼 수 있습니다.

1. 대규모 산업 부지 확보 : 넓은 토지 면적을 활용하여 공장, 물류창고 등 다양한 산업 시설로의 활용이 가능합니다.

2. 물류 인프라 확충 : 인근 지역의 대규모 물류단지 조성은 지역 물류 및 산업 기능을 강화하며, 관련 수요 증대를 기대할 수 있습니다.

3. 교통 접근성 : 반구대로 등 주요 도로와의 접근성이 양호하여 물류 이동에 이점이 있습니다.

4. 미래 가치 : 지역 개발 계획 및 산업 성장 추세에 따라 향후 자산 가치 상승 가능성이 있습니다.

다만, 투자 결정을 위해서는 반드시 법정지상권 문제, 경계 문제, 환경 문제 등에 대한 면밀한 실사와 전문가(변호사, 감정평가사 등)의 자문을 거치는 것이 필수적입니다.

법원 정보

울산지방법원 경매8계