나이스옥션 법원경매 울산 2024타경10251 [1] 울산광역시 중구 학성동 56 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경10251 [1] 울산광역시 중구 학성동 56 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경10251
• 주소: 울산광역시 중구 학성동 56
• 감정가: 1,717,228,040원
• 최저가: 841,442,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 근린생활시설

울산지방법원 경매8계 2024타경10251 | 소재지: 울산광역시 중구 학성동 56 | 감정가: 1,717,228,040원 | 최저가: 841,442,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 물건 정보

본 매각 물건은 울산지방법원 2024타경10251 (1) 사건의 부동산 임의경매 물건이며, 울산광역시 중구 학성동 56 소재 근린생활시설(토지/건물 일괄매각)입니다. 소유자 및 채무자는 주OO이며, 채권자는 농OOOOOOO입니다. 본건은 중복사건으로 진행되고 있습니다.

1.2. 면적 및 감정가

본 물건의 감정가는 1,717,228,040원입니다.

토지 면적은 $517.00\text{m}^2$ (약 156.39평)이며, 건물 면적은 $466.25\text{m}^2$ (약 140.97평)입니다. 건물 제시외 면적 $30.30\text{m}^2$ (약 9.17평)도 매각 대상에 포함됩니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 울산광역시 중구 학성동 소재 "옥성초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택 및 공동주택 등이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.2. 토지 이용 현황 및 용도지역

기호(1) 토지는 부정형의 평지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다. 기호(3) 토지는 부정형의 평지로서 상업 나지 상태이며, 기호(4) 토지는 사다리형의 평지이나 공부상 지목은 '대'이나 현황은 '도로'로 이용 중입니다. 기호(3)과 기호(4)는 주차장으로 이용 중이며 경계 구분이 불분명한 상태입니다.

용도지역은 모두 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 역사문화 환경보존지역 등의 제한을 받습니다. 또한 기호(1)은 소로2류에, 기호(3)은 광장(저촉), 중로1류에 접합하고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 사건 구분 및 채무 관계

본 사건은 부동산 임의경매이며 소유자와 채무자가 동일한 상태입니다. 채권자는 농OOOOOOO입니다. 중복사건으로 진행되고 있어 매각 성립 시 채권 관계가 복잡할 수 있으나, 매각 절차상의 문제는 없습니다.

3.2. 매각 물건 범위

토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

주의사항으로 제시외 건물 (계단실 $15\text{m}^2$, 창고 $18.3\text{m}^2$)이 매각에 포함됩니다.

4. 상권 분석 및 건물 이용 현황

4.1. 상권 분석

본건 주변은 근린생활시설과 주택이 혼재된 지역으로, 주거 수요를 기반으로 한 지역 상권 형태를 띠고 있습니다. 중로와 소로에 접하고 있어 접근성은 양호한 편입니다.

4.2. 건물 이용 현황

본 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층/지상 2층 구조입니다.

현재 이용 상태는 다음과 같습니다.

지하층: 근린생활시설 (전화대화방)

1층: 근린생활시설 (태양인력개발, (주)성심이앤씨)

2층: 근린생활시설 ((주)중앙응급환자이송단)

현재 임대 관계는 미상입니다.

5. 생활 정보

본건은 옥성초등학교 인근에 위치하며, 주변에 단독 및 공동주택이 다수 소재하여 생활 편의 시설 접근성은 보통 수준일 것으로 예상됩니다. 제반 교통 사정이 보통 수준으로 평가되어 있어 지역 내 이동에는 큰 어려움이 없을 것으로 보입니다. 주변 시설 검색 결과, 인근에 특별히 보고서에 기재할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황과 공부의 차이

목록4 토지는 공부상 지목은 '대'이나 현황은 '도로'로 이용되고 있습니다. 이는 감정가에 반영되었을 가능성이 높으나, 매수자가 실제 소유권을 행사하거나 향후 매각 시점에 지목 변경 등의 이슈가 발생할 수 있습니다.

6.2. 경계 및 위치 확인 필요

목록3 토지와 목록4 토지는 현재 주차장으로 이용 중이며, 경계 구분이 불분명하여 정확한 위치 및 경계에 대해서는 반드시 측량을 통해 확인해야 합니다. 경계 침범 또는 토지 이용상 제한이 발생할 수 있습니다.

6.3. 임대차 관계 미상

현재 임대 관계가 미상으로, 명도에 관한 권리 분석을 진행하기 위해서는 추가적인 현장 조사 및 임차인 현황 파악이 필수적입니다. 미확인 임차인이 존재할 경우 명도 리스크 및 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 토지 $517.00\text{m}^2$ (약 156.39평)와 건물 $466.25\text{m}^2$ (약 140.97평)이 일괄 매각되는 근린생활시설입니다. 제2종일반주거지역 내 중로와 소로에 접하고 있어 건축 행위나 용도 변경의 잠재력을 가질 수 있습니다. 다만, 목록4의 도로 현황, 주차장으로 이용 중인 토지의 경계 불분명 등 토지 이용상의 리스크를 충분히 인지하고 입찰가 산정 시 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 대지 활용 잠재력

총 $517.00\text{m}^2$에 달하는 토지면적과 제2종일반주거지역이라는 용도지역은 향후 리모델링 또는 재건축을 통한 높은 용적률 활용 잠재력을 제공합니다. 중장기적인 투자 관점에서 건물의 신축/개량을 고려할 수 있습니다.

8.2. 현황 시설물 포함

제시외 건물 (계단실, 창고)이 매각에 포함되어 건물 이용 효율성을 높이는 데 유리합니다.

8.3. 가격 경쟁력 확보

경계 불분명 및 일부 토지의 현황 '도로' 이용 리스크를 고려하여 경쟁률이 낮게 형성될 가능성이 있습니다. 철저한 현장 조사 및 권리 분석을 통해 리스크를 확정한 후, 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매8계