나이스옥션 법원경매 울산 2024타경6276 [1] 울산광역시 동구 화정동 654-29 주/상용건물 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경6276 [1] 울산광역시 동구 화정동 654-29 주/상용건물 경매

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울산지방법원 경매8계 2024타경6276 | 소재지: 울산광역시 동구 화정동 654-29 | 감정가: 782,443,120원 | 최저가: 383,397,000원 | 용도: 주/상용건물

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보 요약

사건번호는 울산지방법원 2024타경6276 (1)이며, 소재지는 울산광역시 동구 화정동 654-29에 위치한 주/상용 건물입니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄매각하며, 경매구분은 부동산임의경매입니다. 소유자 및 채무자는 이OO이고, 채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 특이사항으로는 중복사건이며 유동화물건입니다.

1.2. 면적 및 감정가 정보

본 건의 감정가는 총 782,443,120원으로 책정되었습니다.

토지 면적은 150.40㎡ (약 45.49평)이며, 건물 면적은 184.69㎡ (약 55.87평)입니다. 건물 제시외 면적은 35.87㎡ (약 10.85평)으로, 제시외 건물 또한 매각에 포함됩니다.

2. 물건 분석

2.1. 입지조건

본건은 울산광역시 동구 화정동 소재 '화진초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 초등학교 등이 혼재된 지역입니다. 토지는 준주거지역에 속하며, 완경사지에 자체 지면은 평탄한 사다리형의 상업용 건물 부지로 이용 중입니다. 특히 남동측으로 대로3류(폭 25m-30m) 광대로와 접하고 있어 차량 접근성이 매우 양호하며, 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됩니다. 학교 인근 지역으로서 상대보호구역에 해당되어 일부 업종의 제한이 있을 수 있습니다.

2.2. 권리분석

본 건은 토지 및 건물을 일괄매각하는 임의경매 사건으로, 권리관계는 비교적 단순합니다. 제시외 건물 35.87㎡ (약 10.85평) (조적조 단층 다용도실 9.9㎡, 조적조 단층 주방 5.1㎡, 샷시조 단층 가추 1.32㎡, 샷시조 단층 발코니 10.2㎡, 조립식판넬조 단층 용도미상 건물 9.35㎡) 또한 매각에 포함되며, 감정평가에 반영되어 있습니다. 다만, 제시외 건물은 감정평가서상 소유미상으로 기재되어 있어 향후 명확한 소유 관계 확인이 필요합니다. 채무자 및 소유자가 동일하므로 경매 진행의 안정성은 높습니다. 유동화물건의 특성상 채권자와의 협상 가능성은 낮다고 판단됩니다.

2.3. 상권분석

본 건물 1층은 근린생활시설(예영공인중개사사무소, 아름다운세상헤어샵, 복권판매점)로 이용 중이며, 이는 전형적인 지역 밀착형 생활 상권의 구성입니다. 대로변에 접하고 있어 가시성이 확보되며, 주변 공동주택 및 초등학교의 배후 수요를 바탕으로 안정적인 영업이 가능할 것으로 보입니다. 준주거지역의 상업용 부지라는 점은 상권 가치에 긍정적으로 작용합니다.

2.4. 생활정보

주변에 '화진초등학교'가 인접해 있어 교육 환경은 양호하나, 상대보호구역의 제한을 받습니다. 대로변에 위치하여 대중교통 이용이 용이하며, 주위의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 접근성은 높습니다. 별도로 검색된 혐오시설 정보는 없으나, 현장답사를 통한 주변 시설 확인이 필수입니다.

3. 투자 위험 및 전략

3.1. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 임대관계 미상에 따른 명도 리스크입니다. 1층 상가 및 2, 3층 주택 모두 폐문으로 내부 확인이 불가능하며, 임차인의 유무 및 대항력 여부가 불분명합니다. 낙찰자는 잔금 납부 후 상당한 명도 시간과 비용을 계획해야 합니다. 또한, 제시외 건물이 소유미상으로 기재되어 있어 법적인 문제가 발생할 경우 이에 대한 처리 비용이 발생할 수 있습니다.

3.2. 종합 의견

본건은 준주거지역의 대로변에 위치한 주/상 복합 건물로, 안정적인 임대수익을 창출할 수 있는 우수한 입지를 갖추고 있습니다. 1층 상가, 2~3층 주택 구성은 투자금 대비 수익률 측면에서 매력적입니다. 감정가 대비 투자 가치를 면밀히 분석하고, 명도에 대한 철저한 준비와 전략 수립이 필요합니다.

3.3. 투자 포인트

최고의 입지: 준주거지역, 대로변 접합으로 상업적 가치가 높음.

수익성: 1층 근린생활시설 및 2, 3층 단독주택으로 구성되어 안정적인 임대수익 기대.

경매 조건: 토지/건물 일괄매각 및 제시외 건물 포함 매각으로 권리 관계 비교적 명료.

법원 정보

울산지방법원 경매8계