나이스옥션 법원경매 울산 2024타경103924 [1] 울산광역시 울주군 두동면 만화리 351-1 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경103924 [1] 울산광역시 울주군 두동면 만화리 351-1 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경103924
• 주소: 울산광역시 울주군 두동면 만화리 351-1
• 감정가: 706,490,700원
• 최저가: 346,180,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 근린생활시설

울산지방법원 경매8계 2024타경103924 | 소재지: 울산광역시 울주군 두동면 만화리 351-1 | 감정가: 706,490,700원 | 최저가: 346,180,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경103924 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 두동면 만화리 351-1

용도: 근린생활시설 (현황 기준)

경매구분: 부동산임의경매 (유동화물건)

감정가: 706,490,700원

채무자/소유자: 이OO

채권자: 일OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 및 감정가

토지 면적: 1,124.00㎡ (약 339.99평)

건물 면적: 1,421.46㎡ (약 429.98평)

제시외 건물 면적: 38.50㎡ (약 11.64평)

토지 지분율: 112400

건물 지분율: 142146

1.3. 특이사항

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 현황상 복수의 건물이 주택에서 근린생활시설(식당, 창고, 황토방 등)로 용도 변경되어 이용 중인 것으로 파악됩니다. 또한, 제시외 건물(다용도실, 계사, 정자) 38.50㎡가 매각에 포함됩니다.

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건 및 환경 분석

최고의 입지:

본건은 울주군 두동면 만화리 "칠조(비조)회관" 남측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황:

차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통인 편입니다.

토지 이용 현황:

북동하향의 완경사지에 위치한 사다리형 토지로서, 현황은 상업용 건부지(건물이 지어진 토지)로 이용 중이며, 북동측으로 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성은 양호합니다.

용도 지역 및 규제:

도시지역 중 자연녹지지역에 해당하여 개발 제한이 따르지만, 기존 건부지로 활용 중인 점은 유리합니다. 다만, 가축사육제한구역(250m 미만 축종), 역사문화환경보존지역, 공장설립승인지역(1호) 등의 중첩 규제가 있어, 향후 증축이나 용도 변경 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

생활정보 및 주변 시설:

본 물건은 외곽지역에 위치하여 주거 환경보다는 상업/영업 환경에 가깝습니다. 검색 결과, 주변에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않으나, 상세한 생활 편의시설은 다소 부족할 수 있습니다.

2.2. 권리 분석

본건은 부동산임의경매 물건으로, 소유자와 채무자가 동일하며 채권자가 유동화 회사(일OOOO)인 유동화물건입니다.

제시외 건물(약 11.64평)이 매각에 포함되므로, 건물 철거 등의 추가 비용 발생 가능성이 낮습니다.

2.3. 잠재적 리스크 및 주의사항

경계 및 면적 상이 리스크:

목록 2 (근생)의 2층 면적이 공부(64㎡)와 현황(약 109.8㎡)이 크게 상이합니다. 또한, 목록 2 건물이 북서측 인접지(만화리 산136 또는 357)에 *일부 걸쳐 소재*하고 있는 것으로 조사되어, 경계 침범에 대한 측량 및 법률적 확인이 필수적입니다.

목록 4 (창고/근생) 역시 2층 면적이 공부와 현황이 상이하므로, 정확한 면적 확인이 필요합니다.

용도 변경 리스크:

목록 2, 3, 4 모두 공부상의 용도(주택, 단독주택, 창고/단독주택)와 현황상의 용도(모두 근린생활시설 위주)가 다릅니다. 이는 현행법상 위반 건축물로 분류될 소지가 있으며, 낙찰 후 원상 복구 명령이나 이행강제금 부과 등의 리스크가 있습니다. 현 용도로 계속 사용하려면 정식 용도 변경 가능 여부 및 추징 가능성을 확인해야 합니다.

임대관계:

임대관계는 미상(알 수 없음)으로 조사되었습니다. 낙찰 후 임차인이 존재할 경우 인도명령 대상 여부 및 명도 계획 수립이 필요합니다.

3. 투자 가치

3.1. 종합 의견 및 상권 분석

종합 의견:

본 물건은 자연녹지지역 내 대규모 상업용 건부지로, 토지 면적(약 340평) 대비 건물 연면적(약 430평)이 매우 넓고, 건물이 여러 동으로 구성되어 활용도가 높은 편입니다. 현황은 음식점 등 근린생활시설로 이용 중이므로, 외곽형 대형 음식점, 카페, 펜션, 체험 시설 등 다양한 용도로의 전용을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 경계 침범 및 공부와 현황 용도의 차이가 명확한 '문제성 물건'이므로, 정확한 측량 및 법률 전문가의 조언을 바탕으로 리스크를 명확히 인지한 후 보수적으로 접근해야 합니다.

상권 분석:

"칠조(비조)회관" 인근에 위치하며, 주위가 단독주택과 농경지 등이 혼재된 지역임을 감안할 때, 광역 상권이 아닌 '목적형 상권(Drive-in 상권)'으로 판단됩니다. 즉, 지역 주민보다는 울산 및 인근 지역에서 차량을 이용하여 찾아오는 고객을 대상으로 하는 업종(대형 식당, 가든, 카페, 펜션 등)에 적합한 입지입니다.

3.2. 투자 포인트

넓은 토지 및 건물 면적:

토지 면적 약 340평에 건물 면적이 약 430평으로, 넓은 토지를 바탕으로 대규모 영업 시설을 운영할 수 있는 잠재력이 있습니다.

도로 접근성:

노폭 약 8m의 포장도로에 접해 있어 대형 차량의 진출입 및 주차 공간 확보에 용이합니다.

현황 근린생활시설 이용:

이미 주택에서 근린생활시설로 현황 이용 중이므로, 상업 시설 운영을 위한 기본 인프라(위생, 급배수 설비 등)는 갖추어져 있습니다.

유동화물건의 특징:

유동화물건은 일반 채권자에 비해 권리 관계가 비교적 깔끔한 경우가 많으나, 채권금액 회수를 목적으로 신속하게 진행되므로 입찰 전 철저한 권리 분석이 필요합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매8계