나이스옥션 법원경매 울산 2024타경103924 [1] 울산광역시 울주군 두동면 만화리 351-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2024.03.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 두동면 만화리 소재 "칠조(비조)회관" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

북동하향 완경사지에 위치한 사다리형 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(현상변경허가대상구역)<문화재보호법>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

■기호(2)
구 조 : 벽돌조 슬래브위 기와지붕
규 모 : 지상 2층
외 벽 : 적벽돌 및 타일 붙임, 몰탈위 페인팅 마감
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임, 페인팅 마감 등
창 호 : 샷시 및 목재창 구조
(부속건물)
구 조 : 블럭조 슬래브지붕
규 모 : 단층
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감
창 호 : 샷시창 구조
■기호(3)
구 조 : 블록구조 철근콘크리트스라브지붕
규 모 : 단층
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감
내 벽 : 벽지 붙임 등
창 호 : 샷시창 구조

■기호(4)
구 조 : 벽돌 및 경량철골구조 샌드위치판넬지붕
규 모 : 지상 2층
외 벽 : 판넬 잇기 및 몰탈위 페인팅 마감
내 벽 : 황토칠 및 페인팅 마감 등
창 호 : 샷시창 구조

이용상태

■기호(2) : 1층, 2층 - 근린생활시설, 부속건물 - 화장실
■기호(3) : 근린생활시설
■기호(4) : 1층 - 창고 및 황토방 등, 2층 - 근린생활시설

설비내역

위생 및 급배수 설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ‘지적 및 건물개황도‘와 같이 제시외건물 기호㉠-㉢이 소재하나 구조, 용도, 면적 등 감안시 본건에 미치는 영향은 미미한 것으로 판단됨.

공부와의 차이

- 기호(2) 구조가 ‘벽돌조 슬래브지붕’이나 현황은 ‘벽돌조 슬래브위 기와지붕’임.
- 기호(2) 2층의 면적이 64㎡이나 현황 실측면적은 약109.8㎡임.
- 기호(4) 2층의 면적이 69.12㎡이나 현황 실측면적은 약54㎡임.
- 본건 건물의 용도가 기호(2) 주택, 기호(3) 단독주택, 기호(4) 창고 및 단독주택이나, 현황은 기호(1,2) 근린생활시설, 기호(4) 창고, 황토방, 근린생활시설 등으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 재매각, 매수신청 보증금은 최저매각가격의 30%임.
2. 일괄매각. 제시외 건물[(벽체이용)함석지붕 다용도실 19.3㎡, 판넬조 판넬지붕 계사 9㎡, 목조 PVC기와지붕 정자 10.2㎡] 포함
3. 목록 2.는 구조 및 용도가 벽돌조 슬래브지붕 주택이나 현황은 벽돌조 슬래브위 기와지붕 근린생활시설로 이용 중임. 2층 공부 면적(64㎡)과 현황 면적(약 109.8㎡)이 상이하며, 북서측 인접지상(만화리 산136 또는 만화리 357)에 일부 걸쳐 소재하고 있는 것으로 조사되어 정확한 위치 및 경계 등에 대해 측량을 통해 확인 바람.
4. 목록 3.은 용도가 단독주택이나 현황은 근린생활시설로 이용 중임.
5. 목록 4.는 용도가 창고 및 단독주택이나 현황은 창고 및 황토방, 근린생활시설 등로 이용 중임. 2층 공부 면적(69.12㎡)과 현황 면적(약 54㎡)이 상이한바 정확한 면적은 측량을 통해 확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 경매 물건은 울산지방법원 2024타경103924 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 울산광역시 울주군 두동면 만화리 351-1번지이며, 현재 용도는 근린시설로 이용 중입니다.

감정평가액은 706,490,700원이며, 토지 면적은 1124.00㎡ (약 340평)이고, 건물은 총 473.82㎡ (약 143평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 채권자는 일산새마을금고입니다.

본 물건은 유동화물건이며, 재매각으로 진행됩니다.

* 주의사항:

* 재매각 건으로 매수신청 보증금은 최저매각가격의 30%입니다.

* 제시외 건물 [(벽체이용)함석지붕 다용도실 19.3㎡, 판넬조 판넬지붕 계사 9㎡, 목조 PVC기와지붕 정자 10.2㎡]이 포함되어 매각됩니다.

* 건물(2)은 공부상 구조 및 용도가 벽돌조 슬래브지붕 주택이나, 현황은 벽돌조 슬래브위 기와지붕 근린생활시설로 이용 중입니다. 또한, 2층 공부 면적(64㎡)과 현황 면적(약 109.8㎡)이 상이하며, 북서측 인접지상(만화리 산136 또는 만화리 357)에 일부 걸쳐 소재하는 것으로 조사되어 정확한 위치 및 경계 등에 대해 측량을 통해 확인이 필요합니다.

* 건물(3)은 공부상 용도가 단독주택이나, 현황은 근린생활시설로 이용 중입니다.

* 건물(4)는 공부상 용도가 창고 및 단독주택이나, 현황은 창고 및 황토방, 근린생활시설 등으로 이용 중입니다. 2층 공부 면적(69.12㎡)과 현황 면적(약 54㎡)이 상이한바 정확한 면적은 측량을 통해 확인이 필요합니다.

* 건축물대장상 주요 내용:

* 건물(2): 총괄표제부에 따르면 주 용도는 '단독주택'이나, 현황은 근린생활시설로 이용 중입니다.

* 건물(3): (상세 정보는 제공되지 않았으며, 공부와 현황 용도 차이만 명시됨)

* 건물(4): (상세 정보는 제공되지 않았으며, 공부와 현황 용도 차이만 명시됨)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 울산광역시 울주군 두동면 만화리 소재 "칠조(비조)회관" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통인 편입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 사정은 보통인 편입니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 북동하향 완경사지에 위치한 사다리형 토지로서 상업용 건부지로 이용중입니다.

* 인접 도로상태: 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립승인지역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 8월 23일자 일산새마을금고 근저당권(을12)이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 등기부등본 상 말소기준권리보다 선순위의 권리는 존재하지 않아, 경매 절차가 완료되면 모든 등기상 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액: 420,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

* *: 금액 미상. (임대관계 미상이라도 주의가 필요합니다.)

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 근린생활시설, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 지역적 특성상 소규모 상업 및 주거 기능이 복합된 형태를 보입니다.

* 잠재적 발전 가능성: 자연녹지지역에 속해 있으나 도시지역에 포함되어 있어, 향후 지역 개발 계획에 따라 잠재적인 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 본 건은 울산광역시 울주군 두동면 만화리라는 지역적 특성상, 전원주택, 농경지, 임야 등이 인접한 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다. 인근에 박제상유적지와 저수지가 소재하는 것으로 파악됩니다.

* 혐오시설 유무: 해당 주소지(만화리 351-1)를 중심으로 한 주변 시설 및 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 울주군 지역에서 혐오시설 집중으로 인한 주민 민원이 제기된 바 있으나, 본 물건지와 직접적인 연관성은 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본 건은 재매각 물건으로, 최초 경매 시 매수인이 없었거나 매각 결정 후 문제가 발생하여 다시 경매가 진행되는 경우입니다. 따라서 매수 신청 보증금이 최저매각가격의 30%로 높게 책정된 점을 유의해야 합니다.

* 공부와 현황의 차이:

* 건물(2)은 공부상 주택이나 현황 근린생활시설이며, 2층 면적이 공부상(64㎡) 대비 현황(약 109.8㎡)으로 크게 상이합니다. 또한, 인접 토지(만화리 산136 또는 만화리 357)에 일부 걸쳐 있을 가능성이 조사되어, 정확한 위치 및 경계 확인을 위한 측량이 필수적입니다.

* 건물(3)은 공부상 단독주택이나 현황 근린생활시설로 이용 중입니다.

* 건물(4)는 공부상 창고 및 단독주택이나 현황 창고, 황토방, 근린생활시설 등으로 이용 중이며, 2층 면적이 공부상(69.12㎡) 대비 현황(약 54㎡)으로 상이하므로 정확한 면적 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물 포함: 다용도실, 계사, 정자 등 제시외 건물들이 본 물건과 함께 일괄 매각 대상에 포함됩니다. 이에 따른 철거나 관련 협의가 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립승인지역 등 토지이용계획상의 제한사항이 있어, 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 현재 임차인 여부 및 보증금, 차임 등 상세 내용이 파악되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 비용 발생이나 분쟁의 소지가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 두동면에 위치한 근린생활시설로 사용 중인 건물과 토지입니다. 감정가는 7억 6백여만 원이며, 재매각 건으로 매수신청 보증금이 30%입니다. 공부상 주택으로 등기된 건물들이 실제로는 근린생활시설로 이용되고 있으며, 공부와 현황 면적의 차이 및 인접 토지 침범 가능성 등 현황 조사와 측량이 필요한 주요 리스크 요인이 존재합니다. 또한, 토지 이용 제한 사항과 임대관계 미상이라는 점도 신중한 접근이 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 대지면적(1124㎡)은 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

* 근린생활시설 및 주택 혼합 지역으로서 상권 형성 및 잠재적 성장 가능성을 평가해 볼 수 있습니다.

* 재매각 건이라는 점은 매수자에게 가격 협상 또는 저가 매수의 기회를 제공할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

* 물건의 감정평가액은 706,490,700원입니다.

* 투자자는 본 물건에 대한 상세 현황 조사, 법률적 검토, 현장 답사 등을 통해 개인의 투자 판단에 따른 합리적인 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.