나이스옥션 법원경매 울산 2024타경106404 [1] 울산광역시 중구 복산동 703 혁신비지니스센터 2층227호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경106404 [1] 울산광역시 중구 복산동 703 혁신비지니스센터 2층227호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매8계 2024타경106404 | 소재지: 울산광역시 중구 종가로 406-21, 2층227호 (복산동,혁신비지니스센터) | 감정가: 123,000,000원 | 최저가: 60,270,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지

사건번호 울산지방법원 2024타경106404 (1)이며, 소재지는 울산광역시 중구 복산동 703 혁신비지니스센터 2층227호입니다. 근린생활시설 용도의 구분건물이며, 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

1.2. 면적 및 감정가

본 건의 감정가는 123,000,000원입니다.

건물 전용면적은 25.20㎡ (약 7.63평)이며, 토지 지분면적은 14.77㎡ (약 4.47평)입니다. 건물과 토지의 제시외면적은 없습니다.

2. 물건 현황 및 특징

2.1. 물건 특징

본 건은 울산광역시 중구 복산동 소재의 혁신비지니스센터 2층에 위치한 근린생활시설입니다. 건물의 구조는 철근콘크리트구조이며, 건물 외벽은 치장석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등으로 되어 있고, 내벽은 강화유리 등으로 마감되어 있습니다. 현재 이용상태는 근린생활시설(사무실)로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 전기, 위생(공동), 화재탐지, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.2. 감정평가 요약

본 건은 "울산중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 관공서 등으로 형성되어 주위 환경은 보통입니다. 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통 상황도 보통입니다. 토지는 유사 사다리형의 토지로서 지식산업센터 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

2.3. 주의사항 및 기타

본 건은 유동화물건으로 진행됩니다.

가장 중요한 주의사항으로, 본건 건물 2층 227호와 228호는 층고의 2/3 정도의 샤시 칸막이로 구분되어 있으나, 정확한 호실의 경계는 경계측량을 요합니다. 매각 전 별지 2024.12.2.자 사실조회 회신서 등을 반드시 확인해야 합니다.

임대차 관계와 관련하여, 현장조사 당시 나무테크(상호)에서 2개 호실(227호, 228호로 추정)을 사무실로 사용하는 것으로 외부 관찰되었으나, 자세한 임대차 관계는 재차 확인이 필요합니다.

3. 입지조건 및 상권분석

3.1. 입지조건 (위치 및 주변환경)

본 건은 울산 우정혁신도시 내 핵심 업무지구인 혁신클러스터에 위치하고 있습니다. 준주거지역 및 지구단위계획구역(우정혁신지구)으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m-25m)에 접합되어 있어 도로 접근성이 양호합니다. 주위에는 울산중학교, 근린생활시설, 관공서 등이 밀집되어 우수한 업무 환경을 갖추고 있습니다.

3.2. 상권분석

본 건이 위치한 우정혁신도시 혁신클러스터에는 한국동서발전, 한국석유공사, 근로복지공단 등 총 11개의 공공기관이 이전하여 상주하고 있습니다. 이는 관련 협력업체 및 중소기업의 입주 수요를 높이는 핵심 요소이며, 자체 고정 수요와 인근 공공기관 수요까지 배후로 하는 항아리 상권의 특성을 가집니다. 지식산업센터 내 근린생활시설은 입주 기업의 직원 및 방문객을 대상으로 하는 안정적인 배후 수요를 확보하고 있다고 판단됩니다. 울산은 지식산업센터 공급이 상대적으로 적었던 도시이므로, 본 물건의 희소성도 고려할 수 있습니다.

3.3. 생활정보

교통 환경은 차량 접근이 용이하며, 울산공항, KTX울산역, 동해고속도로, 북부순환로 등 광역 교통망 이용이 편리한 입지입니다. 주변은 근린생활시설 및 관공서 중심으로 형성되어 있으며, 혁신도시의 특성상 깔끔하고 정돈된 환경을 제공합니다. 주변 시설 검색 결과, 인근에 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

4. 권리분석

4.1. 매각 기본정보

경매구분은 부동산 임의경매이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

소유자 및 채무자는 정OOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

4.2. 주요 권리사항

본 건은 근린생활시설로 이용 중이며, 등기부등본 상의 권리관계는 별도 확인이 필요합니다. 다만, 임의경매 물건이므로 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

임대차 관계와 관련하여, 현재 '나무테크'라는 상호로 2개 호실을 사용하는 것으로 추정되므로, 실제 임차인의 존재 여부, 임대차 관계, 대항력 여부 등을 사전에 철저히 조사해야 하며, 매각물건명세서를 통해 최종 확인이 필수적입니다.

5. 잠재적 리스크 및 종합 의견

5.1. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 **호실 경계 불분명** 문제입니다. 본 건 건물 227호와 228호 사이의 칸막이가 층고의 2/3 정도로 명확하지 않아, 정확한 면적 확인 및 향후 사용/임대 시 분쟁의 소지가 있습니다. 반드시 경계측량을 통해 정확한 점유 면적 및 경계를 확인하고 입찰해야 합니다. 또한, 현황상 2개 호실을 동시에 사용 중인 것으로 추정되므로, 228호가 이번 경매에 포함되지 않는다면 현 임차인의 퇴거 및 원상 복구 문제 등에 대한 고려가 필요합니다.

5.2. 종합 의견

본 건은 울산 우정혁신도시 클러스터 내의 지식산업센터에 위치한 근린생활시설로, 안정적인 공공기관 및 협력업체 배후 수요를 가지고 있습니다. 근린생활시설의 용도는 사무실, 지원시설 등으로 활용 가치가 높아 보이며, 특히 호실 경계 문제만 해소된다면 혁신도시 내의 업무시설 수요를 바탕으로 꾸준한 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

5.3. 투자 포인트

최고의 입지: 11개 공공기관이 밀집한 우정혁신도시 중심 업무 지구에 위치하여 안정적인 사무실 수요를 확보하고 있습니다.

높은 희소성: 울산 지역의 지식산업센터 및 관련 지원시설 공급 부족 상황에서 투자가치가 높습니다.

저층 근생의 접근성: 2층에 위치하여 접근성이 양호하며, 사무실 또는 전문 서비스업종의 입점에 유리합니다.

준주거지역/중로 접합: 토지 이용 계획상 준주거지역에 중로에 접합되어 있어 향후 가치 상승 가능성이 존재합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매8계