나이스옥션 법원경매 울산 2024타경106404 [2] 울산광역시 중구 복산동 703 혁신비지니스센터 2층228호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경106404 [2] 울산광역시 중구 복산동 703 혁신비지니스센터 2층228호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매8계 2024타경106404 | 소재지: 울산광역시 중구 종가로 406-21, 2층228호 (복산동,혁신비지니스센터) | 감정가: 123,000,000원 | 최저가: 60,270,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 울산광역시 중구 복산동 근린생활시설 경매 물건 보고서

1.1. 물건 개요

사건번호 울산지방법원 2024타경106404 (2) 물건은 울산광역시 중구 복산동 703 혁신비지니스센터 2층 228호에 위치한 근린생활시설입니다. 본 물건은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 부동산임의경매 물건이며, 감정가는 123,000,000원으로 책정되었습니다.

1.2. 주요 정보 요약

소재지: 울산광역시 중구 복산동 703 혁신비지니스센터 2층 228호

용도: 근린생활시설

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 123,000,000원

소유자/채무자: 정OOOOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 유동화물건

1.3. 면적 정보 (제곱미터/평)

토지면적: 14.77㎡ (약 4.47평)

건물면적: 25.20㎡ (약 7.62평) - 근린생활시설 전용면적

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 혁신도시 핵심 상권 인접

본건은 울산 혁신지구 내 핵심 상업 및 업무 지구에 위치한 '혁신비지니스센터'에 소재합니다. 울산중학교 남서측 인근으로, 주위는 근린생활시설, 관공서 등으로 형성되어 있어 평이한 수준 이상의 주위 환경을 제공합니다. 특히 우정혁신지구 지구단위계획구역 내 준주거지역에 해당하여 향후 개발 압력 및 상권 활성화에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 용이하며, 중로1류(폭 20m-25m)에 접합하고 있어 도로망 상태가 양호합니다. 일반적인 교통상황은 보통시되며, 혁신도시 내 풍부한 대중교통 인프라를 이용할 수 있어 접근성이 우수합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 형태 및 채권 관계

본건은 부동산임의경매 사건으로, 채권자의 담보권 실행에 의해 진행됩니다. 채권자가 주식회사로 명시되어 있으며 '유동화물건'이라는 특이사항이 있습니다. 유동화물건은 일반 채권보다 권리관계가 복잡할 수 있으나, 통상적인 경매 절차에 따라 진행됩니다.

3.2. 임대차 관계 및 현황

현장 조사 당시 나무테크(상호)에서 2개 호실(227호, 228호)을 사무실로 이용하는 것으로 외부 관찰되었으나, 자세한 임대차 관계는 미확인 상태입니다. 매수인은 명도 책임과 함께 임대차 관계를 재차 확인하여 대항력 유무 및 임차보증금에 대한 인수 여부를 철저히 분석해야 합니다.

3.3. 잠재적 리스크: 경계 불분명 문제

가장 중요한 주의사항은 본건 건물 227호와 228호가 층고의 2/3 정도 샤시 칸막이로만 구분되어 있어, 정확한 호실의 경계를 알 수 없다는 점입니다. 최종 매수자는 매각 후 정확한 경계 확인을 위한 경계측량을 필수로 진행해야 하며, 이 과정에서 발생할 수 있는 추가 비용 및 분쟁 가능성을 인지해야 합니다.

4. 상권 분석

4.1. 이용 현황 및 건물 특징

현재 근린생활시설(사무실)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조의 지하 1층 지상 12층 건물 중 2층에 위치합니다. 건물 외벽은 치장석 붙임, 내벽은 강화유리 등 마감 상태로 혁신비지니스센터로서의 품격을 갖추고 있습니다. 전기, 위생, 화재탐지, 승강기 설비 등 기본 설비 내역은 양호합니다.

4.2. 주변 상권 및 수요

주변에 관공서, 기타 업무시설 등이 밀집해 있어 오피스 및 전문 사무실 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 건물 내외 상권 활성화 정도에 따라 임대 수익률이 결정될 것으로 보이며, 낮은 층수인 2층은 접근성이 좋아 근린생활시설 용도로 활용 가치가 높습니다.

4.3. 혐오시설 현황

소재지 주변은 혁신도시 계획 구역으로 근린생활시설 및 관공서가 밀집한 지역입니다. 인근 검색 결과, 본건 소재지에 영향을 미치는 명확한 대형 혐오시설(폐기물, 소각장, 대형 묘지 등)은 확인되지 않았습니다.

5. 생활 정보 및 기타

5.1. 법적 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(우정혁신지구), 중로1류(접합) 등으로 지정되어 있어 토지의 이용 및 개발 잠재력이 우수합니다. 또한 상대보호구역(학교 환경)에 해당하여 일부 영업 행위에 제한이 있을 수 있으나, 본건 용도가 근린생활시설(사무실)임을 감안할 때 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

6. 투자 포인트 및 종합 의견

6.1. 투자 포인트

최적의 입지: 우정혁신지구 내 관공서 및 오피스 수요가 기대되는 준주거지역 위치.

저렴한 진입 장벽: 감정가 1억 2천만 원대로 소액 투자자에게 적합.

활용도 우수: 현재 사무실로 이용 중이며, 소형 사무실 또는 상가로 활용 가능성 높음.

6.2. 종합 의견

본건은 혁신도시 내 우수한 입지를 가진 소형 근린생활시설입니다. 감정가가 비교적 낮아 투자 부담이 적다는 장점이 있습니다.

다만, 가장 큰 리스크인 '227호와의 경계 불분명 문제'를 반드시 해결해야 합니다. 경계 측량 비용과 이후 발생할 수 있는 조정 비용을 예상하여 입찰가를 산정할 것을 권고합니다. 또한, 현황 임차인의 권리 신고 여부를 철저히 확인한 후 명도 계획을 수립해야 성공적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

법원 정보

울산지방법원 경매8계