나이스옥션 법원경매 울산 2024타경104637 [1] 울산광역시 남구 신정동 480-1 지움포유 7층704호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경104637 [1] 울산광역시 남구 신정동 480-1 지움포유 7층704호 아파트 경매

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울산지방법원 경매8계 2024타경104637 | 소재지: 울산광역시 남구 팔등로41번길 9, 7층704호 (신정동,지움포유) | 감정가: 242,000,000원 | 최저가: 118,580,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호 울산지방법원 2024타경104637 (1)

소재지 울산광역시 남구 신정동 480-1 지움포유 7층 704호

용도 아파트 (공동주택, 업무시설, 제1종근린생활시설)

경매구분 부동산강제경매

매각대상 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 및 감정가

감정가 242,000,000원

건물면적 (전용면적) 61.50㎡ (약 18.60평)

건물면적 (분양면적 추정) 약 79.95㎡ (약 24.18평)

토지면적 (대지지분) 14.09㎡ (약 4.26평)

2. 입지 및 건물 현황 분석

2.1. 입지조건 및 주변 환경

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 '남부교회입구사거리' 북동측 인근에 위치하며, 아파트, 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 일반상업지역 내에 위치하여 상업 시설 이용이 편리하나, 주거 환경의 쾌적성은 상대적으로 떨어질 수 있습니다.

2.2. 교통 상황 및 도로 상태

본건까지 차량 출입이 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 주변 가로망 상태 및 주차장 시설 또한 보통이며, 소로2류 및 소로3류 도로에 접합하고 있어 접근성은 양호합니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 7층 704호로서, 외벽은 치장석 붙임 및 몰탈위 페인트칠 마감, 내벽은 벽지 바름 등으로 마감되었습니다. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있어 주거 편의성은 확보되어 있습니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 관계

본 건은 채권자 (주OOOOOOO)의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다.

소유자와 채무자가 (주OOOOOOOO)로 동일하여 복잡한 소유권 분쟁 가능성은 낮으나, 강제경매의 특성상 경매 진행 과정에서 채무 변제 등으로 인한 취하 가능성은 상존합니다.

3.2. 임대차 관계 및 리스크

현황조사 결과 임대관계는 '미상임'으로 보고되었습니다.

하지만 본건은 주상복합 건물에 해당하며, 특히 동 사건번호에 포함된 다른 호실의 경우 '선순위 임차권', '대항력 있음' 등의 특이사항이 보고된 사례가 검색됩니다. 따라서 704호 또한 대항력 있는 선순위 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

매수인은 낙찰 후 미상의 임차인이 존재하거나 대항력 있는 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못할 경우, 그 잔여 보증금을 인수해야 하는 중대한 리스크가 발생할 수 있습니다. 이를 확인하기 위해 매각물건명세서 및 현황조사서의 정밀 검토가 필수적입니다.

3.3. 기타 주의사항 (혐오시설 등)

본건은 일반상업지역에 위치한 공동주택으로, 주거용도 외에 업무시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 소음, 유동인구 증가 등으로 인한 주거 환경의 질적 저하 가능성이 있습니다. 인근에 특정 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 없으나, 상업지역의 특성을 고려하여 현장 답사를 통해 소음 및 주변 환경 변화 여부를 확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석 및 토지 이용 계획

본건 토지는 '일반상업지역'이며, 공동주택, 업무시설 및 제1종근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 상업지역의 특성상 향후 지가 상승 및 임대수익 발생 여력이 상대적으로 높을 수 있습니다.

4.2. 생활 편의성

'남부교회입구사거리' 인근으로 기본적인 근린생활시설 이용은 용이할 것으로 판단됩니다. 주변에 단독주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 마트, 병원, 학원 등 생활 기반 시설 접근이 용이하여 실거주 시 생활 편의성은 보통 이상으로 예상됩니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 울산 남구 신정동의 일반상업지역 내에 위치한 소형 아파트(주상복합)로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 물건입니다. 감정가 대비 투자성이 높을 수 있으나, 가장 큰 리스크는 현황조사상 '미상'으로 보고된 임대차 관계입니다. 임차인의 대항력 여부가 명확히 확인되지 않을 경우, 낙찰 후 예상치 못한 보증금 인수 부담이 발생할 수 있으므로, 해당 부분을 중점적으로 권리 분석한 후 입찰에 참여해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

1. 실용적 면적: 전용 61.50㎡ (약 18.60평)의 소형 아파트로, 1~2인 가구 또는 소규모 가족 실거주 및 임대수익 창출에 적합합니다.

2. 우수한 입지: 일반상업지역 및 주요 사거리 인근에 위치하여 상업 시설 이용 및 대중교통 접근성이 우수합니다.

3. 시세 차익 가능성: 경매를 통한 시세 대비 낮은 가격 확보 시, 양호한 입지를 바탕으로 한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

4. 건물 상태: 2017년 건축된 15층 건물로 건물 상태가 비교적 양호하며, 기본적인 설비가 잘 갖춰져 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매8계